天津樓市熱度依舊，只不過新房和二手房賽道已分。

新房市場成交火熱，近期還有批量新盤積極入市。

二手房市場多少也受行情刺激，據某殼統計，週末成交量基本維持在200套上下。

然而目前來看，也只有市內六區有底氣漲價。

有意思的現象是，改善型優質資產漲價動力强，依舊能“拔高”。

下麵，諸葛君從掛牌維度分析一下2021年第25周（2021.6.14-6.20）的二手房市場情况。

01

第25周，天津二手房市場價格為22426元/平米，環降了1.93%。主要是因為24周漲速過猛（環漲了2.46%），25周價格有所回正。

價格下降最多的要數濱海新區的開發區（含中新生態城），當周價格20000元/平米。特別是中新生態城的力高陽光海岸，有23套降價房，以及美林園有16套降價房。

這兩個社區都是次新房，環境以及房源質量都較優質，力高陽光海岸單價較低，均價在10800元/平米，掛牌房源的總價段以55-70萬為主，屬於落戶門檻型社區。

美林園價格高一些，以100平以上的大戶型為主，總價在150萬起步。

中新生態城本身就是一個新城，以新房為主，現時中部片區和北部片區的新房項目比較多。

二手房業主跟開發商搶流量，還是比較困難的。

其次就是漢沽區，當周價格在9845元/平米，已經跌破萬元了，環降了2.92%。

降價最多的社區比如金澤裏有8套降價房，社區房源基本以50萬的總價為主，此外名仕金邸也有7套房降價，社區均價8289元/平米，但是因為戶型較大，基本上在90-150平，所以總房款在100萬出頭。

此外，環城四區價格也降了不少，例如津南、東麗、北辰都分別下降了1.8%左右，沒趕上小陽春的業主也漸漸降低預期，需要調整價格方便房子快點出手。

漲價方面，遠郊區縣的體量比較小，所以價格變動較大，排在前三比特的分別是薊州、寧河和寶坻。

此外，武清區的掛牌價上漲了0.83%，當周市場價格是15001元/平米。

昨天，武清區也是熱乎乎出爐了學位新規，對城區部分義務教育學校學區內住房實施學位控制方案，學位控制學校學區內每戶地址相應學段相應學制（小學6年、國中3年）內只享有一次同校對口入學機會。

相信對於學籍的鎖定，也會抑制重點學區房的熱度。

02

第25周天津二手房市場的掛牌房源量為222218套，掛牌熱度不減。

漲價房源共計678套，降價房源有10029套，漲價房源占調價總房源的6.33%，漲價房源占比有所减少。

漲價房源還是以市內六區為主，特別是南開、河西，分別有73和80套漲價房源。

南開區嘉陵道、萬興街這兩個商圈漲價房較多，比如嘉陵道的汶川裏、熙匯廣場，萬興街的西湖裏分別有2套漲價房。

汶川裏屬於南開中片，小平米的比如40平米左右在100萬以內能買到。熙匯廣場都是精裝修的房源，電梯房，總價100萬左右的房源較多。

河西區梅江商圈漲價房源最集中，改善型的優質資產依舊有漲價動力，例如富力津門湖有8套漲價房，華夏津典也有3套漲價房，以及萬科水晶城和全運村等等。

降價方面。塘沽區的桂江裏“拔得頭籌”，當周有34套降價房。社區基本以35-65平的小戶型為主，總價在50、60萬。

還有就是武清的恒大山水城西區，也有31套降價房。社區均價10069元/平米，次新房，環境好，宜居内容高。

河西區的安江裏、中海復興九裏，分別有26套降價房，一個是“老破小”，一個是次新房。

中海復興九裏也是首次上榜，社區均價41951元/平米，房源集中在78-110平，所以貨值較高，基本上在300-450萬這個區間段，適合上學兼改善的購房者。