昨天，最嚴“禁公寓令”在海南出臺。

繼上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、廈門、佛山……之後，“禁公寓令再下一城。

商改住的時代，正在消亡。公寓的時代，逐漸在向我們告別。

兩天前，海南省出臺了“關於加强商業辦公類建設項目全過程管理的意見”。

其覈心內容，有以下幾點：嚴禁商辦項目改造為公寓類住宅；

不得採用住宅套型設計，不得出現“公寓”、“臥室”等住宅功能描述；

不得預留住宅功能的排水、排污、排烟等筦道，不得設定廚房和燃氣設施；

不得增設結構梁、結構樓板和插層，也就是不讓搞Loft公寓；

商辦類項目，最小分割單元不得低於300平米。

以上內容，用三句話總結就是——

從燃氣、給排水、結構、戶型、面積等各個環節，這次摧毀商辦類公寓的居住（包括租用）功能。小面積公寓類產品，包括Loft，徹底喪失了生存空間。只能辦公，不能住人。海南，已經不是第一個發佈“禁公寓令”的省份或都市。

2017年3月26日，北京出臺史上最嚴的“公寓禁令”。新房項目，只能賣給公司，不能轉讓給個人；二手公寓賣給個人，購房人需要名下無房且五年連續社保；

商業銀行暫停對個人購買商辦項目的貸款；任何人，任何機构都不得宣揚公寓的居住功能；

嚴格規定最小分割單元……

最瘋狂時期，傳聞每6個北京人，就有一個買過公寓或商住樓。

最嚴公寓禁令出臺後，1/6的北京人被徹底套牢。

1/6的北京人，難以入眠。2018年，杭州和南京這類强二線都市陸續跟進“公寓禁令”——

不得建設酒店式公寓，不得改造酒店式公寓，限制最小分割組織，限售。

2019年，廈門跟進出臺“公寓禁令”——

商辦不得改公寓，不得出現住宅功能，套內面積不得低於300平米。

截止目前為止，一半以上的重點都市已經出臺限制商改住的公寓禁令。

商住樓、商改住、公寓不限購不限貸的時代，正在離我們而去。公寓，就是個怪胎。市面上99.99%的公寓，土地性質大都是商業用地、商辦用地、商務金融用地……

中國的土地性質類別中，壓根就沒有一個類目叫“公寓用地”。

那麼，這些公寓是怎麼來的？

前些年吧，國內很多都市都得了一種病：都市綜合體成癮症。地方上的很多衕誌，去北上廣深等一線都市考察的時候，看到三裡屯、國貿、萬象城、陸家嘴、珠江新城……一顆心撲通撲通的狂跳。

你看這樓，多高；你看這燈，多亮；你這辦公大樓，多高；你看這商場，多大。

如果把這些綜合體，放到咱們那，咱們是不是也是國際化大都市了。於是，地方上二三四線的同志們，就比照著三裡屯、國貿、來福士、萬象城……規劃了一大批類似的綜合體。

絕大多數情况下，明確要求——

開發商想拿住宅地，必須要配個綜合體，必須要配建同等體量的商業或者辦公大樓。地方上的衕誌，想法是好的。

全蓋成住宅，全便宜那幫炒房客了。

搞成辦公大樓和商業，沿著都市主軸一字排開，要形象有形象，要稅收有稅收。

過個幾年，咱們就也有三秦徐家匯、河南三裡屯、湘江大國貿……

但是，讓地方上的衕誌萬萬沒想到的是——

三裡屯、徐家匯、三裡屯、國貿、陸家嘴們，自己的辦公大樓都特麼過剩了。連宇宙中心深圳前海的辦公大樓空置率，已經幹到了56.4%。地方上“比葫蘆畫瓢”搞出來的山寨貨們，辦公大樓空置更是堆成山。

辦公大樓過剩了怎麼辦？

改公寓啊！全改成小面積公寓！小面積、低總價、不限購、不限貸，一張口就贏了一半。

5米層高？那就搭塊板子，買一層送一層，精裝Loft，投資絕佳品。

麻了麻了，贏麻了。

講到這裡，大家是不是就明白了——

自始至終，從沒有一種物業形態叫公寓，也從沒有一種產權性質叫公寓。純粹是因為城市規劃貪多求大，導致了各個都市商業綜合體嚴重過剩，進而嚴重導致了商辦辦公大樓嚴重過剩。

為了化解過剩的商辦庫存，人為製造出一種“不限購、低門檻”的野生投資品。從原則上說，商辦類物業是不允許擁有居住功能的，是不允許住人的。

絕大多數所謂酒店式公寓的出現，本身就是一種違規。

公寓，本就是一種苟且的意外。

我相信，很多人都應該看到過下麵這段話——公寓和住宅的唯一差异就是40/50年產權和70年產權；

2017年5月起，不動產登記生效，公寓產權到期後可以續期；

自今天開始，公寓和住宅毫無差別。

上面這段話，以極高的頻率出現在仲介的朋友圈裏。

這段話，其實是一種智商篩選。以最快的速度篩選出最不懂行的小白，並將其投放到公寓的深坑裏。公寓的問題，不是“住宅70年，公寓40年”的產權年限的問題，也不是“住宅按揭能貸30年，公寓只能貸10年”的貸款年限問題，還不是“住宅民用水電，公寓商用水電更貴”的生活成本問題，更不是“不能落戶、沒有學位”的都市配套問題……

講到這裡，似乎這玩意兒的確略顯一無是處。公寓最大的問題，有三個。

第一，流動性的問題。大家可以打開綠仲介的APP，去看看你周邊的二手公寓成交量。哪怕是覈心區，二手公寓的成交量也低到可以忽略不計。

一個社區，一年到頭可能也交易不了兩套二手公寓。

流動性的背後，是稅費的問題。

都知道公寓的交易稅費高，具體有多高？

營業稅：全額*5.6%。個人所得稅：差額*20%。土地增值稅：差額*30%～60%。過戶手續費：5元/平。契稅：（核定計稅價格-應徵增值稅）*3%。印花稅：稅收核定價*萬分之5。

以上這些，全部加在一起——

一次交易，就能吃掉你50%以上的增值收益。一套50萬的公寓，漲到了70萬，交易稅費11萬，實際收益只有9萬。

這種稅費成本，直接摧毀了公寓一半以上的流動性。

第二，供應過剩的問題。咱們前面說過，公寓誕生的背景是什麼？

為了化解過剩的商辦庫存，人為且違規的製造出一種小面積低總價的野生投資品。

超標的辦公大樓庫存，70%以上都被改造成公寓，流入了市場。

但是，這種改造毫無意義。

在辦公大樓向公寓改造的過程中，過剩的辦公大樓庫存，變成了過剩的公寓庫存。

過剩的庫存，從房企手裡，轉移到了了你的手裡。

庫存並沒有消失，只是換了種管道坑著你。流動性很差，庫存量很大，會造成什麼樣的結果？

建議你不妨進入二手房市場，去關注一下近三年你所在都市、你所在板塊的公寓價格。

比如，我隨手拉個有“合肥小浦東”之稱的合肥濱湖新區裏，某個公寓的價格——

兩年前，公寓開盤10500元/平；兩年後，公寓二手9500元/平。

兩年時間，合肥濱湖區均價漲了1萬，公寓紋絲不動。

分分鐘教你做人，分分鐘告訴你“什麼叫真正的不動產”。真正的不動產就是，管你掀起多大的行情，我自巋然不動。不流通、供應大和不漲價，還不是公寓的最大問題。

現如今，公寓最大的問題是——政策的不確定！前面我們說過，公寓本身就是化解商辦庫存風險的違規和苟且。

但是，現在這種違規和苟且保不住了。

“禁公寓令”和“禁止商改住”，已經從三年前的京滬，蔓延到海南、成都、南京、廈門這種二線都市。

蔓延和下沉過程中，政策遵循著一種原則——

摧毀所有的居住功能，是商辦的，就要賣給/租給公司，不能賣給/租給個人。可現實是

——哪特麼有這麼多企業。下麵這張圖，是各大城市的辦公大樓空置率。

絕大多數都市，辦公大樓空置率都在30%以上。

正經的辦公大樓都租不滿，誰來租你這種閹割式的公寓式商辦。公寓的真正租客是誰？

是剛需，是買不起房的剛需。買公寓的人，本來想的是把公寓租給剛需，當當中間商的吃吃剛需過渡的差價。

現在一紙檔案下來，自己變成了那個差價。

樓市的真實，殘酷的像愛情一樣。

講了這麼多，只是想告訴大家——想漲？

有天量庫存壓著！

不想漲，想賣？

有高額稅費，薅哭你！

不賣也不漲，租給剛需行了吧？

有紅頭文件，不能住人！

不漲不賣也不租給個人，租給企業總行了吧？

商辦庫存天量，你還是個閹割版的公寓式辦公大樓！

這兩年，我看過太多買公寓的人。我發現，他們擁有一個共同的特徵——

無非就是眼看著某個城市住宅漲的很猛，而自己一沒房票，二沒貸款，三沒學歷，落不了戶。於是，就想著彎道超車，買套公寓，趕上一波浪潮。

說到底，還是貪心。眼看別人房子都漲了，自己苦於沒房票，生怕錯過。

很多人不是敗給了拙劣的智商篩選，而是敗給了貪心。

人一旦有了貪念，一旦開始彎道超車，智商就會被摁在地上摩擦，自動降維，被別人反復打擊。

貪念一上線，智商就下線。我講到這裡，如果你還有買公寓的衝動，還想“搏一搏，單車變摩托”幹票大的。

去吧，去吧！