珠江新城二手近期新聞不斷。

這幾天，許家印要賣掉匯悅臺頂複的消息流出，吸引不少仲介發文曬圈。

與此同時，多項市場資料顯示，經歷了數個月“冷凍期”後，珠江新城二手成交開始回暖。

珠江新城航拍（廣州樓市發佈攝）

不止許家印在賣房

近一月珠城二手掛牌新增12%

從數據上來看，這段時間，珠江新城業主當中想賣房的不止許家印。

鏈家監控顯示，截至11月上旬，珠城二手住宅掛牌共1359套，同比10月上旬增長12%。

二手掛牌量之所以增長，一方面是部分被“下架”的高價房源重新掛牌。

以保利心語花園為例，最近一個月便新掛出15套房源，參攷指導價均為96957元/平。

還有中海花城灣、凱旋新世界、南國花園等社區，近期多套房源以指導價掛牌。

另一方面，珠江新城業主本身也有置換需求。

受限價等政策影響，今年廣州天河、海珠等覈心區一手房性價比頗高，部分業主覺得當下是換房時機。

樓市君從多位開發商處獲悉，今年廣州千萬級豪宅成交破紀錄，其中一部分購買力就來自珠江新城的業主。

周成交獨佔天河1/7

最高價18.3萬/平

掛牌量新增的同時，珠江新城二手成交也開始“解凍”。

廣州仲介協會資料顯示，11月首周珠城二手成交27套，環比上漲68%。該數位超過天河同期成交的1/7，占比是2021年新高。

這也是自8月底指導價發佈後，珠江新城周成交首次突破20套。

價格方面，珠江新城一部分不受指導價影響的社區，成交價也有變動。

以嘉裕公館為例，該社區近期有二手以18.3萬/平成交，和該社區最高賣出過的18.7萬/平略有下降。

指導價名單內的社區當中，南國花園和粵海麗江花園成交價雖比指導價高出不少，但較此前成交價略有下調。

廣鋼、科學城、老黃埔堅挺

天河、番禺老盤房源低於指導價

作為廣州樓市一個重要的晴雨錶，珠城市場的變動，在一定程度代表廣州樓市的走勢。

上一輪房價漲潮就是從珠江新城開始，隨後才向外擴散至天河、海珠、黃埔等區域。

現階段珠江新城二手開始回暖，是否會成為又一個風向標呢？

從其他數據來看，這次影響會比較有限。

剛剛過去的10月，廣州市二手住宅成交5253宗，環比再降15%，創近兩年來成交新低。

與此同時，全市二手掛牌量首次超過9.5萬套，對比9月大增1.1萬套。

掛牌量猛漲，成交量連跌，二手房越來越難賣。

這種背景下，業主和買家的博弈更激烈，各個板塊的分化情况也更明顯。

最新資料顯示，現時廣鋼新城、科學城、老黃埔等熱門板塊相對堅挺，二手成交都明顯高於指導價。

與此同時，也有一些板塊的業主心態有所鬆動。

尤其是部分樓齡偏高的二手大盤，先後掛出一部分低於指導價的房源。

比如天河華景新城指導價為5.58萬/平，有房源以4.94萬/平掛出；番禺廣州雅居樂指導價3.68萬/平，有房源最新掛牌價3.56萬/平。

同樣是在番禺，廣地花園、自在城市花園、廣州星河灣等社區也有類似的案例。

可見，壓力之下，有些業主“扛不住了”。

部分低於指導價房源（截圖來源：廣州中原地產）

市場分化現機會

剛需觀望之際也能“撿漏”

透過數據不難看出，現在的廣州二手市場分化漸趨明顯。無論房源選擇、價格鬆動還是交易條件，都有利於買家。

對預算有限的剛需而言，想在市區“淘”到性價比不錯的二手，還是有機會的。

廣州主城（廣州樓市發佈攝）

當然了，不同板塊和樓盤行情拉開差距，也說明經歷過一系列調控後，二手市場越來越符合“二八定律”。

不管自住、改善還是投資型買家，更好的選擇還是入手市場上20%的“高品質房子”。

針對這個問題，樓市君的建議主要有兩點：

其一，選擇樓齡較新的中等規模樓盤，避開超級大盤和老破小。

當二手房掛牌激增，大盤往往更容易向買方妥協。這一點，即便是天河的房子也不例外。

至於老破小，隨著學位房被持續打壓，進入貶值通道只是時間問題。

其二，選擇主流中小戶型，避開大戶型房源。

和大戶型相比，中小面積二手更容易脫手，在市場上流動性更强。

如果不是年底急於買房，現時仍是一個觀望節點，看中機會再“撿漏”也不遲。

對於現在的廣州二手市場，你有何看法？

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