市場真的是瞬息萬變，且快速轉凉。

——誰曾想到，那個上半年被土拍大戰“捧紅”的正方新城，如今有樓盤開始錘破區域底價了。

最近，正方新城一家樓盤釋放出兩套“工抵房”特價房源，一套房號為5-104的房源建面約132.2㎡，另一套房號為9-102的房源建面約116.2㎡，總價最高優惠了近80萬，折合單價低至1.7萬/㎡。

這個價格，相比此前約2.3萬/㎡的單價，下挫近30%。該樓盤更是憑藉一己之力，擊穿區域價格底線（同板塊毛坯限價已達到2.42萬/㎡），真是够猛。

據悉，這是開發商的尾房，這兩套房需一次性付款才能享受價格優惠，但從南京網上房地產數據來看，截止目前，這兩套房源還未賣出。

同樣的，在去化的擂臺賽上，各家樓盤也是滿頭陰霾。比如山語春風，今年3月底首次開盤，均價約2.1萬/㎡，當時，項目吸引了171人報名，觸發了搖號，綜合中簽率約71.35%，後來也基本售罄。

然而，隨行就市，畫風突變——項目於今年9月份領取的4、18號樓銷許，共212套房源，戶型建面約79、89、110㎡，銷許均價約21852-22112元/㎡，現時還有大量未售，去化情况慘澹。

同區域內的遠洋山水，賣了4年還沒清盤。項目現時在售毛坯電梯低密度多層，整體均價18904元/㎡，建築面積約93、108、135、148㎡。

再看區域二手房市場，橫盤陰跌，已經許久。

1、我在二手房網站上看到，區域拓荒盤銀城藍溪郡：今年9月5日，社區成交了一套87.62㎡的精裝三房，總價178萬，單價僅20270元/㎡！

這個價格，不漲反跌——早在2017年，社區成交的87.98㎡的三房房源，成交總價200萬，成交單價已達到22733元/㎡。

2、吉山軟體園的景瑞春風十裏：流動性簡直被“鎖死”，成交記錄還停留2019年，當時成交單價2萬出頭。

再看現在的掛牌情况，著急出手的，只能把價格砸到地上。

△鏈家截圖

為什麼這麼說？因為這家樓盤在2016年，首開均價就在21483元/㎡，其中，83㎡中間樓層，總價基本都在175萬以上。

3、區域內老牌豪宅國信慧穀山居，最近的成交記錄是今年4月17日，成交的162㎡的樓中樓，總價260萬，成交單價16027元/㎡，漲幅跑輸大盤。（2013年，項目開盤162㎡戶型的單價在1.4萬多元/㎡）

最後，回到整個區域，正方新城位於江寧板塊內，離上秦淮很近，未來S1號線正方中路站將建成大型換乘中心，可以說板塊位置不差。

教育方面，有銀城幼儿園、吉山軟體園幼儿園、拉薩路小學江寧分校，未來三江學院新校區將搬遷到江蘇軟體園片區；商業方面，現時是少量社區商業，僅滿足基本生活；醫療方面，以社區衛生服務站為主，缺乏大型的綜合性醫院；產業方面，騰訊大資料中心、中汽創智生產基地落戶。

但就現時而言，區域發展還需要較長時間，一旦市場冷卻，買房人的信心就會大幅下降。

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