曾經有多“强”，現在就有多“魄”。

房產界的一哥，跌了。

前幾日，《中國新聞網》發佈了一篇文章，名為《“炒房第一城”冷了，樓市進入凉秋？》，文中指出，2021年7月份以來，大中城市的房地產銷售價格不管是同比還是環比都呈現出不同程度的回落態勢，一線都市新房和二手房回落0.3個百分點，二線都市新房與二手房漲幅回落0.1和0.2個百分點。

其中，備受關注的是深圳這個城市，今年2月份，深圳率先推出了二手房指導價（限價）機制，正式開啟了二手房擠泡沫的行動。根據資料顯示，7月份全都市二手房成交量只有2557套，創下近17年的新低水准，與2020年7月份的13407套相比，同比降低80.9%。

一、成交量10年低谷！逼近榮枯線。

有房產機构研究發現，在商品房買賣市場，二手房的交易比重占到了整體成交量60%以上，可以說二手房的興衰與否，直接關係著整個房產市場的走勢。1月份之後，央行率先開啟了“房產貸款雙上限”模式，為各金融機構製定了向房地產企業和房地產個人發放貸款的上限比例。站在管理層的角度，意圖很明顯，不能無節制地向房產釋放資金，同時還要防範金融風險。

“雙上限”對購房者影響甚大，現階段市場上4億人身負房貸，在購房需求人數中，80%以上的人通過按揭貸款買房或者正準備通過按揭貸款買房。一旦掐斷了樓市的資金，買房就如同無根之木。4月份以來，深圳、合肥、南京、成都、武漢等20多個都市二手房普遍出現“停貸”的情况，也就是說，即便是你想要買房，那麼銀行對二手房的發放貸款審批週期也會拉長，或者拒貸。

受此影響，深圳二手房成交跳水式下滑，據中原地產發佈數據，2月份以來，該都市的二手房成交量就斷斷續續在榮枯線上徘徊，2月成交4166套，3月份受到業主們抱團取暖影響，成交量有所回暖，4月份再低跌至榮枯線以內，4月份至8月份，持續走低，在8月份單月成交只有2043套，這已經是10年來的新低水准了，上一次是2011年8月只有1462套。

二、有人開始拋售房產，還有降價500萬無人買。

根據《澎湃》日前發表的文章《深圳學區房一夜入冬？降價500萬無人買，有業主搶先拋售》表示，近期以來，深圳的二手房市場掀起來一波下滑和拋售的浪潮。不管是京東拍賣網，還是阿裡拍賣網，抑或其他拍賣網站，深圳二手房拍賣和流拍的情况在7-8月份明顯增多，有的房子起拍價格已經比市場水准低了500萬元-800萬元，依然沒有人願意出價購買。

根據記者走訪，在深圳福田區的港中旅花園社區，有一套面積為116平米的學區房，起拍價格是1969萬元，這個價位已經足足比當前的市場價低了接近500萬元。按照常理而言，如此便宜的房子應該搶手才對，然而直到拍賣活動結束，這套房子也沒有人出價競拍，最後沒有賣掉。

為何會出現這種情況呢？根據附近房地產仲介和二手房東們的介紹，這套拍賣的房子配備有本都市“頂尖”的外國語小學和中學學位，屬於妥妥的“金字塔尖”學區房，按照市場價格計算，這套房子應該在2500萬-3000萬之間，平均單價超過20萬元/平米。其實，該城房子流拍並不少見，在另一個優勢學區的長城花園，同樣出現了類似情况，有一套房子起拍價為1084萬元，按照建築面積104平米就算，單價只有10萬元，已經足足比市場價低了300萬，然而還是沒有人願意買。現在滑至867萬元的低位水准。

羅湖區的一家房產仲介負責人袁新有認為，學區房的價格下滑，其實是自然現象，也是合理的行為。很多老社區的房子居住價值並不高，在洪湖片區，基本上6萬元、7萬元/平都可以買得到。然而一旦冠上了優質學位資格，那麼價格就達到了15萬-20萬，顯然是脫離實際水准的。人們對學區房過分追捧，導致這類房子成為了市場純粹炒作的資產，一旦政策風向轉變，這類房子的持有人或面臨著資產縮水。

早在2015年，深圳市就提出了探索學區招生制，降低擇校熱和擇校難的現狀，當時效果不理想，現在基本都是執行積分制，總之都不能抑制學區房熱度。而專家們表示，一旦執行大學區的規定，房子與學區的强關聯會被接觸，即便是你現在買了20萬元/平的房子，也不一定能上這個學校，買了6萬元/平的房子，或許也能上這個學。這就意味著20萬元的房需要降至6-7萬元才有市場空間。

3、辦公大樓同樣交易寥寥。

根據萬年財經在《深圳，甲級寫字樓，租金連跌33個月！折射出什麼信號？》一文中的資訊，根據市場機构第一太平大衛斯發佈的2021年二季度房產發展報告，深圳甲級寫字樓呈現出長期性的供大於求狀態，辦公大樓的租金已經連續下滑11個季度，也就意味著辦公大樓的租金連續下滑了接近33個月。

根據辦公大樓的市場價格顯示，甲級寫字樓在深圳的平均租金為183.6元/平方米/月，在2021年第二季度，同比和環比分別下滑了2.4%、0.2%。在這其中，南山區、羅湖區的寫字樓租金同比降幅更大，分別達到了2.5%、3.9%。另外，辦公大樓的使用率開始普遍降低，也是近些年來的常見情况，二季度空置率為26.4%，不管是環比還是同比，都出現了一定程度的升高。在北京、上海、深圳、廣州這4大一線都市裏，深圳的辦公大樓空置居於首位。

例如，福田區的安徽塔樓五套房產，8月份拍賣同樣出現了流拍，依據計算，價格僅為2.03萬/㎡，只有市場價格的60%，這個價位在福田區的辦公大樓市場，已經是非常便宜的“層級”，可就算是這麼便宜，最後也是無人競拍。

如果說商品房只是為居民提供居住場所，不會產生多大的GDP貢獻率，那麼辦公大樓就不一樣了。辦公大樓的使用率更高，意味著對經濟提供的動能越强，辦公大樓使用率下降、辦公大樓價格下滑，則表示出另外一種訊號。近5年，很多製造業開始搬遷出深圳，這已經是不爭的事實，無論是低端產業、還是中高端產業，除了特別優秀的除外，工廠基本上或多或少都有一部分搬離出去了。

原來的深圳，房地產增幅為何如此強勁？經濟學家張五常認為“這是人們認識快速新增的結果”。

1998年我國住房改革開始，在這前後，房價平均在2000元/平左右，截止2021年8月底，全國城市平均房價已經超過了1萬元/平大關。北上廣深這些龍頭都市，不管是產業發展還是房產發展，都一馬當先。

而且深圳成為了房產漲幅所有都市中幅度最快的都市，依據歷年國家統計局發佈的房價數據，1999年-2000年，深圳房價為2300元/平，20年之後跳漲至8.8萬/平，漲幅4000%，如果你在20年前在這裡購買一套20萬元房子，現在已經增值到了800萬元。在覈心區域，價值可能超過1000萬元，如果在碰到優質地段，那麼可能達到2000萬元以上。

正是因為如此，各地炒房客紛紛看到了投資契機，開始一股腦襲來。房價也在這個“認識提升”的潮流中，一波接著一波疊高。這一點似乎正如“張五常學者”說的那樣，20年後的今天，當大家都知道了這個“規律”後，也就沒有多少“空間”了。

話題：對於“炒房第一城”凉了，你怎麼看待？