中國基金報安曼

國慶假期前的最後一天，北京樓市調控再出“大殺器”……

據北京日報報導，近日，北京市海澱區房地產經紀協會發佈行業內部自律倡議，號召仲介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為；同時，結合近一年成交價格情况，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點社區，向仲介機構發佈了二手房交易指導參考價，供仲介機構參攷。

看看深圳、廣州實行二手房交易指導參考價之後的樓市，不少今年年初高位接盤的投資客傻眼了。

29個熱門社區被“針對性”指導

頂級學區直接打八折

實際上，早在“靴子”落地之前，關於北京二手房指導價的消息已經開始傳播。

“海澱房協也發佈了部分熱點社區的二手房交易指導參考價，供仲介機構參攷的名單，但並沒有對外官方公佈。”萬柳地區的一比特仲介對基金君表示。

根據此前，一份網傳名單顯示，海澱對29個重點社區均出臺了掛牌指導價，包括熱點社區蜂鳥家園、科育社區、黃莊社區等，其中多數社區指導價與實際價格變動不大，有的打了八折。

據某業內爆料，具體指導價會根據60平米以下的小戶型、60-90平米的中戶型，以及90平米及以上的大戶型，設定不同的指導價上限。囙此，在這份名單中，每個社區都有三列價格檔。

此外，業內人還爆料稱：

1.超過掛牌指導價1%的房源，不得在外網展示；

2.不符合條件的新掛牌房子，整個行業不得接受登記委託，否則吊銷執照；

3.10月8日開始執行，從海澱29個社區開始試點，一定時間後其他區域也將會執行。

值得注意的是，上述表格中的蜂鳥家園，因為對口海澱頂級名校中關村三小，而且戶型小，單價高而被視為海澱區二手房的“天花板”。現時，蜂鳥家園在安居客的平均報價17.8萬元/平方米左右，按照上述指導價價格14.6萬元/平方米計算，相當於直接打了八折。

多校劃片

海澱頂級學位房

房價回到一年前

即使在教育資源相對充足且均衡的北京，不少中產、精英階層的父母們仍然迷戀“學位房”魅力。

作為全宇宙的頂級學區房中心，位於北京海澱萬柳的蜂鳥家園社區，此前因“百分百”對口“一流一類”的中關村三小，一直被視為海澱學區房的“晴雨錶”。

根據安居客的資料顯示，蜂鳥家園的房價去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節前後，該類房源單價跳漲至17萬元以上，並在3、4月份再度跳漲，達到19萬~20萬元/平方米的高點。近期已經回到了去年同期的水准。

60平米以上最慘

值得注意的是，根據上述海澱的二手房指導價，蜂鳥家園的房子在60平米以下的指導價格是17萬元，比現時17.8萬元的價格還要低。

而60平米以上的房子指導價格則直接降到14.6萬元，在現時的價格上直接打了接近8折，較今年的高位更是降了27%。

更有意思的是，剛剛過60平米臨界線的房子最慘。

以安居客上一套62平米的房子為例，現時總報價1100萬元，折合每平米17.6萬元。

如果按照上述二手房指導價格，這套房子的總價最高不能超過911萬元，一夜之間，較現時的價格降了近200萬元，相對於今年的高位更是降了337萬元。

而據第一財經報導，今年上半年，蜂鳥家園社區曾創下“半年套均漲幅約300萬元”，並一度“無房可售”，進入7月之後，社區掛售房源單價卻從高位回落，業主心態也出現鬆動：一套建築面積約62平方米的一居室，掛牌價820萬元，單價約13.5萬元/平方米，並最終以降價20萬元成交。

“這一輪跌幅大致與去年下半年以來的漲幅相當。從總體上來看，房價跌回一年前水准。”海澱萬柳片區房產經理人稱，以相同戶型的房源為例，去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節前後，該類房源單價跳漲至17萬元以上，並在3、4月份再度跳漲，達到19萬~20萬元/平方米的高點。與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。

學位房”神話“破滅

今年上半年，西城區德勝學區的房子因為“7.31”新政（指的是2020年7月31日後，在德勝、月壇這兩個熱門學區新購房群體的子女只能選擇鄰近片區小學入學）之後暴跌，引發全國關注。

同樣的情况，今年也發生在了海澱。

7月初，在海澱區幼昇小嚴格執行“以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結合的入學管道”，並明確“2019年1月1日後在海澱區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，通過電腦派比特的管道多校劃片入學”。

隨後，海澱中關村學區、海澱學區等熱門學區紛紛出現部分指望憑藉就近入學、上“牛小”的家庭子女被調劑到片區內其他學校的現象。

據第一財經報導，一名於2019年1月1日後購買蜂鳥家園社區的家長稱，其孩子今年入學，並未能通過就近入學，劃分至中關村三小，而是被調劑到周圍的萬泉河小學。“今年，我們學區有近50個意向是中關村三小的家庭，其子女被調劑到學區內的萬泉河小學和西頤小學，這是此前均未發生過的事情。中關村一小被調劑的學生數也類似。”

各地二手房調控效果顯著

雖然北京現時的二手房指導價還是猶抱琵琶半遮面的樣子，但是仍然在投資客心中驚起了不少漣漪。

反觀已經出臺了二手房指導價政策的深圳、上海和廣州。

2021年2月率先出臺二手房官方指導價的深圳，在發佈政策後，二手住宅市場被“速凍”，成交量一跌再跌。資料顯示，8月深圳二手住宅成交量為2043套，同比大跌超八成，創下了近10年新低。

7月19日，上海市房地產交易中心開始實施對新申請核驗房源新增掛牌價格資訊的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產資訊服務平臺企業不得對外發佈該房源資訊。

機构監測資料顯示，8月份上海共成交二手房1.8萬套，環比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大降幅，已跌至疫情前的月均成交水准。

8月31日，廣州住建局發佈消息，官宣建立二手住房交易參考價格發佈機制，並同步公佈全市96個社區樓盤的參考價。

參考價機制落地一個月來，按照廣州市房地產仲介協會監測的數據，參考價發佈當周（8月30日-9月5日），全市網簽宗數為1588宗，環比參考價發佈前一周下跌14.62%。

諸葛找房監測資料顯示，2021年第37周，廣州受二手住宅指導價機制出臺的影響，市場熱度回落，市場均價為34272元/平方米，環比下跌2.36%，位居全國百城跌幅首位；第38周，市場均價持續環比下降0.95%。

（責編：張騫爻）

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