圖片來源：視覺中國

中房報記者曾冬梅丨廣州報導

11月2日，廣州公共資源交易中心掛出了第三批集中供地的17個地塊。相較第一批及第二批，這次的供地規模大幅縮水，起拍總價約434億元，相當於第二批集中供地掛牌總價的38.6%。

吸取了第二批集中供地半數地塊流拍的經驗，第三批的競拍門檻有所降低。在這17宗地中，有7宗是來自第二批集中供地中流拍的地塊，其中4宗的起拍價是實實在在的下降了，白雲區沙亭北路地塊的起拍總價由約25.3億元降至20億元，直降約5.3億元，降幅達21%。此外，限制未來新房售價、一個月內一次性付清地價等要求也被取消。

據瞭解，在第二批集中供地後，廣州的相關部門跟開發商進行了多次溝通，才推出了第三批土地。“這一批土地的出讓條件比較實在，規模是三批中最小的，政府跟開發商也溝通的比較充分了，流拍率應該不會那麼高了。”廣東中原地產項目部總經理黃韜如此認為。

━━━━

17宗塊起拍價424億元

環比降規模、降門檻

廣州這次推出的17個地塊，總用地面積約121萬平方米，計容總建築面積約296萬平方米，起拍總價約434億元。無論是地塊數量，還是起拍金額，都大不如前。第一批集中供地，廣州拿出了48宗地塊，總計容建築面積928.5萬平方米，掛牌總價901億元；第二批集中供地也包含48宗地塊，總計容建築面積879萬平方米，掛牌總價1124億元。

在廣州推出第一批集中供地的時候，樓市正處於交投活躍的階段，48宗地賣出了42宗地塊，6宗流拍，最終成交金額為906億元。到了第二批，土地市場的熱度明顯下降，48宗地只成功出讓23宗、流拍了25宗，流拍率高達52%，土地總成交金額也只有569億元。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為，相比之前兩輪集中供地，廣州在第三批集中供地吸取了全國二輪供地普遍遇冷的經驗，不僅大幅縮減了供地宗數，供地結構上也更傾向於吸引力較高的熱點區域，减少了週邊區域供地數量，同時也調整了土地出讓條件，鼓勵開發企業拿地的意圖明顯。

從結構上來看，這次推出的17宗地有4宗是在南沙區，白雲區、黃埔區、番禺區各3宗，從化區2宗，海珠區及增城區各1宗。廣州第二批集中供地流拍的25宗土地裏，有15宗是來自於增城區，這就不難理解為何此次該區只供應了1宗土地。

對於競買人而言，第三批的土地出讓條件也友好了不少。據瞭解，番禺區飄峰路的2宗宅地在第二批集中供地時曾有多家房企報名，但因為總起拍價高達104.2億元，且要求在一個月內一次性付清地價款，最終令房企們望而卻步。這一次，飄峰路的2宗宅地再次掛牌出讓，不僅總價降為90.7億元，一次性付清地價的要求也被取消。

同樣降了地價的還有白雲區的兩宗地，其中均禾街地塊的起拍價從第二批集中供地時的27.15億元，降至24.25億元，沙亭北路地塊則由25.3億元降至20億元。

此外，在廣州第二批集中供地的地塊裏，有部分被限制了未來的新房售價，而第三批的土地裏都沒有這一項要求。

━━━━

提前與開發商多次溝通

流拍率有望降低

據廣州的業內人士透露，第二批集中供地大幅流拍的結果出乎地方政府的意料，拍地前不少房企都對地塊表示出了意向，最終卻沒出手。囙此，首長部門隨後就第二批集中供地遇到的問題，以及第三批供地的拿地意向與開發商進行了多次正式與非正式的溝通，現時第三批的土地大部分都有了兜底的買家，包括增城區的那1宗。

在肖文曉看來，廣州第三批供地平穩收官的可能性很大。“預計大環境限制下不會太火爆，但也不會再有那麼多的流拍。”

黃韜也表示，作為供地方，地方政府也需要根據客戶的需求和實際情況來調整土地的供應結構和節奏，“如果市場變了，政府也要變。”他認為，這次的土地應該是經過了買賣雙方再三溝通及確認後才推出來的，能有效避免大幅流拍的現象出現，對穩定市場預期也有幫助。

廣州某上市公司高管預測第三批集中供地仍會是國企、央企的主戰場，“這批地是12月2日出讓，民營房企現時正疲於應對到期的境外債務，估計到12月份現金流也不會有明顯改善，最終還是要看國企出不出手了。”

今年以來，國企、央企在廣州的兩批集中供地中都表現積極，第一批拿了19個地塊，總地價約553億元，民營房企雖然拿了23塊，但總地價只有353億元。第二批集中供地裏，國企、央企斬獲了16宗地，總地價約512億元，民營房企只花了57.4億元拍得7宗地。

進入第四季度，民營房企的處境越發不樂觀，土地購置欲望也進一步降低。穆迪在10月30日的報告中表示，近幾個星期以來，銀行和債券投資者對房地產業的態度變得愈加謹慎，行業融資環境加速大幅收緊。該機构認為，中國的房地產業陷入了一個負面信用迴圈，除非開發商能够大幅降低杠杆水准、償還到期債務而不損害其資產負債表流動性，否則市場難以重拾信心。一些開發商可通過减少購地和建築支出來保留償債流動性，但其運營和財務靈活性也會囙此降低。

在前兩批集中供地中，廣州本地國企越秀地產共攬下了10個地塊，總成交地價高達280億元。按照該公司全年的購地預算，第四季度仍有將近110億元的購地額度，囙此不排除其仍會出現在廣州第三批集中供地的競買名單裏。

責任編輯：李紅梅劉亞

審讀：戴士潮

中國房地產報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用