別老揪著天津樓市不好，就跟別的都市多好似的。

二手房的煎熬，全國普遍，陸續進入交易停滯期。

10月，北京二手房成交9340套，4年來首次跌破1萬套。

深圳二手房成交量止步1605套，創近10年來新低。

仲介自己都說：業主不降個四五百萬，我都沒臉給客戶推薦房源……

蘇州、成都、東莞、杭州……多個都市二手房開啟“速凍模式”。

天津“不掉隊”，這一次，終於跟上了全國步伐……

出埃及記

二手房成交均價，9月微反彈後，10月又一猛子紮下去。

一路向下，是不意外的趨勢。

9月的個例，完全來自和平學區房。

831新政後，搶收迅速行動，坐地起價、越談價越高的現象不在少數。

普小拆間，漲了20-30%，三片普小私產獨單，門檻飆到230萬。

除和平外，其它區二手房都軟趴趴的。

對於和平學區房，想買的已迅速買完，不著急的接著等。

所以，10月二手房價回歸“常態”，繼續微跌0.74%。

史詩級對峙，開發商可以作弊搶跑。

二手房業主也可以，大家都一樣，都沒有話語權。

別看降60萬、80萬、100萬的大有房在，價格還遠沒到位。

因為新房，在不斷重塑板塊新的價格錨點。

市區二手房搶跑一下，沒準兒還有效果。

環城基本無望，新房壓頂，很多業主躺平——不賣也不降，耗著吧。

有群友從年初就打算置換改善。

河北區90多平米二手房掛牌220萬，無人問津，仲介天天勸降到180萬。

如果真降到這個價，或者更低，他將面臨首付不够的問題。

“能賣就賣，賣不了也無所謂，總不能虧太多……”

還有比特群友認購了旭輝鉑悅公望小戶型，但自己二手房始終賣不出去，不得已要退房。

現在市場預期很差，跟2014年差不多了。

二手房業主想活，只有一條路：斷臂求生。

很難，就像《出埃及記》，期待被摩西引領著走出荒野。

蹺蹺板效應

越降價越觀望，越觀望越沒成交，越沒成交越降價。

10月，貝殼、我愛我家、中原總共才成交4470套二手房，比9月還少7%。

去年二手房也不好，但10月還成交了5034套。

今年金九銀十的新房，是2015年來最頹，二手房也差不多。

樓市置換鏈，堵了。

改善人群，要出掉原本的老破小，希望有剛需接盤。

但剛需的潛臺詞是：“什麼都漲，薪水不漲，你還是太貴”。

另一方面，新房廝殺陞級，大量低價新盤吃掉了二手房接盤俠。

蹺蹺板效應，异常明顯。

前兩天，有比特90後剛買了賓水西的新房。

預算130萬，此前一直看王頂堤二手房，突然發現賓水西也能買個75平米兩室。

有九年一貫制小外，先住上再說，於是，果斷轉戰。

逃之夭夭

二手房掛牌量還在漲，貝殼前臺能看到的，已經16.6萬套。

房產稅是雪上加霜的因素之一。

擋不住多套房人的恐慌，一部分人已經坐不住了。

對於房產稅，有人怕它不來，有人怕它亂來。

掛牌量飆升的另一個原因：不少板塊，已進入換房週期。

梅江、張家窩、李七莊、大寺、辛莊、咸水沽、海教園……

最近掛牌量明顯上漲，平均兩個月漲10%。

梅江已經20年，業主都要改善了。

新梅江有新戶型、新產品，房價不比老梅江貴，自然要換倉。

但很難出手，10月貝殼一共才成交16套房源。

這就是尷尬所在。

掏得起300萬總價的人，看不上舊產品；能忍受產品的人，又沒有購買力。

現在380萬都能買到天空之鏡110平米戶型，精裝還送車位。

辛莊新房價格大跳水，還面臨1500多套二手房的拋壓。

二手房成交價都壓到了1萬/平米。

投資客出貨，改善人群換房，板塊供應量太大，價格相互傾軋。

掛牌量新增，但帶看量並沒有明顯上漲。

10月貝殼二手房日均帶看4663次，與8、9月基本持平。

仲介都去賣新房了，二手房“外婆不疼，舅舅不愛”。

時間摧枯拉朽

情緒是放大器。

漲起來時控制不住，會超漲；跌起來時也控制不住，會超跌。

除非出現扭轉性政策，否則很難止住。

就像深圳二手房指導價，剛出臺時都覺得不管用，默認接盤人起碼要花幾百萬買房東兒子的畫作，或者一屋子明清傢俱。

可幾個月之後，深圳二手房就變成熊樣子。

2017年開始的調控也是如此。

都以為最多3年就結束，沒想到5年後，不僅毫無結束迹象，而且還全面加碼。

部分業主情緒崩塌，“放弃抵抗”，不少二手房超跌。

北岸中心，去年3.2-3.4萬/平米，今年10月已經2.8萬/平米。

當年買房靠搶，業主心氣一直很高，現在也認了。

崇德園高層，2020上半年，中戶4.3萬/平米，邊戶4.5萬/平米，現在中戶也就4萬/平米。

南開、水上、次新房，但大家似乎“看不見”……

市場沒迴響，價格就沒坐實。

招商雍景灣，2017年高層3.7萬/平米，現在2.8-3萬/平米。

恒大帝景，2017年4萬/平米，2020年成交價3.5萬/平米，現在已經3萬/平米。

濱海開發區的伴景灣，2016年12月是房價高峰，2.8萬/平米，現在只能賣1.6萬/平米。

不是說降價就叫超跌。

有的降價，是它本來就不值那個錢，比如大張莊，小澱，降價只是回歸地段價值。

但有的屬於地段、產品沒什麼問題，有支撐，但價格還是往下走。

冬日天寒，並非只籠罩一城一池。

這種局面，完全沒有要緩解的意思。

因為天津的房價，還在不斷重置。

聚合效應

10月，市區和環城，只有河西二手房成交均價上漲。

“和平鐵粉”9月已經買的差不多了。

還沒出手的，屬於對和平政策持懷疑態度，多半會轉戰河西一片。

明年不一定有小陽春，但河西一片和南開北片會有一波行情。

津南、北辰、紅橋降幅較大，與新房拖拽有很大關係。

二手房板塊的“聚合效應”越來越明顯。

最近一兩年，成交量高的就這些：掛甲寺、小海地、王頂堤、向陽路……

必須“看量買房”，流動性比房價更重要。

10月，成交量TOP10的社區，也是“老面孔”。

新城社區、景興西裏、誠基中心、元興新裏、碧春園……

河西新城社區，40平米戶型，單價從去年的3萬/平米，漲到3.3萬/平米。

去年門檻120萬，今年135萬，漲幅12%。

這種環境還能漲價，神存在。

生態城的力高陽光海岸，竟然也上榜。

在售新房7000多，比二手房還便宜。

但對於著急落戶的人來說，還是首選二手房。

眼下的樓市，是多年未見的“新鮮場面”。

大多數業主都不可能賣到心理價位，與其難受，不如選擇“冬眠”。

亂世不做决定為上策。

對於買房人來說：

河西一片、南開北片，可以買，不用猶豫，把總價壓低。

如果是買落戶房，就在成交量TOP10裏選。

掛牌量持續增長的板塊，不建議進。

次新房有筍盤，可以淘一淘，至少成屋安全。