最近，市場行情有些冷淡。

沒了上行期的燥熱，倒是好時機跟大家坐下聊聊，平時寫的少的中小城市。

今天這一篇，寫的是徐州。

作為蘇北的龍頭都市，徐州今年的房價漲的比蘇南還要猛，常常有粉絲朋友在留言中問我，徐州到底是怎麼一回事，這次好好聊一聊：

1、徐州都市潜力如何？

2、徐州房價近年為何猛漲？

3、徐州的恒漲邏輯還能用多久？

徐州只是一個開始，如果這類文章形式大家喜歡，後續還會考慮寫寫其他中小城市，想看哪裡可以在評論區留言、點贊，關注度高的我會先寫。

今天要聊的是近年房價猛漲的蘇北大城——徐州！

01

徐州，古稱彭城。

江蘇十三太保中最北邊的一個，也是大家常常說的蘇北。

提到蘇北，很多人想到的就是窮，但實際上，徐州真算不上窮。

2020年徐州經濟總量為7319億，全國排名第27，如果剔除前30名中，省會、經濟特區以及計畫單列市，徐州能排在地級市前10，實力足够吊打諸多中西部省會城市。

3家世界500强，徐工、徐礦以及維維豆奶，我國重要的煤礦產地和電力產地，裝備製造業全國第一、亞洲第三。

單看這些數據，徐州的表現還算不錯，但問題是徐州的產業結構過於傳統！以煤礦和裝備製造行業為主，這些行業多是國企，比如徐工、徐礦。高收入群體有，但較為固定，所以大多數徐州人體感薪水就是3000元，自然也留不住年輕人。

從數據上來看，也是如此。

根據此前數據，徐州的戶籍人口在1070萬。而最新的7普資料顯示，2020徐州常住人口卻只有908萬，徐州人口仍在流失。

而過去10年，徐州人口流入也非常乏力，年均5萬的增量，去掉人口自然增長幾乎所剩無幾。

從人口上來看，徐州沒有跳脫三四線都市的魔咒。

但徐州也有個突出的優勢，那就是人口基數大，有人口紅利可吃。

908萬的常住人口算得上江蘇的第三城，放在全國也是中上游的水准。並且，過去10年，徐州的小學生人數增速依舊可觀，排在全省第二，可以判斷青壯年人口新增得飛速。

既然人口在流失，那徐州為何還能出現這樣的數據？徐州靠的是什麼？

唯一的解釋就是，過去飛速的城鎮化之中，徐州憑著內部的人口流動，就能有穩定的青壯年勞動力支撐。

這是徐州發展，非常有利的一大基本面。

而除了人口與經濟，對於都市發展來說，更加重要的是政治定位。

仔細翻看各類檔案，徐州最重要的定位就是兩大：綜合性樞紐都市與淮海經濟區中心都市。

徐州位置特殊，自古水系交通就非常發達。因為貫通南北，又處於京杭大運河和古黃河的交叉口，過去是五省通衢。雖然比起武漢差一點，但這樣的交通區位，對於都市的繁榮和發展非常重要。

到了今天，徐州依舊是重要的交通樞紐，位於江蘇、安徽、河南、山東四省交界處，隴海鐵路、京杭鐵路兩大幹線在此交匯，外加東西走向的鄭徐客專、徐連客專，徐州交通通達度排在全國第二，3小時直達京津冀和長三角城市群。

但是這樣的定位，只讓徐州成為基建狂魔，對於都市發展的作用越來越微弱。因為隨著都市競爭的火熱化，沒有扎實產業基礎的都市，越是交通發達，被虹吸得就越迅速越徹底。

而淮海經濟區，也是個非常神奇的圈。

2017年，國務院批復成立淮海經濟區，徐州成為淮海經濟區中心都市。

淮海經濟特區，彙聚了山東、河南、安徽、江蘇的窮兄弟，徐州似乎只是矮子裏拔高子的唯一一個。

這項政策與國家中心都市相比，明顯弱了一層。並且，由於行政的區隔，徐州在圈內的認可度也並不高，並沒有增大徐州人口吸引的腹地。

當然這項政策並非一無是處，有政策還是偶爾透露出些不凡的氣息。比如今年年初，徐州就一次性批復了4條地鐵線，同樣報批的無錫，最近才傳來批復的消息。

分析了這麼多，如何對徐州的底子做個總結呢？

抓住一個覈心就夠了，那就是在地級市里，徐州算是佼佼者，但，遠還沒到二線的程度。

經濟上比不過蘇南三兄弟，政治上沒有二線的政策關注度，平均工資在全國也是平平無奇。

徐州就是標準的三線都市。

而什麼比得過二線呢？

房價漲幅！

02

2021年，徐州房價表現得异常突出。

房價漲幅不僅將蘇南拍在沙灘上，更是讓武漢、鄭州這兩個比徐州更樞紐，更區域中心的都市，感到羞愧。

無錫太湖新城房價也才剛過3w，徐州老城區的湖景房成交價已經到了3.2w。

全江蘇最差的升學率，也影響不了徐州學區房的大熱。2020年4月僅僅1.9w的少華街學區房，今年最高峰賣到3萬，漲幅高達57%。

配套尚且還在落地的新城區，二手房已經被炒到2.3w了，限價之下，握著全款也搶不到房。

徐州的樓市，究竟為何如此瘋狂？連漲60個月，到底是為什麼？

我總結有三大原因：

1、棚改催動，市場供需失衡。

2、地價刺激，限價火熱，市場氛圍托得越來越高。

3、捷運批復，似乎又是一波輪回。

首先，徐州樓市上行的最大動因，還是棚改。

徐州一直都是江蘇省棚改的排頭兵。

2015年時，徐州還飽受著天量庫存的苦，住宅房屋去化高達21個月。但到了2016年，徐州樓市便迎來逆轉。

當中最大的一個改變就是，2015年徐州開始鼓勵貨幣化安置的道路，對選擇貨幣補償形式的家庭給與10%的補貼。

自此，市場開始飛速的去庫存之旅，徐州也加速著的棚改推進之旅。

2017徐州棚改計畫是19117戶，269.4萬平方米。到了2018年，徐州的棚改計畫加大至2127萬平方米，這已經是2017年商品房銷售總面積的2倍，足見力度之大。

2018年-2019年，徐州連續兩年獲得國家棚改激勵政策。2020年，疫情的衝擊之下，徐州仍未放慢棚改的脚步，棚改新開工6.5萬套供應，棚改總量仍舊是全省第一。

汹湧的購買力殺入樓市，帶來的是庫存飛速消化，徐州樓市的供需早已失衡，去化週期常年保持在5個月以內，5月份甚至低至3.9個月。

供需極度失衡之下，徐州樓市想不火，都不行。

而市場越火，土拍就越旺。

今年截至4月，徐州已經拍出15宗萬元地塊，6塊地溢價率超100%，土拍越旺，市場的預期就越高。

二手房蹭蹭上漲，新房加强限價，利益的刺激之下，徐州的新房市場更加一房難求。

全款+20萬號頭費，也搶不到房子，徐州樓市這是乾柴烈火，越燒越熱。

而與此同時，恰恰徐州又迎來4條捷運批復。

徐州樓市似乎還在過去中重複，捷運來了，又要大搞基建，又需要拆遷，悠悠購房者拿到錢，沖進本就供需不足的樓市。

徐州的房價還得漲？何時才能止沸？

03

市場再熱鬧，也要回歸理性。

有一個重要的數據，此刻千萬不要忽視，那就是人均住房面積。

根據徐州十四五規劃公佈的數據來看，徐州的人均住房面積已經達到50.1平，這已經是全國前三的水准，真的不缺房子了。

此刻，徐州已經進入三四線最危險的狀態，那就是房子已經足够多了，但是人口流入和人口紅利卻吃的差不多了。

城鎮率已經達到65.63%，接下來徐州樓市想要內部自我造血，速度會慢很多。

而過去徐州所依賴的拆遷，形式也已經變了。

2020是棚改的收官之年，政府明確提出，停止大拆大建，政策激勵棚改的時代已經結束。

而徐州，在經過過去大規模的棚改之後，棚改覆蓋率已經達到96%，未來5年，可以確定棚改力度會越來越弱。

2021年還有17998套的激勵，往後就是：2022年13557套、2023年9800套、2024年9800套、2025年9800套。

沒了的貨幣補償，還有多少徐州人買得起這裡的房子呢？

沒有足够人口增量，想要做大存量，是不可能的。

徐州此刻迫切需要解决的還是產業問題。過去徐州因煤而生，如今也因煤而衰。

徐州想要真正成為淮海經濟區的中心都市，得靠產業，而非房價。

至於此刻要不要買徐州，兩個建議：

1、現時徐州市場已經開始回落，建議選擇次新改善二手，價格在1.5-2w，我認為還是合理空間，保值增值沒問題。

2、投資請遠離徐州，此刻的絢爛不過是擊鼓傳花，樓市底層邏輯還是人。留在徐州的人，該買的起的已經買了，不在徐州的人，這樣的價格，在南京、蘇州也買得起了。

不要吃老本太嗨了，得記住徐州，就是一個三線都市，沒有例外。

千山萬水總是情，給個“好看”行不行