▲鄂爾多斯市逐步放開了房地產項目的開發/鄔琦峰攝

“康巴什區熙湖明珠項目共建設420套，起價在8680元/平方米，以改善型住房為主。項目從今年7月底開始銷售，整體情况良好，現時已銷售過半。”鄂爾多斯市康巴什北區熙湖明珠項目銷售人員介紹道。

隨著存量樓盤消化情况向好，鄂爾多斯市走出了房地產泡沫的陰影，樓市也逐漸回暖。康巴什、東勝等區域也逐步放開了房地產項目的開發，被外媒稱為“鬼城”的康巴什新區，也成為了鄂爾多斯市的政治、文化、科教中心。

▲鄂爾多斯市已參與資金監管的項目簡介/鄔琦峰攝

推動房地產市場持續健康發展

住房問題是重大的民生問題，一直以來，鄂爾多斯市相關部門高度關注。2010年，康巴什房價每平方米已過萬元，房地產市場一片火熱。然而2011年，東勝區出現房地產泡沫，康巴什這座新城也因人口不足導致住宅樓大片空置。眾多房地產企業“高杠杆”運作模式的弊端逐漸展現，由資金斷裂導致的“回遷難”“入住難”等房地產歷史遺留問題也嚴重的制約了房地產市場的健康發展。

2018年，國家住建部下發了《住房和城鄉建設部關於進一步規範和加强房屋網簽備案工作的指導意見》，要求“嚴格落實商品房預售資金監管制度，預售資金全部納入監管帳戶，保證建設工程竣工交付”。自此，為推動房地產市場持續健康發展，鄂爾多斯市著力推行商品房預售資金監管工作。

隨著“恒大名都”“東方斕郡”“觀山悅”“熙湖明珠”“達拉特旗碧桂園”等項目通過“預售資金監管”管道取得了預售證，“預售資金監管”已經在鄂爾多斯市全面鋪開。

據鄂爾多斯市住房和城鄉建設局統計，截至目前，鄂爾多斯市已有8個旗區（東勝區、康巴什區、伊金霍洛旗、准格爾旗、達拉特旗、烏審旗、鄂托克旗、鄂托克前旗）、20家房地產開發企業、29個項目進行了預售資金監管。已監管房屋面積140.96萬平米，監管套數10928套。

▲鄂爾多斯市商品房預售資金監管平臺/鄔琦峰攝

何為預售資金監管？

爛尾樓，是經濟發展中的縮影，也是監管制度不健全催生的病灶。房地產作為高周轉行業，購房款是項目順利推進的主要資金來源，囙此，錢的監管尤為重要。

“之前購房者的購房款是直接打入開發商帳戶的，囙此經常會出現資金被挪用的情况。而‘預售資金監管’則會要求將購房者將購房款彙集到‘監管帳戶’，由首長部門及協力廠商託管機构共同監管，確保資金只能用於本項目建設，不得隨意支取、使用。同時，購房者也可以隨時在微信公眾號上查看項目的建設情況。”鄂爾多斯市住建局工作人員表示。

據瞭解，《鄂爾多斯市商品房預售資金監督管理辦法》（以下簡稱“辦法”）於2021年5月12日印發實施，主要從辦法總則、預售資金監管、預售資金託管、預售資金使用撥付、監管終止解除和風險處置方面進行了規定。

辦法明確，商品房預售資金監管，應遵循“企業自願、銀行配合、專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制”的原則。房地產開發企業可自願選擇是否參與預售資金監管。選擇參與資金監管模式的項目，在投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上後，即可申請辦理預售許可證。不選擇參與資金監管的項目，則建設工程進度必須達到主體封頂以上，才可辦理預售許可證。

在預售資金監管方面，辦法要求，房地產開發企業在申請商品房預售許可前應當與監管銀行簽訂商品房預售款監管協定並開立監管帳戶，此外，無論是房屋首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款及車位、儲藏室、車庫等購房款項，均屬於商品房預售資金。

在預售資金託管方面，辦法指出，由鄂爾多斯市住建部門委託協力廠商託管機构鄂爾多斯市國嶸房產資訊諮詢有限公司配合實施預售資金託管工作，對商品房預售資金的收存、管理、支付及風險項目處置行使職責。

在預售資金使用撥付方面，辦法嚴格遵循節點控制原則，一方面是資金的申請和使用將嚴格按以下節點來申請使用：工程施工至首層室內地平標高時，監管資金總額度的80%受限；完成工程主體結構的五分之一時，監管資金總額度的70%受限；完成工程主體結構的五分之二時，監管資金總額度的60%受限；完成工程主體結構的五分之三時，監管資金總額度的50%受限；完成工程主體結構的五分之四時，監管資金總額度的40%受限；工程主體結構封頂時，監管資金總額度的30%受限；驗收並取得《建設工程竣工驗收監督通知書》，且水、電、氣、暖等市政配套全部完工，具備使用條件，監管資金總額度的10%受限；監管項目取得《建設工程竣工驗收備案錶》，且通過聯合驗收之後，監管資金總額度的5%受限；監管項目完成不動產首次登記後項目監管終止。全裝修商品房完成室內裝修後，經參建各方驗收合格，按每平方米裝修標準撥付監管資金。監管項目完成不動產首次登記後，房地產開發企業憑相關證明材料向監管銀行申請註銷監管帳戶。

如監管項目在中途停止建設的，開設監管帳戶的銀行、託管機构將暫停帳戶內的資金支付。待項目恢復施工後，開設監管帳戶的銀行、託管機构繼續按規定支付工程建設資金。監管項目停止建設後，經破產清算等程式進行退房處理，託管帳戶內已支付給房地產開發企業的購房資金將由房地產開發企業退款給相應購房人，託管帳戶內的剩餘資金由託管機构委託破產管理人退款給相應購房人後，託管結束。

▲協力廠商託管機构國嶸房產資訊諮詢有限公司/鄔琦峰攝

商品房預售資金監管對規範房地產市場起到了重要作用

據鄂爾多斯市國嶸房產資訊諮詢有限公司副總經理張曉燕介紹，商品房預售資金監管一是可以有效的保障預售資金按需使用，能有效的防止因挪動資金造成的資金鏈斷裂，形成爛尾。二是有利於促進項目建設，保證項目質量，並如期完工。三是有利於促進開發企業及時辦理首次登記及不動產權證，促進開發商快建、快銷，主動及時向市場輸送房源，避免開發商囤地、捂盤惜售等行為。四是確保購房人和其他當事人的合法權益，减少買賣糾紛，促進社會的和諧穩定。

張曉燕表示：“下一步，國嶸公司將繼續本著‘企業自願、銀行配合、全程監管、節點控制’的原則，堅持‘專戶專儲、專款專用、資金監管、風險防範’，為促進鄂爾多斯市房地產市場持續健康發展，維護商品房交易當事人合法權益而積極努力”。

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圖文|鄔琦峰

編輯|安日娜

稽核|孫銘澤