近日，東莞的城市上空陰雲籠罩。伴隨著颱風“圓規”的過境，人們感受到了絲絲凉意。

殊不知，九月份的東莞樓市，早已經寒氣逼人。

在過去的九個月，東莞樓市調控不斷陞級，經歷了“227”、“802”兩次超大力度調控之後，曾經火熱的市場已經節節敗退，不管是新房還是二手房都降溫明顯。

資料顯示，九月份東莞全市新房成交共2351套，相比今年6月份减少了一半，同比去年9月份更是跌了60%。

（數據來源：東莞市住房和城鄉建設局）僅供參考

反觀去年，即便出臺了“725”新政，彼時的東莞樓市可以說是越調控越火。

去年9月份，東莞新房成交6656套，創下年內成交新高，並且在接下來的幾個月一直處於強勁的上升狀態，在12月份達到了8820套的高點。

二手房更不用說，今年9月東莞全市二手房成交僅1516套，儘管東莞已經連續5個月二手房成交量低於2000套，但這個數位還是又一次創下年內新低。

前幾天發佈的二手房指導價更是讓本就冰凍的市場更加雪上加霜，東莞樓市正遭受前所未有之大變局，大夥都準備好過冬了嗎？

新房成交大跌60%，區域分化明顯

根據東莞市住建局發佈的《2021年9月東莞市商品住宅網上簽約銷售情况》顯示，九月份東莞市新建商品住宅（洋房）網簽共2351套，環比8月减少5.3，同比去年大幅减少六成。

新房成交市場區域分化明顯，成交套數排前五的是依次是：塘厦、清溪、茶山、麻湧、橫瀝，成交量占比為全市的35%。

（9月東莞新房網簽量排名前五的鎮街）

還有超過七成鎮街成交未過百套，9個鎮街月成交少於30套。

新房成交均價為26242元/，環比下跌1.6%。

其中有7個鎮街均價超3萬元/平，分別是南城、大朗、萬江、東城、大嶺山、虎門和塘厦，其中南城以44895元/平的價格遙遙領先其他鎮街。

東莞新房成交市場一片慘澹，此前還有不少開發商把寶都壓在“金九銀十”，選擇在國慶前後集中開盤，不料“二手房指導價”猶如一盆冷水澆滅了市場最後一點熱度。

根據中原地產研究院的監控資料顯示，國慶期間全市認購套數低於10套的項目占比63%，43%項目成交量低於5套。

伴隨著投資客的離場，剛需已經難以撐起以往“金九銀十”的盛况，打新人對東莞樓市的信心逐漸崩塌。

二手房成交量連續5個月低於2000套

除了購房客外，信心面臨崩塌的還有東莞的二手房業主。

9月份東莞二手住宅網簽僅1516套，環比八月份减少10%，這已經是東莞連續5個月二手房成交低於2000套。

二手成交套數排前5的分別是常平、虎門、東城、樟木頭、南城，僅前三個鎮街成交過百套，還有14個鎮街成交不足30套，其中謝崗甚至0成交。

（9月東莞二手房成交量排名前五的鎮街）

不過當前市場環境下，成交多並不一定是好事，槍打出頭鳥，成交一旦過於活躍，小心下一輪二手房指導價隨時可能到來。

東莞二手房市場已經進入量價齊跌的下行通道，而二手房指導價的出臺，推倒了業主的最後一道防線。

不過如果後續商業銀行參攷指導價放貸，而賣家又不按照指導價格進行交易，那其中的差價又將全部變成高昂的首付轉嫁給購房者，剛需太難了！

在整體市場環境的影響下，下一輪二手房指導價懸而未決，業主和購房客雙方尚在僵持之中，市場觀望情緒越來越强烈。

指導價的威力還在持續發酵，最後一個季度的二手房成交量也幾乎是可以預見的。

全面放弃非覈心區打新，選對版塊很關鍵

今年東莞前三季度的樓市情况已經基本定調，新房和二手房的下行趨勢都已經非常明顯。

此前東莞樓市上漲的邏輯是，土拍火熱，新房限價上漲，新房限價上漲，二手房漲，二手房上漲，打新火熱，打新火熱，土拍更熱。

儘管此前東莞大大小小的調控一直不斷，但基本都在淺灘，遲遲不敢進入深水區，甚至出現越調控越升溫的尷尬情况。

當調控進入深水區，二手房指導價一出臺，二手房首先扛不住，新房市場的打新熱情就因為預期而發生改變，市場信心全面崩潰。

此時此刻，我們給大家的建議是：

1.靴子已經落地，一味地“做空”或者“唱多”東莞樓市都是不可取的，恐慌性賣房也是沒必要的，房產投資是長線價值投資，不是一夜暴富。

2.想做長期資產配寘的朋友不要著急下手，可以再等一等。現時東莞正處於調控限價之下的高位回檔。

先讓泡沫飛一會，預留好子彈，在接下來的一兩年把握好“用低價買入優質資產”的好機會，這種機會在橫盤期出現的比較多。

3.優先選擇松山湖和城區的二手筍盤，這些覈心區只有在橫盤期才有不錯的回檔上車機會。

4.全面放弃非覈心區打新，盯緊真松湖以及城區那些有倒掛優勢的新房項目。隨著調控趨嚴，未來東莞樓市區域分化將會越來越明顯，選對版塊也很關鍵。