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從打壓樓市到救市，哈爾濱告訴你只需要兩年。

10月9日，哈爾濱市住建局聯合哈爾濱市財政局等多個部門制訂了《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，16條具體措施涉及“購房補貼”、“放寬公積金門檻”、“降低開發商預售門檻”甚至更細微的“公域水電按民用執行”、“縣（處）級女幹部公積金貸款調整至60歲”等。

可以說，哈爾濱16條從買房的三大環節——購房者、開發商以及貸款端給予了全方位支持，堪稱是今年以來第一次地方政府的全面救市政策。

哈爾濱松花江畔

時間撥回到2019年12月，黑龍江省住房和城鄉建設廳等6部門聯合發佈《關於進一步加强全省房地產市場監管的通知》，規定省內房企購置土地資金不能通過金融貸款或市場融資，並全面實行了房地產開發項目資本金監管制度，要求多層樓房工程形象進度達到封頂時、高層樓房工程形象進度達到總層數的三分之二時才準予預售。

而不到兩年後的今天，哈爾濱就推翻了原先的商品房預售制度，新頒佈的16條規定“對於綠牌、藍牌開發企業，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業可按棟申請商品房預售許可證”。

時隔兩年時間，從轟轟烈烈的打壓，到旗幟鮮明的救市，哈爾濱以一己之力演繹著這個時代房地產行業的魔幻現實。

哈爾濱救市的背後，是對“土地財政”的高度依賴。2018-2020年，哈爾濱房地產開發投資占全市固定資產投資的比重一直在60%左右，而進入2021年以來哈爾濱房價已經連續陰跌了7個月，上半年成交量也比2019年同期下降了42%。加上一直以來財政入不敷出（2020年，全年一般公共預算收入339.6億元，一般公共預算支出1162.2億元），哈爾濱終於扛不住，當了救市的出頭鳥。

據悉，在10月份之前，哈爾濱房地產商會就已經向市領導反映過房地產市場低迷的問題，而在國慶日當天，哈爾濱就已經開始執行16條的新政，但直到10月9日才出臺了完整的細則，可見哈爾濱市領導們救市的迫切程度。

事實上，在哈爾濱出臺救市16條之前，已經有十幾個都市對房價的下跌出臺了“限跌令”措施，包括瀋陽、張家口、江陰、岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山、南通等。一些房價實際下跌但沒有發佈限跌令的都市，如惠州、湖州等，則隱晦地發佈風險提示告知群眾不要買讓利銷售、降價太狠的房子。

在近一年密集出臺的房地產各類嚴格的調控政策下，有形之手的威力正在逐漸顯現，很多地方尤其是人口淨流出、對土地財政依賴度高的都市，顯然有點扛不住這短時間內快速的“量價雙殺”。

有媒體統計，2021年前9個月，國內房地產出臺的調控政策高達482次，遠超過去任何一年同期的水准，甚至比2018年全年的450次還要高。

在樓市調控的密雲下，是幾乎全面被冰封的樓市。據易居研究院智庫中心統計的數據，2021年9月，北京二手房成交約1.26萬套，同比下降27%；上海二手房成交約1.20萬套，同比下降61%；廣州二手房成交6198套，同比下降56%；深圳二手房更是自2008年以來首次單月跌破“2”字頭，9月僅成交1765套，環比下降13.6%，同比下降79%。

剛剛過去的9月份，全國排名TOP100的房企，銷售金額只有7596億元，同比下降了36.2%，頭部房企都如此，腰部和尾部房企的銷售情况更可想而知。

另一方面，土地拍賣市場的圖景，從全國22城的第二輪集中供地來看，已經冷得讓人懷疑幾個月前火爆的第一輪集中供地的真實性。

以上一輪集中供地兩個創下千億級土地出讓金的北京和杭州為例，北京第二輪推出的43宗地塊，26宗因無房企報名而宣佈延期，剩餘17宗地僅成交了513億元；杭州原計劃出讓的31宗地塊，終止了17宗的出讓，剩餘的也幾乎是以底價成交。

其它城市的土拍市場也無不充斥著凜冬氣息：

1、天津二批供地61宗，停牌19宗、流拍2宗，最終僅有40宗地成交；

2、瀋陽二批供地46宗地，只有10幅土地有房企報名競拍；

3、成都二批供地75宗，終止交易17宗；

4、廣州二批供地48宗，25宗流拍；

5、武漢二批供地51宗，10宗延期、4宗撤牌

……

寒冬來得太快，大家都需要緩一緩，而有哈爾濱在前面開了口子，不出意料，接下來會有越來越多因為扛不住房價快速下跌的都市會出臺穩樓市的措施。

在廣州和佛山，進入十月份，有越來越多的國有大行下調了房貸利率，其中光大銀行將廣州的首套房貸利率一下子下調了40個BP到5.6%。

10月12日，成都房地產業商會發佈通知，當前房地產市場呈現較多新問題和新狀況，為深入瞭解企業實際運營運行情况以及遇到的問題和困難，按上級領導要求，决定召開專題交流和意見收集會，邀請有關領導和專家聽取企業意見和建議。今年，成都本土代表房企之一藍光發展已經倒下，現時仍有超過200億的到期債務未償還，接下來成都可能不太經得起再有一家大規模的房企爆雷。

讓地方政府不得不穩住樓市的另一個關鍵因素，是以LGFV（地方政府融資平臺）城投債為代表的地方債。根據開源證券統計，截至2020年年中，僅在債券市場募資的地方城投平臺帶息債務已達43.8萬億元，約占國內GDP總值的43.1%，並且以2020年地方綜合財力約26.7萬億來看，債務率（債務餘額/綜合財力）已經遠遠超過了100%的國際通行警戒線，達164%。

對於高度依賴土地財政並且自身城投平臺造血能力又有限的都市而言，樓市低迷帶來的地方政府土地出讓收入下滑，可能會對城投平臺短期償債能力產生嚴重影響。

10月11日，中房協發佈通知召集部分房企在北京開座談會，聽聽企業的意見，摸底房企面臨的困難。但隔日又表示稱會議可能不會按原計畫召開。

2014年6月，因為持續數年的樓市低迷，住宅去化週期一度高達37個月的呼和浩特宣佈第一個取消限購，引來其他地方政府紛紛效仿，並出臺了放寬落戶條件、或採取調整公積金貸款等管道穩定當地樓市。之後愈演愈烈，2015年後開始的貨幣化棚改最終把國內樓市推向了高潮。

在那以後，每當地方房價出現調控放鬆或過快上漲，都免不了被住建部約談。

而如今以“哈16條”為代表的地方穩樓市政策，又再一次把房企、地方和中央放到了同一個檯面上，接下來各方會如何協調與博弈，可能是决定這個17萬億市場走向的關鍵所在。

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