文|王露

想換房的李曉最近有點煩，「一天接到三、四個樓盤的銷售電話。我也想買新房啊，但二手房沒賣出去，還一直往下降價。」

仲介小劉更是苦惱，「兩個月沒賣出去一套房，整個片區10月份才成交兩套。」

「國慶前到訪量還算可以，進入10月一下沒了四成。」通路上了、促銷做了，某新盤行銷經理馬鑫頭疼接下來怎麼辦。

今年的北京到底有多「冷」，很多人都感受到了。

01二手房：一年虧了近200萬元

李曉原以為她的房子不愁賣，上地區域一度是北京海澱區家長們追捧的片區。學位多、碼農多，這套房子滿五唯一，一直自住賣相品質都還不錯。

如今已經過去幾個月了，這套100平米左右的兩居室仍然沒有順利出手。7月份的時候，李曉將房子掛到某仲介平臺，「總價一開始是1200萬元，當時我看上個月的成交價基本是單價12萬元左右。最早看房的人還挺多，我還想著價格低了，提到1280萬元。」

沒想到，8月之後仲介的帶看量明顯少了。仲介告訴她，有人去年988萬元買的80平左右三居，剛剛掛牌910萬元，賠了將近100萬賣房，預計成交價會更低。「上個月連續兩個週末沒人來看房，仲介不斷讓我調價。」沒辦法，李曉降了100萬元到1180萬元。

降價的房子不止上地，還有萬柳片區的蜂鳥家園。有仲介在朋友圈曬出成交截圖，10月份有業主急售一套51.63㎡的房子，掛牌價為750萬，成交價為600萬元。「這是近幾年來都沒有的，已經到了2016年的價格了。」

圖：2016年該社區成交價

萬柳地區仲介告訴未來可棲，新掛牌的類似戶型有業主賣價750萬元，並且這套房子是去年剛花了900萬元買的，「業主有些著急，他覺得不賣還會跌。」未來可棲粗略計算，加上稅費、貸款、仲介傭金等，即便掛牌價賣出，不到一年時間已經虧了將近200萬元。

自從發現房子不好賣後，李曉幾乎每天都在社交網站求好運。她原本想換到朝陽的新房，但無縫銜接的計畫估計要破滅了。「這套房賣不出去，也沒足够資金再買，要是買家貸款又要等幾個月，今年感覺夠嗆。」

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠稱，隨著二手房成交量下降，部分業主的心態會有所改變，出售價格預期降低，二手房市場均價更趨於平穩運行。

02仲介：整個片區當月才兩套成交

李曉的焦慮並非空穴來風，上地片區仲介小劉明顯感受到了這個秋天的寒意，他告訴36氪未來可棲，上半年幾乎每個月都有10套以上成交，「而十月過去一大半，整個片區的所有門店才成交兩套。」

北京市住建委網簽資料顯示，近3個月來北京市二手房網簽量逐月下降，7月、8月、9月二手住宅網簽分別為17855套、15942套以及12575套，9月二手住宅網簽環比8月下降21%。

9月份這一數據與今年3月最高點22172套相比，降幅高達43.3%，已成為18個月以來最低點。

從業近十年，小劉鮮見在十一假期給自己放了個假。回憶起之前不動產過戶中心每天都擠爆了人，甚至還有同行打架的場景。如今他已經倆月沒怎麼去過了。「一降價，大家都在觀望，手裡有錢的客戶也要衡量一下。」

對於仲介來說，成交少了自然收入也少了。毫無疑問，「錢多事少」的新房通路成了大部分仲介的選擇。未來可棲發現，幾乎所有仲介都會推薦新盤，朋友圈裏充斥著在售新房資訊，中間只有零星二手房戶型圖片。

「閑著也是閑著，多個出路。」多位仲介告訴未來可棲，每個項目通路費點比特不同，大概在1%-3%左右。如果只帶看，帶看費用低到可以不計。「此前通州的某熱賣項目成交600萬元左右的房子，級別高的仲介到手也就一萬多元，新人能拿到的錢就更少了。」

據一比特已經離職的鏈家仲介稱，賣新房也沒有那麼容易，大部分二手房仲介還是最熟悉自己所在片區，而通路費高的新房多位於遠郊區。「起碼要有車，對北京市的整體城市規劃也熟悉，才好做下去。」

03新房：「99%都在上通路」

「十一之前，我們每週到訪量在一千組以上。」馬鑫是朝陽區某新盤行銷策劃，他特別慶倖早於競爭對手半個多月入市，九月份開盤時周邊項目只有他們一家。

不過「美滋滋的好日子」並沒有延續很長時間，隨著周邊項目陸續拿證，進入十月後數據明顯下行。「上周少了四成，只有六百多組。」

通路是必定要用的，馬鑫稱幾乎每家都在用。但當每個項目都用通路時，便等同於所有人都站在了同一起跑線上，到訪量該跌還是跌。

中指研究院資料顯示，2021年9月份，北京新房成交面積環比下滑22%，同比下滑32%。據業內人士透露，成交基本上都是藝員盤跟買，市場確實沒有之前熱了，蓄客不好的新盤甚至都不敢開。

當二手房不好賣時，新房也受到了一定影響，尤其今年北京入市新房改善類產品較多。新房客戶中有相當一部分客戶需要賣掉二手房，才有資金出手。「換房大部分都是連環單，需要週期和時間節點。」多個新房銷售感歎，換房客戶的烦乱和顧慮明顯要多一些。

鏈家資料顯示，今年三季度，北京新房新增供應套數約為13600套左右，單季度新增供應面積與項目數量均屬近五年來最高水准，其中改善類產品占比較大。

以朝陽區為例，9月至今已有8個新盤入市，儘管戶型、單價各有差异，但以110平米以上的三居至四居為主力戶型的項目居多。

圖：朝陽區近期入市項目

北京鏈家研究院院長高原對未來可棲稱，北京置換改善客戶占比達七成左右，在這一前提下，二手房貸款期限變長等因素影響，會使得都市剛需-剛改-改善-品質置換鏈條的運行顯著放緩，也會影響改善類置業的需求釋放速度。而二手房與新房市場表現也會呈現强相關性甚至一體化現象。

同時，高原指出，未來市場走向方面，預計在整體市場運行平穩的同時，由於項目定位、產品力、區位條件的差异，市場未來的分化可能更為顯著，項目間去化速度的差异可能進一步拉大。

（應採訪者要求，文中劉曉、馬鑫為化名）