“2021年10月24日，越秀房產信託基金公佈擬以78億元向越秀地產收購位於廣州天河CBD覈心區珠江新城的越秀金融塔樓。”

PART.1

珠江新城第三高樓越秀金融塔樓易主

越秀金融塔樓，為廣州十大摩天大樓之一。位於廣州天河區珠江新城覈心區、毗鄰花城廣場，總建築面積為210282.94㎡，高約309米。由3層商業裙樓、1層國際會議中心、64層辦公大樓及4層地下停車場組成，頂層還有廣州最大最標準的商業大廈停機坪。

為擺脫傳統辦公大樓形象，越秀金融塔樓以“折紙”型的創新外形設計，在廣州中軸線拔地而起，簡潔精緻、線條清晰。作為區域級總部辦公大樓項目，它也是珠江新城的標誌性建築之一。

除了創新的外形設計，越秀金融塔樓榮譽頗多。除了以全球最高分97獲得LEED O+M V4鉑金級認證，躋身世界超甲級綠色建築行列外，還被評選為廣州超甲級商務辦公大樓。作為中國樓宇經濟新地標，越秀金融塔樓已然成為了辦公大樓高品質發展的標杆範例。

作為廣州首批超甲級寫字樓，截至今年6月底，越秀金融塔樓的年平均入駐率已接近96%。現時入駐企業機构總數近200家，其中金融業、商業服務業占比約57%，包括福斯、平安、一汽、中國五礦等多家上榜《財富世界500强》前100比特的優質企業。

前三季度廣州辦公大樓市場穩定發展，珠江新城錄得多宗金融企業大宗租賃成交，空置率下降至5.5%，達到近一年最低值。受大環境影響，僅今年上半年越秀金融塔樓就為越秀地產帶來約1.9億租金收入，同比上升4.4%。

據瞭解，此次越秀金融塔樓的成交價為45829元/㎡，與當前珠江新城樓盤的平均售價所差無幾。交易完成後，越秀金融塔樓將成為越秀房產基金在珠江新城覈心區域的第二棟物業、其所有物業中的第六棟辦公大樓物業。

PART.2

亞洲最具影響力REITs豪擲78億拿下地標建築

斥資78億將越秀金融塔樓收入囊中的，正是越秀房產基金——越秀集團的中國內地商業物業房地產投資信託基金。也是在香港上市的內地第一支REITs、全球首只投資中國內地物業的上市房地產投資信託基金。在2013-2015年間，越秀房產基金先後取得“Baa2”、“BBB”投資級評級以及“21世紀中國最佳商業運營大獎”。

越秀房產基金現時已經擁有6個位於廣州覈心商業區域的租賃物業——廣州國際金融中心、白馬塔樓、財富廣場、城建塔樓、維多利廣場VT101以及越秀新都會塔樓，物業產權面積約68萬㎡。除此之外，位於上海的越秀塔樓、杭州的維多利商業中心、以及武漢的越秀財富中心、星匯維港購物中心也都是越秀房產基金所屬物業。

據相關資料，截至今年上半年，越秀房產基金旗下物業的整體出租率為93.2%，同比增長1.1個百分點，旗下物業的重估價值為344.88億元。

從2005年上市至今，越秀房產基金不僅實現了降低負債水准的預期目標，還憑藉其強勁的跨越式增長，持有物業產權面積近一百萬平方米、資產總值突破360億港元，位列亞洲房產基金的前10比特，成為亞洲最具影響力的REITs之一。

此次收購完成後，越秀房產基金又將新增170196.81㎡的可出租面積，收入預計增長約24%，届時將成為香港和新加坡上市的房產基金中持有最大估值的內地資產組合基金。

前面提到越秀房產基金是“亞洲最具影響力的REITs之一”，那麼何為REITs？簡單點說，就是基金公司把不動產的產權分成小份，投資者可按份額購買。對於投資者來說，既能根據自己的經濟實力做投資，也可以按份額分享收益；對於產權持有者來說，則可以大大緩解不動產建設和運營的資金壓力。REITs作為一種不動產證券化的重要手段，一直受到我國政府、地產行業以及證券行業的持續推進和關注。

近兩年，REITs因其投資長期回報率較高，受到不少保險公司、教育基金和退休基金等中長線投資機構的青睞。

今年6月，國內9只基礎設施公募REITs產品分別於滬深兩市交易所正式上市。而購物中心、辦公大樓這兩類傳統商業地產，作為REITs底層資產的重要組成部分，頗受REITs重視。越秀房產基金旗下最重要的投資物業便是辦公大樓，現時該基金幾乎50%的收入都是來自辦公大樓物業。

PART.03

房企巨頭全面進軍一線賣樓買地逆勢擴張

越秀房產基金發展之所以如此順利，在一定程度上受益於此次交易的賣方——越秀地產。

越秀地產是廣州越秀集團有限公司旗下的房地產開發企業，成立於1983年、1992年於香港上市。是全國最早成立的房地產綜合開發企業之一、全國十大綠色建築地產商，總部位於廣州國際金融中心。

一直以來，越秀地產以珠三角為覈心，以長三角、環渤海、中部地區為重點進行全國性佈局。業務方面，除了房企傳統的住宅、商業等，越秀地產近年來也開始積極佈局康養產業、長租公寓、都市更新、地產+等新興業務領域，著力於開拓“軌交+物業”TOD模式。

近兩年受房地產市場調控政策的影響，不少房企開始積極降負債，業務都有不同程度的收縮，但越秀地產卻堅持逆勢擴張、積極拿地。在今年上半年房企新增貨值排行榜中，越秀地產以1128億元高居第12比特，把龍湖、綠地等龍頭房企遠遠甩在了身後。

廣州今年的兩次集中供地，越秀地產也都風頭不小。不僅是拿地金額最高的房企，還趁機順利進入北京、上海、東莞、寧波等都市。上半年越秀地產的新增土儲建面已經達到500萬㎡，拿地金額至少超過570億元，超過去年全年水准。

在下半年的全國第二批集中供地中，越秀地產又以103億的價格順利拿下廣州兩宗地，同時還聯合仁恒置地46億元拿下上海閔行地塊。

從越秀地產8月公佈的財報來看，逆勢擴張確實取得了一定成績。今年上半年，越秀地產契约銷售金額、營收、覈心淨利潤均呈同比上升態勢；業務拓展方面，其在廣州的TOD項目實現契约銷售金額約76億元，同比上漲50.7%。越秀地產大灣區乃至全國軌交物業領先開發商的地位頗受業界認可。

其實越秀金融塔樓並不是越秀地產首次向越秀房產基金注入物業資產。從2008年至今，越秀地產已經先後向越秀房產基金轉讓過廣州越秀新都會塔樓、武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心以及廣州國際金融中心的部分股權。

越秀地產與越秀房產基金同屬越秀集團，越秀地產負責項目孵化，而越秀房產基金則著重佈局項目的退出路徑，可謂互惠互利、合作共贏。

越秀地產將項目出售以便快速回籠自身資金儲備；越秀房產基金則針對物業進行更成熟、體系化的商業運營。坐落於珠江新城CBD的廣州國際金融中心，便是很好的案例之一。

根據越秀地產方面的公告，交易完成後，公司稅後收益可達13.66億元，淨負債率將從中期的49.8%下降至40.5%。遠的不說，越秀金融塔樓的交易起碼有利於越秀地產“征戰”年內第三次集中供地，畢竟看廣州近期曝光的供地清單，不乏極具吸引力的優質地塊。