雖然現在政策底已經出現。

但房地產預期是航空母艦，調頭難！調過去難，調回來也費勁。

不會V型反轉，明年是天津樓市的修復期。

開發商這一波被“打殘”，多家開發商住進了ICU。

不少開發商已經躺平，投拓被裁的被裁，休假的休假……

整個行業都需要休養生息。

正常經營活動擱置，不再拿地。

二批次時已經有些遇冷，停牌19宗、流拍2宗。

今年的三批次土地，包括明年的一批次，甚至二批次，都可能反響平平。

這就涉及到一個問題——供應。

價格是供求關係的體現。

既然新增供應乏力，那就看存量了。哪個區存量少，就會率先修復。

所以各區的存量，必須關注。

有一組官方數據：

截至2021年第三季度，天津未銷售房屋土地面積+未動工土地面積，達3704萬平米（含保障房）。

比去年年底新增了93萬平米。

市區新增了近10萬平米，環城四區降低了231萬平米，濱海新增了254萬平米，遠郊新增了60萬平米。

存量最少的是市區，僅有184萬平米。也就是其他三大片區一個零頭。

這也是為什麼市區地價堅挺的底層邏輯。

天津今年上半年漲價，下半年降價。

市區第一個領漲，也是最後一個下調的。

事實很明顯，這一波下跌是從週邊開始的，先是大張莊、團泊交火，然後層層往裏卷。

現在已經蔓延到市區邊上了，但真正的覈心地段還是很扛。

對比數據，和平存量住宅用地面積減少了1萬平米，河西减少了21萬平米。

一個有政策，一個有流量，存量也在减少。

這兩個區明年會率先修復。

河北區也改善了些，較去年年底减少了7萬平米。

而河東、紅橋分別新增了14萬平米、15萬平米。有些雪上加霜。

特別是紅橋，增幅高達217%！

河東好在能走量，紅橋一個月都賣不了1萬平米，不樂觀。

南開比去年底多了10萬平米。存量多，去化週期也長。

按理會比較難，實際上，南開比較特殊，豪宅化趨勢明顯，它的價格不用靠量撐著。

濱海土地存量901萬平米，比去年年底新增了254萬平米，增長了39%。

看的出來，津濱雙城戰畧公佈後，開發商在佈局。

像萬科，之前是重倉西青，而今年明顯加重了對濱海的投入。

萬科生態之光、濱灣萬科城、萬科濱江都會……

都是今年入市的新盤。

一年之內新增了這麼多供應，所以濱海的修復期會長一些。

環城雖然少了231萬平米，但並沒有多大改善。

减少幅度最大的是津南，比去年年底少了32%。

原因有兩點：1）官方發佈的這份存量數據中包含了保障房，津南今年簽約了不少還遷房。

2）津南是環城成交NO.1。今年前10月已快賣出前兩年一年的量了。

低價就是王道。

只是津南絕對值也大。約451萬平米的存量住宅土地面積。

比北辰和東麗之和還多。

所帶來的影響很直觀，想走量就得讓利。

辛莊已經出手，十一的時候津南悅府特惠1萬2，新鷗鵬又將門檻拉到了84萬。

直接將後面的咸水沽、小站、天嘉湖等架在了火上。

北辰也少了，比去年底少了16%。東麗區則多了18%。

兩者量級差不多，都在210萬平米左右。

現在北辰房價已經淪落到與津南一個水准，東麗則成了環城房價“第二高”。

目測東麗還需要補跌。

西青區變化不大，298萬平米，雖然少了7萬平米，但存量仍很多。

遠郊市場，天津的存量大戶。

三季度存量住宅土地面積約達1448萬平米，是市區的近8倍。

關鍵是，不减反增。這下更難了。

靜海不樂觀，新增了50%。

不難預見，團泊東、團泊西的價格戰還得繼續。

榮盛錦繡學府已經低過地平線了。

寧河修復的很好，去年209萬平米，今年降至156萬平米。

存量住宅土地面積少了25%。

幅度不是最大，但存量是遠郊最少的。

薊州新增了22%，已增至411萬平米，為全市第三、遠郊第一。

寶坻很“漂亮”，减少了117萬平米，降幅約達34%。

訣竅就是以價換量。

武清的規模有點大，僅次於靜海。

今年的存量住宅土地面積還比去年多了30萬平米。

加之高考新政的橫空出世，整個遠郊市場都受到了衝擊。

這次的降溫，是全面性的。從全國到天津，從開發商到買房人，都在過冬。

其實越是這樣，悲觀情緒越濃。

不過，有人看到了滿目瘡痍，也有人看到了機遇。

只是極少有人能做到。

現在土地市場基本停滯。明年的樓市，重點看各區的存量。

不出意外，明年市區會先修復。

除了前面我們說的存量外，還有高考政策和房地產稅，都會為市區帶來利好。

其他三大片區會滯後些。

但個別供應量少的板塊，可能會挺直腰板。

最後解釋一句，文中存量住宅土地面積包含保障房，僅供參考。雖不完全精確，但趨勢已經體現出來了。