一場嚴厲的商改住整治風暴，自2017年從北京、上海吹到了中國沿海。

這幾天，又一地宣佈：發佈史上最嚴“禁公寓令”，嚴禁商辦項目改造為公寓類住宅！這個地方，就是海南省。

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海南出臺最嚴“禁公寓令”

嚴禁商辦項目改造為公寓類住宅

日前，海南省三部門聯合發佈了一則紅頭文件——《關於加强商業、辦公類建設項目全過程管理意見》，對商住房開出嚴格限制要求。

堪稱史上最强的“禁公寓令”，覈心內容包括了以下幾點：

特別敲重點

1、嚴禁商辦項目改造成為公寓類住宅，甚至可無償收回土地使用權。

2、不得採用住宅套型設計，不得出現住宅類功能描述。

3、不得預留住宅功能的排水、排污、排烟和燃氣管道。

4、商業用途的項目，單套套內面積低於300㎡，層高不能超過4.5m，大於300㎡的，層高不能超過6米。

5、辦公用途的項目，最小分割單元不得低於300㎡，層高不得超過4.2米。

總結一句話就是：從各個環節，徹底摧毀商辦類公寓的居住功能（包括租住），小面積的loft產品，徹底喪失生存空間。往後也只能辦公，不能住人。

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多個都市出臺公寓禁令

限制商改住逐漸成為趨勢

事實上，海南已經不是第一個發佈“禁公寓令”的省份或都市。

2017年，北京出臺史上最嚴的“公寓禁令”——

新房項目，只能賣給公司，不能轉讓給個人；

二手公寓賣給個人，購房人需要名下無房且五年連續社保；商業銀行暫停對個人購買商辦項目的貸款；

任何人，任何機构都不得宣揚公寓的居住功能；

嚴格規定最小分割單元……

2018年，杭州和南京陸續跟進“公寓禁令”——

不得建設酒店式公寓，不得改造酒店式公寓，限制最小分割組織，限售。

2019年，廈門跟進出臺“公寓禁令”——

商辦不得改公寓，不得出現住宅功能，套內面積不得低於300平米。

截止目前為止，一半以上的重點都市已經出臺限制商改住的公寓禁令。

這說明，商改住的時代，正在消亡。公寓的時代，逐漸在向我們告別。

圖源諸葛找房

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公寓就是一塊燙手山芋

這些年買公寓的人都悔得不行

整治商改住對炒房客來說是有極大的震懾作用，商改住不能賣給個人，只能賣給企事業單位。

小編認為，對商辦物業應該分開兩面來看：

1、公寓也不是一無是處。起碼在各地房價高企的時候，對緩解剛需居住需求，確實起到很大作用，沒有購房資格的人，就可以買公寓。

2、但隨著這些年開發商入市的商改住項目越來越大，整個市場已經明顯供過於求了，大力推進賣公寓，是開發商為了商辦去庫存，不得已為之的行銷手段。

數據來源：Wind，平安證券研究所

這麼高的空置率，不想辦法去庫存咋辦？於是不少開發商搞花樣，暗箱操作改居住内容，將商辦物業推向居住市場。

3、多數買了公寓的購房者，如今都非常後悔。且不說，公寓只有40年的產權，到期產權需要續費，而且水電氣都是商用，費用更高。最重要的是一點是，公寓的流動性很差。

流動性正在成為公寓產品的最致命打擊。

進一步來推導，為什麼流動性會欠缺，是因為高額的交易稅負！一套房子的增值，被交易稅拿掉了40%。而在流動性的背後，還有政策的不確定性。

“禁公寓令”、“禁商改住”，已經從京滬的一線都市，開始下沉到廈門、杭州、南京、珠海、海南等二三線都市。

總結

總的來說，“禁公寓令”和“禁止商改住”，已經從一線都市向二三線都市蔓延，政策的目的都為了摧毀公寓所有的居住功能，是商辦的，就要賣給/租給公司，不能賣給/租給個人。

並且公寓難流通，高稅費，低漲幅，今後置換的成本高，入手公寓需謹慎！

End