“壓力城市房地產調控適度鬆綁的大幕正在拉開。

  10月10日，國慶假期一過，哈爾濱市出臺“十六條”政策穩定房地產市場，打響房地產“救市”第一槍。

  較早之前，8月以來，“東三省”中瀋陽和長春曾出臺過救市措施，至此東三省全部加入“救市”行列，市場下行壓力巨大，是“救市”的主因，國家統計局資料顯示，東北地區前8月銷售金額同比負增長。然而，青年人口大量流出、陷入深度老齡化所導致的購房需求萎縮乃是東北樓市持續低迷的根本癥結所在。

  哈爾濱樓市正成為壓力都市的縮影。

  這些都市基本上具備三大典型特徵：房價下滑過快、庫存風險過高、高土地財政依賴度都市且土地流拍率居高不下，此類城市房地產調控有望迎來適度放鬆。”

  01

  壓力都市紛紛“救市”

  熱點都市調控陞級的另一面，壓力都市正面臨市場下行趨勢。

  作為全國首個較為全面的“救市”政策，哈爾濱穩樓市“十六條”將市場壓力情緒推向高潮。

  從具體內容來看，主要強調了兩個方面。房企端，降低預售取證門檻、加快預售資金返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷活動等，有助於房企更好的進行銷售和開發，減輕企業流動資金壓力；居民端，發放購房補貼、放寬二手房公積金貸款屋齡年限，促進購房需求釋放，多管道强化去庫存。

  不僅是哈爾濱，短短2個月內，東北三大省會城市都已出臺救市舉措。9月9日，瀋陽提高人才購房補貼標準，博士、碩士、本科技師首次購房分別補貼7、4、2萬元；9月13日，長春發佈購房補貼，首次購買90平方米以下商品房的留長就業人才及進城農民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補貼。

  在此之前，為應對和緩解市場下行壓力，多個都市“限跌”、“財稅托市”，如岳陽、昆明等7城相繼落地“限跌令”，珠海等5城在財稅層面出臺支持性政策。

  各城市之間分化加劇的大背景下，熱點都市“防上漲”，壓力都市“救市”減壓，覈心是“穩”，防止都市房價出現大漲或大跌。

  02

  前8月東北商品房銷售額同比負增

  東北地區市場下行壓力從數據中可以直觀的看出來，國家統計局資料顯示，1-8月，東北地區商品房銷售面積同比增長1.8%，遠低於全國15.9%的平均增速，銷售金額同比下降0.2%，為唯一負增長的地區。

  從覈心都市表現來看，2021年前8月，東北地區4個覈心二線都市中，僅大連商品住宅成交實現同比正增長，瀋陽、長春、哈爾濱3個省會城市成交較之2019年同期跌幅都在兩成以上，市場壓力不言而喻。

  出臺“救市”政策的哈爾濱，更是遭遇量價齊跌的情况，其中2021年前8月，哈爾濱新建商品住宅成交較2019年同期跌幅高達59%。此外，哈爾濱房價已跌至2018年水准，8月成交均價僅為13469元/平方米，國家統計局資料顯示，8月哈爾濱新房、二手房價格同環比下跌，同比更是下降0.6%。

  東北地區二線都市尚且如此，三四線都市樓市下行壓力更大。

  以阜新為例，2020年以來，阜新房價整體呈現下行趨勢，2021年9月，商品住宅成交均價跌至4465元/平方米，創近3年來新低。今年以來，阜新更是有“萬元白菜房”引發熱議，作為資源枯竭型都市，阜新房地產市場下行走勢和產業衰退、人口淨流出一樣難以逆轉。

  此外，遼寧“第三城”鞍山市場已顯露疲態，2020年以來，成交均價雖有所上漲，但成交套數明顯縮水，需求逐漸釋放殆盡。

  03

  購房需求萎縮成東北樓市之痛

  人口流出、購房需求增長乏力乃是東北地區樓市持續低迷的癥結所在。

  “七普”資料顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規模為9851萬，較2010年末减少1100萬人，累計降幅多達10%。其中，東北三省常住人口均呈現下滑趨勢，黑龍江省十年內人口减少646萬人，降幅達到17%。

  哈爾濱最為典型，東三省省會城市中，只有哈爾濱過去十年來人口負增長，“七普”資料顯示，2020年末哈爾濱常住人口約為1001萬人，較2010年末减少約63萬人，要知道，在“六普”中，2010年末較2000年末哈爾濱人口新增122萬。

  東北三省37個都市中，除瀋陽、大連和長春三個都市實現常住人口正增長外，哈爾濱、大慶和佳木斯等20個都市，人口規模增速均由正轉負。

  青年人外流加速東北人口老齡化行程，現時，東三省所有地級市均已進入深度老齡化階段。

  “七普”資料顯示，2010年-2020年，東北各市60歲以上人口占比增幅普遍在10個百分點以上，遠超全國5.4個百分點。

  按照國際慣例，65歲以上年齡人口超過14%即是邁入深度老齡化階段，統計顯示，截至2020年，東北地區所有地級市這一比例均超過14%，多數都市在16%以上，撫順、本溪、丹東、錦州等更是逼近20%的超深度老齡化紅線。

  再來看哈爾濱，2020年末，60歲及以上人口達到220.0萬人，占21.98%，人口的比重上升9.21個百分點；65歲及以上人口共146.6萬人，占14.65%，比重上升6.56個百分點。

  具有強勁購買力和購買意願的青年人口流失，加之老齡化嚴重，直接導致購房需求萎縮，隨之而來的是市場預期的轉變，再疊加房地產信貸收緊等短期因素影響，東北房地產市場走弱乃至疲軟也是意料之中。

  04

  三類壓力都市或將適度鬆綁

  “金九銀十”慘澹收場，預示著四季度房地產市場難言樂觀。

  市場端，三季度以來，珠海、惠州等四市降低二手房交易個稅，長春、哈爾濱等出臺購房補貼，旨在刺激購房消費，由此看來，地方調控編輯放鬆的序幕正徐徐拉開。

  從都市基本面來看，三類壓力城市房地產調控或迎來適度鬆綁。

  首先，房價下滑過快的都市。從國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，8月，太原、哈爾濱、秦皇島、岳陽、常德、瀘州、南充等7個都市新房價格同、環比齊跌，石家莊、北海、襄陽等16個都市二手房價格顯著低於2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出臺“限跌令”的都市市場形勢更為嚴峻，適度放鬆調控也可給予市場喘息空間。

  第二類，庫存風險過高都市。CRIC資料顯示，蘭州、煙臺、肇慶等29個都市庫存消化週期突破18個月的警戒線，衡陽、寶雞等都市更是超過30個月。南寧、惠州、運城等9個都市庫存處在持續上升通道，消化週期也已逼近紅線，庫存風險亦不容小覷。

  第三類，高土地流拍率且高土地財政依賴度都市。其中，昆明最為典型，2021年1-8月，昆明國有土地出讓金收入達到368.1億元，占一般公共預算收入比重81%，9月，昆明主城區供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，僅2宗成功出讓，即便是以往房企激烈爭奪的經開區清水片區宅地，也因故中止拍賣，壓力可見一斑。

  壓力都市仍需為市場減壓，防止都市房價出現大幅下滑，預計成交持續低迷、房地產庫存高企的壓力二、三線都市有著强烈的托底房地產市場內在衝動，未來放鬆對沖或刺激的可能性頗高。整體來看，本輪樓市調控成效顯著，不過“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉，部分壓力都市局部放鬆的“救市”政策不足以扭轉“房住不炒、因城施策”的政策主基調，“穩樓市”無疑將是一場持久戰。

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文章來源：丁祖昱評樓市