近段時間的全國樓市，可謂是“冰火兩重天”，一方面是局地出臺的“限跌令”，明令限制了房價的降幅，一方面是熱點都市的房價仍然在漲、漲、漲。

最明顯看出這種差距的，莫過於統計局最新發佈的“70城房價數據”，資料顯示，70城房價中，雖然上漲的都市仍然佔據多數，但環比下跌的都市卻在繼續新增！這說明：房價漲跌的分化已成為必然趨勢，今後買房更要考驗技術性。但同時不難發現，都市圈房產的抗跌性、增值内容也正在顯現。

相比於環滬、環深等都市圈的高强度調控，環京都市圈的政策壓力非但沒有那麼大，反倒出現了地方當局“隱性托市”的利好。日前，廊坊市市長楊燕偉在市住建局調研時強調，要增强發展意識，聚焦房地產業健康平穩發展，在堅持“房住不炒”定位基礎上，進一步解放思想、打開視野、轉變思路，激發市場活力，推動轉型陞級，帶動教育、文化、科研等產業融合發展，催生新業態、新經濟，為高品質發展提供支撐、注入活力。市級領導公開力挺房地產，原因有三：一是關係地方經濟大局，環京產業結構相對單一，房地產對當地的經濟貢獻不可或缺，受疫情及四年以來的調控影響，經濟大局不得不重視。二是受限於四年以來房價腰斬的影響，2017年以來，環京的調控强度居於全國之首，當地房價慘遭重創，房價嚴重腰斬，這也與中央維穩樓市的初衷相悖。三是可能考慮到當地某大型運營商的財務處境，地方政府及高層級當局，勢必要出來托底兜市。

無獨有偶，據《中國房地產報》的報導，唐山市政府也在醞釀“救市”。日前，唐山市政府召開房地產企業座談會，會議同時邀請華潤置地、中海、萬科、龍湖、榮盛、融創、金茂、新城等8家外地房企和天壤、翌邦2家本地房企負責人參加。據透露，“這次會議主要討論了如何救市，包括要打壓惡意降價。現時樓市出現了下滑現象，一些購房者觀望情緒濃重影響了銷售，部分房企迫於市場壓力採取變相降價促銷措施，對市場也產生了一定負面連鎖反應，囙此唐山市政府召開此次座談會還是非常必要的”。唐山市此舉，完全是符合中央預期的，這幾天的一大熱點是“共同富裕”，其實好多人沒有去看中財委的會議原文，除了“共同富裕”之外，還有一句這樣的表述：“確保經濟金融大局穩定，統籌做好重大金融風險防範化解工作。”防範化解重大金融風險，這個議題伴隨了這4年以來的調控，是這4年調控的根本邏輯所在。2017年，以北京3.17為標誌的這輪調控，就是在這個邏輯下產生的，並連貫了4年，並且，未來可預見的時期內，還會繼續貫徹。重大金融風險主要就是指房地產風險。房價越高，風險越大，當然要抑制，但房價跌的太狠，硬著陸的風險更大。

所以，高層調控的邏輯仍然在“維穩”，漲跌都要被限制在一定的幅度之內，所以就明白了現在為什麼有那麼多地方要“救市”、為什麼會出現“限跌令”了。從短期來看，“救市”是一種政策性的示好。環京都市圈與環滬、環深剛好形成鮮明對比：環京在鬆綁，其他都市圈的調控卻是在加碼。事實上，環京也已經出現了一些隱性的鬆綁條例，比如固安等地的“落戶”政策，就為購房者突破限購撕開了一個口子。事實上，各大開發商及相關購房者也都心領神會，落戶剛一放開，排隊落戶的人就排了兩公里，現時落戶排號已經排到了2022年。

另一方面，環京樓市的崛起直接受益於北京的外溢效應。當前，北京二手房的信貸政策正不斷在收緊，無論是利率、額度，還是審批、放款都在上調或收緊，甚至，有些額度緊張的銀行已經停貸。二手房政策的收緊將直接利好新房市場的活躍。而在新房市場上，又出現4個不利於剛需的現象。一個是新房房價繼續上漲。統計局公佈的資料顯示，北京新房價格仍然在持續上漲之中，雖然漲幅有所收窄，但短中期止漲的可能性也很微小。一個是新房庫存有限。現時北京樓市新房的庫存大概介於7萬到8萬套之間，而北漂巨大的人口基數及巨量的住房需求，註定沒法完全滿足。不均衡的供需關係，也是催生房價上漲的重要推手。一個是新房小戶型類產品越來越少。北京樓市的推盤方向主要在於改善性項目，也就是小房子換大房子，空置下來的二手房，政策又在收緊，60平或80平以下的小戶型類項目會越來越少，而改善性新盤在價格上對北漂等剛需就很不友好。一個是地價仍在上漲。北京第一輪的集中供地，幾乎所有地塊的溢價率都觸及到了上限，地價較周邊地塊普遍漲了5千到1萬不等。麵粉漲價了，麵包大概率也要漲，節節上漲的房價，對北漂很不利。綜上所述，在京二手房政策的收緊及新房的價格、庫存、小戶型產品或地價等，承接800餘萬北漂購房剛需的任務可能還要落到環京身上。

而在環京真實的成交市場上，價格端，燕郊已經出現了一些看漲的苗頭，帶看量及價格均出現回暖。而在環京樓市，燕郊是環京東、南兩大核心價值區的“帶頭大哥”，全國看深圳，環京看燕郊，燕郊回暖對環京整體市場的回暖是個很明顯的訊號。並且，放眼全國都市圈總體格局，疫情後的環滬、環深都市圈房價上漲，環京並沒有跟漲，對比之下就形成了“價格窪地”。受限於環滬、環深的調控加碼，環京這裡的政策正在寬鬆，且價格更低，不失為投資資金的一種選擇。歷經4年腰斬的環京房價，現時已經盤了3年，泡沫擠盡，無論剛需、改善或是投資等需求皆可為“接盤俠”，加之當地巨大的人口增長潜力、產業外溢空間，房價中長線的支撐將更加牢固。可以預見，見底的環京房價，有望迎來一波看漲行情。