01.

上一篇深圳樓市月報中，安靜曾說：深圳的二手房市場持續的霧霾，會繼續持續下去，沒有最低，只有更低。

據深圳房地產資訊網的數據：截止到10月27日，深圳二手住宅的成交量僅有1192套。

按這個成交套數來推算：

如無意外，10月份深圳二手住宅的成交量將會繼續走低，全月成交約在1400套左右，遠低於上個月的1756套。

這可能將成近年來深圳近5年最慘的月度成交數據。

與此同時，伴隨著深圳二手成交的低迷，二手的掛牌量在這幾個月時間裏繼續上升，也創下了新高。

據樂有家數據：

10月深圳二手住宅掛牌量已突破5.5萬套，是過戶成交量的數十倍，大量房源處於“冷藏”待售的狀態。

從今年的2月份開始，深圳的二手掛牌量繼續走高，已從38463套增長到10月份55047套，增幅達43%。

更詳細的，時間週期更長的，可以參考@樓巔下麵這張貝殼外網二手房掛牌量監測圖，大致可以看出走勢：

與此同時，近一個月內約有15%深圳的業主下調了報價，而市場的筍盤、法拍房數量開始增多。

半島城邦，155平4房只賣1668萬，比指導價低；

大沖都市花園80平2房2廳，報價950萬指導價1040萬；

水木丹華，3房2衛年前報價1180萬，現在960萬價格可談；

諾德假日花園，80平報價980萬，低於市場價350萬，而且還可以寬限6個月的時間給凑首付。

樂有家研究中心根據阿裡拍賣平臺成交記錄統計了今年1-9月份法拍房成交量走勢。在深圳二手房交易一路走低的情况下，法拍房成交量竟逆勢上漲，並在9月份突破百套，迎來了成交新高峰。

另外，福田、羅湖、南山、寶安、龍崗、龍華的75個片區，掛牌均價出現下跌的片區新增至63個，掛牌價降價片區已超過八成，而香蜜湖、華僑城、大沖等豪宅片區紛紛在列，

02.

新房方面呢？

隨著深圳樓市供應量的加大，也開始出現冷熱不均的情况。市場一些優質的網紅盤依舊日光，而品質一般或者有明顯硬傷的樓盤開始出現滯銷、賣不動的情况。

前段時間，深業中城222套房源，不到4小時全部賣光，據說客戶連樣板房都買了，4小時收金52.4億。

其他入市新盤，情况就不容樂觀了。

前幾天入市的新盤加福華爾登，總共462套房源，據說開盤當天僅銷售43套，去化率還剩419套。

諷刺的是，開發商文宣售出168套，用的還是諸如”勁銷“、”大賣“等字眼。

不知道是不是我數學不太好，462套房源，即使銷售了168套，按成數算，1/2不到、1/3多一點，這能叫”勁銷“？

深圳網紅片區光明的某網紅盤，開盤當天去化127套，去化率23%，還剩下約485套。

羅湖某項目選房，入圍客戶一共才59比特，選299套房，即使入圍客戶全部購買，去化率也非常低，可以說是未售先凉的典範。

如果你再細心一點，你會發現：今年下半年，新盤開啟二三級轉介、折上折、特價房等仿佛已經是標配了。

坪山、龍崗、鹽田、大鵬等東部片區新盤已經全面開啟轉介，光明、寶安也有部分樓盤加入這個行列中。

龍華觀瀾片區的泰富安禦景華府，還沒入市不僅轉介還直接每套减免2萬元。

龍崗保利勤誠達譽都，以10套“總價351萬”的“特惠房源”做噱頭；

龍華中海明德里，推出特惠房源，備案價6.6萬，現在只需6.1萬，相當於92折；

03.

二手與新房通通熄火，市場為啥凉的這麼快？

這是很多人始料未及的，回看從去年開始的深圳樓市，發生太多大事件了，而且很多可以載入深圳樓市史册：

1、715新政，限購限貸婚姻稅費合規等全面收緊到歷史最嚴，幾乎刀刀致命。

2、20年下旬新房集中爆發，壓住二手的同時大量釋放限價新房供應。

3、深房理事件，經營貸政策合規全面收緊，信貸及婚姻政策接連打補丁。

4、208指導價，控制市場預期、資訊披露，貸款上限，大幅度降低二手房杠杆，直接掐斷了很多人買二手的緣分，迅速凍結市場。

更要命是，學區房這個黑天鹅事件的出現，直接將市場上最堅挺的房產類別上漲預期直接給壓下去了。

好友@唐老師傅直接拍出了數據：今年在深圳房屋估值中學區房的價格梯隊大概是這樣的：

top10:600+

top10-20:300-600

top20-30:150-300

尾碼不用懷疑，是學位房的溢價。

只要能附加上優質學校的上學權益，不論房屋大小甚至哪怕是過道，都能根據相應的市場認可度附加上這部分保底溢價，而因為資源調整也有可能一夜之間估值蒸發。

因為二手，所以新房。在二手市場錨值消失甚至開始不斷貼近指導價的時候，預期會悄然發生改變。而這種改變，短期內是看不到回檔的。

前幾天我還看到有部分大V公開說：我仿佛看到了市場在回暖。對此，我想說的是：不好意思，這真的是你的幻覺。

現在說深圳樓市回暖的，不是無腦賣房的仲介，就是別有用心的人，兩者心眼都大大的壞。

深圳的颱風都來兩次了，都管不住這張胡說八道的嘴？

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