濱江東撐不住了。

人氣第一的二手盤是嘉仕花園，貝殼網上最近一個月的成交價環比下跌了11%。

除了嘉仕花園，濱江東大部分樓盤成交價都呈現下降趨勢。

濱江東，廣州第一條江景豪宅街，也是廣州第一條沒落的豪宅街（區）。2020年廣州房價上升時這裡漲幅不大；2021年廣州房價出現鬆動勢頭時，這裡房價率先下滑。

探究其沒落的原因，對房產稅壓力下，希望買房更好保值、增值的人來說，很有參攷意義。

1993年，是廣州一個重要年份。

這一年的3月份，廣州氣溫回暖，回南天也順便造訪。和天氣的喜憂參半一樣，廣州地鐵也收穫了好壞相伴的消息。

好的是，廣州做了30年的捷運夢，終於落實，地鐵一號線獲得了“准生證”。

不好的是，廣州地鐵一號線過百億的投資要廣州自己解决。那一年廣州市屬預算內財政收入不過70多億元，總不能全部錢都拿來投捷運吧。

不够錢怎麼辦？

廣州想了一個辦法，就是賣地，將市區裡面的一大塊好地賣出去，並且為了賣得快、價格高一些，還將所有地塊都分割得很小。

這塊好地，就是珠江新城，也就是1993年，珠江新城的CBD規劃確定。20多年後，珠江新城改變了整個廣州的都市面貌，也是廣州經濟發展引擎，更是廣州第一豪宅區。

珠江新城是廣州經濟引擎

同年，豪宅區的二沙島正在建設，第二年第一個樓盤竣工發售。

同年，濱江東豪宅開啟元年。

可以說，濱江東、二沙島、珠江新城，廣州三大豪宅區同時起步。

海珠半島花園最早提出“江景豪宅樓盤”概念，拉開了濱江東豪宅開發的序幕。

這個樓盤當年的老廣還是認的。有開闊的江景，有遊艇碼頭，有中山大學……最重要的是，那時候廣州還沒有多少好的房子可以選，所以，樓盤1994年正式推售的時候，一炮而紅，並不比江對面的二沙島差多少。

海珠半島花園之後，緊鄰廣州大橋的中海錦苑、金海灣、匯美景臺等幾個一線江景盤相繼崛起，濱江東豪宅區的概念應運而生。

當時的新理想華庭，因為樓盤的外牆鑲金和“騎自行車和機車看樓的謝絕入內”而名噪一時。

之後一段時間，濱江東是比珠江新城更名副其實的豪宅區。

最能直接比較的是，2006年，珠江新城的合景譽峰開盤，開盤價1.8萬-2萬元/平方米，當時大家議論紛紛：這樣的價格，是否已透支了未來的升值空間？

而僅僅1年後，濱江東的金海灣花園就曾賣出過每平米高達4萬元售價的毛坯房，並且搶的人還很多。

那時候，濱江東的豪宅地位比珠江新城略高一籌。

濱江東豪宅曾經輝煌過

與濱江東幾乎同時發展的二沙島，成為豪宅區後，對濱江東沒有直接壓制。

濱江東豪宅地位被壓制，是從2010年開始。亞運會的舉辦，讓珠江新城的地位大大提升。

那一年，珠江新城出現了12萬元/平方米的天價。雖然只是個別組織，但是珠江新城豪宅區的概念被更多人接受。

到了2012年，隨著僑鑫匯悅臺的出現，珠江新城更是奠定了廣州第一豪宅區的地位。那些金字塔尖的買家，不再將目光投向濱江東，而是投入到珠江新城的懷抱。

後來，保利天悅的興起，更是帶動了整個琶洲板塊，濱江東在廣州豪宅市場的地位進一步下降。

最鮮明的例子是，在廣州首批96個有參考價的二手樓盤裏，珠江新城有18個，真正能算是濱江東的也就麗水庭園一個。

在貝殼網的數據上，濱江東成交價最高的樓盤還是金海灣，剛好10萬元/平方米多一點，其它一線江景樓盤，大多在7萬+到9萬+之間；二線江景樓盤，也就5萬+到7萬+之間。

濱江東一二線江景盤價差大

這樣的價格，只有珠江新城中區和東區的一半左右。

在價格以及買家認知上，濱江東已褪去了豪宅的顏色。保值增值的能力，遠遠落後於珠江新城、琶洲等片區。

從成為豪宅街到被壓制，濱江東的輝煌只有16年時間。

濱江東迅速衰落的原因，大家都會說什麼沒產業、北向望江、缺少好學校、交通單一、買東西不方便等等……

這些沒有錯，不過都沒有觸及最根本的原因。

要找濱江東豪宅衰落的原因，必須要帶上二沙島。

這兩個片區有很多相同的地方，例如缺少產業支撐，交通、購物、教育資源等都不够好……

但兩個片區也有兩個不同的地方。

首先，二沙島產品是市區別墅，這在廣州非常稀缺，基本無可替代；濱江東的高層、超高層洋房，那有什麼稀缺，隨時可以替代。

其次，政府在濱江東的投入很少很少，基本沒有標誌性的公共配套；二沙島呢，有星海音樂廳、廣東美術館，又有省中醫院等，後來還搞了大量的公園，政府的投入還是比較大的。

產品是否具有稀缺性，政府是否有投入，是濱江東和二沙島的最大差別，也是兩個曾經的豪宅片區，一個衰落，一個依舊堅挺的分水嶺。

從濱江東和二沙島的走勢裏，你就很容易判斷，在市區什麼地段、什麼樣的房子是適合長期持有的：政府大量真金白銀砸下去的；產品稀缺的。

沒有政府的持續砸錢，就沒有想像空間，沒有想像空間，買家就不會以更高的價格捕手。

買家都是喜新厭舊的，沒有產品的稀缺性，買家當然選擇可替代的，更加新的片區和樓盤。

二沙島的市區別墅是稀缺產品

香港流行的地段、地段、還是地段這些，在很多都市未必行得通。

當然，如果僅僅回歸到居住本身，濱江東也還是很不錯的，這裡去珠江新城、琶洲這些地方都很方便；在樓盤和珠江之間，每到晚上，就有很多人在跑步、跳廣場舞等，很有生活氣息。

你會選擇濱江東嗎？