聊聊萬科城市之光，項目也已經開始蓄客，關注度也較高，今天分析看看。

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樓盤規劃

項目位於倉山區金山大道與三環路交叉口東北側。占地265畝，分南北區，靠廊橋相連。

共40棟住宅，18-27層，其中南區31棟，北區9棟（包括3棟公租房），提供2268套商品住宅、528套社會租賃用房。主推產品：92119132165（面積因公攤波動），精裝交付。

項目分為三種樓棟：兩梯四戶連廊產品，端頭119，中戶92，兩梯兩戶的132、165，全部有架空層。

統計：165平米：292套，132平米：340套，119平米：818套，92平米：818套。

由於樓棟樓層不同，導致公攤不一，所以早期的規劃小於90平米的有476套，因為2T4的樓棟裡面有14棟是18層，公攤偏小，面積低於90，正好契合（14*17F*2=476）。

項目定位4號線洪塘停車場上蓋，地下6米到地上3米是捷運停車場，地上3米到9米是社區車庫，相當於蓋板的高度9米，參攷五四北天空之城。

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樓盤土拍

2020年4月15日，深圳市豐兆振宏實業以41.24億元競得宗地2020-21號捷運4號線洪塘停車場蓋上及周邊地塊，可售樓面價14160元/㎡，住宅全裝修比例應達到60%以上。

土地面積：265.77畝，限高：80米，容積率：1.8，（商業建築面積不少於20000平方米，商業建築應採用集中式商業），配建3萬平方米社會租賃住房，按6490元/平回購，按10500元/平回購商業建築面積8500平。

分析：去年上半年拍出的一幅位於金山的巨型地塊，定位捷運停車場上蓋，由於上蓋還在施工，整體進度還差距不小，現時依然還未上市。

對於地塊而言，在限高80米的條件下，容積率1.8（日常2.5以上），可以說這個硬性名額較優，做成了小高層與高層的混合。

對於拿地房企在早期也有爭議，因為是剛注册的企業，其中股權歸華能信託管理，從而關聯到了華僑城，不過現時已經確定是萬科操盤。

當然從股權資訊也能找到聯系，現時的控制人，還有一家企業豐振興實業，通過股權控股萬禦安防，該公司的上游就是萬科物業。

對於地塊而言，樓面價1.4W並不高，加上有精裝做溢價，利潤空間較大，加上容積率和捷運加持的優勢，整體地塊性價比尚可，主要不確定性在於大盤對於資金要求較高，加上上蓋項目週期較長，大量的房源，去化情况同樣影響資金回籠。

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戶型情况

92平米：三房兩廳兩衛，三開間朝南，主流佈局，北側存在連廊隱私影響，由於端頭靠連廊入戶影響偏大。

119平米：四房兩廳兩衛，這次最爭議的戶型，雙開間朝南，客廳配合落地窗做觀景，南側設定L型陽臺，其中主衛是暗衛，戶型優勢在於空間浪費較小，有一定景觀優勢，不過對比現時主流的大面寬佈局，不少購房者接受度偏低。

雖然項目有江景，但是大部分房源其實無法觀看，而且在如此大盤，東西端頭全部如此佈局，選擇面偏窄，也一定程度减少了客戶面。

132平米：四房兩廳兩衛，獨梯，三開間朝南，大面寬佈局，缺點在於客廳牆被臥室門隔斷，四房裡面兩房都偏小，非獨立餐廳空間浪費較多。

165平米：四房兩廳三衛，四開間朝南，大面寬佈局，現時的主流佈局，優勢在於搭配了寬陽臺，劣勢在於右側客衛是暗衛，不過也是這種佈局常見問題。這個戶型是主要分佈在西南側和社區中央，佔據了較好的位置，不過樓層偏高，預計公攤不低。

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區位情况

項目位於金山大道北側，靠近三環，最大的優勢就是捷運四號線在附近，項目還在東側設定了直接進出地鐵站的升降梯。由於靠近三環，有一定的江景優勢，不過現時周邊的橘園洲工業園也在改造中，整體也存在一定遮擋。

項目地處金山片區，不過非南側生活區，現時周邊生活氣息較差，雖然有星網銳捷等企業，不過周邊也是以工廠為主，後續配套也只能靠樓盤自身的商業。

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價格情况

對於項目而言，置業也不宣稱價格多少，說參攷周邊項目，那就來對比看看：

1、金山洋房：純商洋房，樓面價1.8W，備案價2.8W

2、金山雅郡：90%安商，樓面價1W，備案價2.8W

3、建發和璽：純商，可售樓面價1.9W，首開備案價3.2W

4、紫金九號：純商，樓面價2.2W，備案均價3.2W

5、龍湖天序：50%安商，可售樓面價1.9W，備案均價3.2W

分析：從金山這兩年的新盤可以發現，樓面價與安商房的配比對於最終備案價影響其實並不大，南區在3.2W左右，北區在2.8W左右。

不過對於這些新盤而言，都是毛坯上市，該盤又是精裝，再看看精裝的備案價。現時看到，中駿世界城璟悅：一期備案價3.2W左右，其中精裝3500元/平，公園左岸：備案價3.6W，精裝2950元/平。

對於現時市場的精裝盤，基本備案價都在3-4K左右，雖然精裝質量都很差，但是備案並不低，這也是不少購房者不接受精裝房的原因，精裝成了變向溢價。

那如果按上面的北區毛坯（2.8W）+精裝（3-4K），相當於項目精裝備案價在3.1-3.2W，當然這是最簡單的計算，因為在比對中駿的備案價的時候，如果中駿一期3.2W扣掉精裝3.5K，相當於毛坯2.85W，但是三叉街周邊的新盤毛坯備案價基本都在3-3.2W。

綜上，項目的備案價，考慮精裝溢價，同時對比個別精裝盤毛坯部分會偏低一些，預計價格可能會在3-3.1W。當然對於這樣的價格，雖然金山現時新盤庫存也不算多，但是項目房源超2000多套，實際售價更值得評估。

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不利因素

出行：項目定位捷運停車場上蓋，在東西設定了小型出口，以及南北區之間的大門，由於蓋板有高度，日常進出相當於都要靠電梯或者樓梯，雖然東側也設定了捷運升降梯，但是從社區的規模來看，超2000套房源，居住人口高達6000人以上，未來進出社區的便利度，以及南側樓棟的出行，都需要注意，當初五四北的萬科天空之城就有相關投訴。

江景：項目西側可以看烏龍江，不過並非一線沿江，西側規劃了橘園洲工業園，位於西北側的A、D地塊已經建設，奧特帕斯智慧製造產業園也開始建設，位於南側的B地塊還未拍出。

從規劃來看：沿金山大道形成以70至120米高度的創新辦公建築集羣，沿橘園洲互通適度控制建築高度為50米並形成開敞空間，沿烏龍江形成50至100米高度的建築集羣。

對於沙盤已經展示了部分辦公樓的模型，大概可以比對出遮擋情况，不過依然還有未拍出的地塊，預計高度在50米左右，對於有意向的購房者，最好評估一下遮擋情况。

公租房：雖然售樓部宣稱人才房，其實土拍已經公告了是政府回購公租房，現時項目通過上蓋做隔斷，三棟公租房是位於地面，商品房位於蓋上，從設計圖來看也確實如此，不過公租房未來是否也能進出社區，同樣要評估。

大盤：對於項目而言，雖然南北區，不過南區31棟，也可以算是大盤了，雖然規劃了很多社區配套，但是對於大盤相對應的物業管理也存疑，畢竟對面金城灣就是案例，所以購房前也要評估。

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樓盤總結

項目位於金山北側工業區，定位捷運停車場上蓋，優勢在於捷運出行，個別房源有江景，劣勢在於現時周邊環境較差，精裝存在溢價。

對於項目而言，現時的定位其實也比較存疑，92左右的小戶型，從規劃看818套，剩下就是119以上的產品，考慮到精裝的溢價，相當於項目65%的房源都要350W以上，置業也宣稱是改善盤。

從項目名稱城市之光，又是大盤，實在很難感受到改善盤的氣息，近期三江口蓄客的新盤反而叫金域緹香。從現時項目的定位來看，雖然關注度不低，如果價格按預估的3w左右，總感覺實際去化不會太好。

對於有意向的購房者而言，可以評估自己意向的樓棟，大盤的出現，不僅僅自身有壓力，現時金山的在售新盤，靠著近兩年的供應缺口，出現了較大溢價，後續該盤上市也將有不少壓力。