地價房價比接近0.5，高交付等要求縮減房企盈利空間。

◎作者/謝楊春、吳嘉茗

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作為長三角覈心都市的寧波，在地價下調的情况下也難逃第二輪集中供地遇冷的大趨勢。近四成地塊流拍、品牌房企參拍意願低、盈利空間遭擠壓、地方城投托底等表像與此前諸多都市土拍相一致。

供應新增下四成地塊流拍

第二輪集中土拍成交“量價齊跌”

寧波第二輪集中供地的規模較首輪有顯著提升，第二輪共計掛牌了46宗含宅地塊，總建築面積達446.9萬平方米，較第一輪提高了48%，地塊幅數新增19宗。但供應量的上升，並未帶動土拍成交量的同步提升，在市場整體轉凉的情况下，近四成地塊遭遇流拍，最終呈現“量價齊跌”的走勢。

第二輪集中供地寧波共成交28宗地，較首輪减少1宗；成交總建面為260.9萬平方米，較首輪下滑14%；成交總金額為175.2億元，與首輪相比，大幅收縮51%；平均樓板價更是下滑43%，僅有6715元/平方米。

實際上，與首輪近七成地塊溢價率超過20%形成鮮明對比的是，第二輪集中供地中成功出讓的地塊幾乎均為底價成交。

溢價率最高的地塊為江北區慈城鎮一宗政府100%回購的地塊，以7.58%的溢價率被中建國際競得，該地塊的政府回購價達到10500元/平方米，與2144元/平方米的樓板價相比，仍具有一定的利潤空間，且不需要自行銷售，配建要求也不高。

地塊起拍價較首輪有所下調

卻仍難刺激企業積極參拍

在對比了兩輪集中供地中，均為商品房内容、且相隔距離在3公里以內的地塊價格後，可以看出第二輪集中供地中，政府已經有意“降價”，海曙區、奉化區的4宗地塊出讓樓板價與首輪集中供地時周邊的成交地價相比，降幅從9%到35%。

在地價真實下降的情况下，這些土地也依然面臨著底價成交、甚至流拍的困局，足以見得當前市場信心較弱、房企拿地十分謹慎。

綜合來看，本次寧波土拍共出讓46宗含宅地塊，其中有14宗為保障房、租賃用房、政府回購等保障型住房地塊，其餘32宗地塊則為普通可售住宅，在以往市場預期良好、市場熱度較高的情况下，此類地塊往往是房企爭相競拍的主要土儲資源。

而在第二輪集中供地中，普通可售宅地卻慘遭流拍，尤其鄞州區、海曙區分別有6宗、4宗普通可售住宅用地流拍，包括部分配建要求並不高的地塊無人問津。

反之，保障型地塊在城投托底之下大部分都得以成交，拿地組織以地方政府企業為主，包括寧波江北區城建投資發展、北侖靈峰市政工程、寧波甬鎮投資等。

地價房價比接近0.5

高交付等要求縮減房企盈利空間

除了房企資金流持續承壓導致投資收緊的因素，銷售限價也是導致企業投資意願弱的重要原因。

本次寧波出讓地塊中，普通可售住宅均有價格限制，且對比銷售均價與樓板價來看，大部分地塊的地價房價比維持在0.4-0.5範圍內，而本次寧波大部分出讓地塊的配建、交付要求均不低，無疑進一步阻礙了房企拿地的積極性。

我們選取了部分配建要求相對較低的地塊來比較，其中部分地塊的地價房價比已經超過0.6，甚至達到0.68。囙此整體來看本次土拍並未給房企留下太大的盈利空間。

值得注意的是，鄞州區、海曙區還有地塊要求全裝修成屋銷售，再度延長了房企回款的時間，這三宗要求成屋銷售的地塊也無一成交，全部遭遇流拍。

城投“托底”保障型地塊

品牌房企多數“躺平”

與首輪集中供地相比，二輪土拍中品牌房企幾乎全部隱身，僅有城投等地方平臺公司“托底”。

首輪中，在寧波拿地房企多以長三角本土的百强房企、以及保利、萬科、龍湖、世茂等外來的規模房企為主，首輪企業在寧波補倉意願相當積極，競拍也相對激烈；

反觀第二次集中供地，百强房企中僅剩保利、招商分別拿下2宗、1宗地塊，以及本土規模房企也僅有宋都、雅戈爾各拿下1宗地。其餘地塊均被各地的城投公司所獲。具體來看，大多數城投公司的出現，主要是給保障型地塊進行托底，仍有多宗普通可售宅地流拍。

綜合來看，寧波的第二輪集中供地也並未逃脫“冷淡收場”的命運，與此前諸多都市相似的是，也同樣遇到了大面積流拍、底價成交、國企托底等局面。

由於監管政策並未明顯放鬆，並隨著時間推移，房企負債難以償還、現金流承壓的現象頻發，預計“遇冷”仍然是第三輪集中供地的主旋律，不同類型的房企投資態度也仍將繼續分化。

排版| Jenny