十年前的河北和現在相比，可以說天壤之別。

2011年的市內六區新房簽約TOP10中，3個來自河北。現在，這樣的榜單已不見河北區新盤的踪影。

2011年，市內六區新房均價17885元/平米；河北區均價14908元/平米。

2021年，以5月為例，市內六區新房均價35000元/平米；河北區均價30400元/平米。

現時河北區在售二手房均價22000元/平米；市內六區均價31700元。

這麼多事實擺出來，出個結論。

河北區：整體呈下滑態勢。

這是為什麼呢？

原因有三

1.當下辦公大樓都集中在上三區，河北區產業少，吸引不到高收入人群，導致貧富差距越來越大。

從七普數據來看，河北區十年人口减少24.3萬人。

2.南開區與河西區發展進步快，河北區的慢相當於原地踏步，地段價值增長緩慢。

3.2011年，“學區”觀念有，但沒有現在如此强烈。

最終形成的結果是：有錢人去南開或者河西改善，關注學區的人選擇和平，剛需客戶會選擇外溢到北辰，留在河北區的“土著”越來越少。

說完河北區整體走勢，下麵來看看具體的樓盤。

小編選擇了河北區2011年新房簽約量靠前的16個樓盤，對比現在2021年他們的二手房價格。

看看哪些房子跑贏大勢，哪些跑輸大勢。

如何算跑贏大勢？

十年通貨膨脹，煎餅果子價錢都翻倍了吧，何况房子。

都說房產可以抗通脹，所以，跑贏大勢的房子，漲幅要超過100%，也就是說價格最低都要翻番兒，不過分。

跑贏大勢的房子具有哪些特質？

1.板塊配套加持（捷運），帶動房價提高。

海韻家園是河北區漲幅超過200%的房子，漲幅原因有這麼幾個：

第一，2011年，海韻家園那個位置並沒有捷運，現在是兩條捷運換乘站附近；

第二，海韻家園在河北第一學片，沾了學區的光；

第三，社區不遠處建了購物中心。

學鐵商都齊了，地段價值上漲，房價自然就起來了。

2.十年間，學區房能跑贏大勢。

這個很好理解，河北區比較好的是一片和二片的育嬰裏小學片。

海韻家園、海河大道、北斗星城、仁恒河濱花園這四個樓盤在以上學片，所以漲幅自然按部就班，跑贏大勢了。

3.自身產品保值。

仁恒河濱花園是這16個樓盤中二手房價格最高的，漲幅也超過100%。

一般買房邏輯是地段大於開發商大於產品，仁恒河濱花園在海河沿線，地段10年前就“值錢”。

由於仁恒的物業是亮點，10年過去了，社區產品不“舊”，自身就起到了保值作用。

4.越是低於地段價值的房子，漲幅反而越高。

匯恒園是當年的經濟適用房，單價只有不到5000元/平，10年漲幅位居河北首位。

現在的價格雖有不到18000元/平米，也是翻了三倍多。

所以，越是買板塊內最便宜的房子，後期漲幅會越大。

5.板塊內的“大盤”能吸睛。

中國鐵建國際城所在板塊的其他三個樓盤，漲幅都沒超過100%，證明它的漲幅不是板塊的原因。

但本身又定位剛需，也不是因為產品溢價跑贏大勢的。

那是為什麼呢？

中國鐵建國際城是將近十年的大盤，自帶商業，2011年就在售，直到2019年才全部售罄。

市面上，共有洋房加高層六個社區二手房在售。

屋齡短，再加上體量大，有點“壟斷”片區的意思，會吸引到這買二手房的人群。

接下來說說跑輸大勢的房子。

不是說十年間房子降價了才算跑輸大勢，畢竟通脹都能讓房子漲價，漲幅小於100%的房子，肯定有哪裡出了問題。

1.板塊發展的滯後，影響房價漲幅。

用南口路板塊舉例，處在河北區邊緣位置，沒有捷運。

格調藝術領地，之所以漲幅沒翻番兒，是因為漲的都是產品本身，沒有板塊的事兒。

所以，板塊發展的快慢會給房子價格扯後腿。

2.物業差影響二手房價格。

北寧灣在河北區也算大盤，共有4個社區二手房在售，其中4期有兩棟公寓。

其中，垃圾堆放、車位管理等物業問題是影響其漲價的原因。

還有富水一方社區，開盤時號稱“天津首個科技住宅”，同時還有一部分普通住宅和還遷房。

同一社區產品不一樣，物業費自然不同，業主自然心裡“不平衡”，從而影響物業費的收取。

再加上物業公司本身疏於管理、不作為，出現社區環境差、園林破敗、安保不强等現象，從而影響了二手房價格。

3.豪宅的定位與板塊不相符。

樓盤代表是近水樓臺和海河官邸3號。

近水樓臺是河北區少見的別墅區。

所在建昌道板塊並不是大改善板塊，上文提到的中國鐵建國際城這種剛需盤就在此。

產品定位與所在板塊定位不符，單價上不去，自然跑不贏大勢。

海河官邸3號的板塊倒是沒錯——海河沿線，由別墅和8層到頂公寓組成。

2011年的價格就在3萬以上，說白了，產品本身已經溢價，超過地段價值，後期漲幅必定少。

豪宅還有個通病，面積大，總價高，對口的消費群體少，二手房流通率自然就低了。

4.“奇怪的”公寓。

河北區有公寓的社區很多，舉兩個最有特點的例子。

君臨天下：房本面積比實際面積少了一倍還多，按實際面積算，單價不到2萬，十年過去，這個價格很“穩定”。

內部構成和誠基中心很像，但是不像人家有過硬的學區支撐。

16梯40戶，還有夾層。這樣的房子真適合居住嗎？

海河新天：最大戶型有超過200平米的，產權40年，現在市面上很少能看到它的二手房掛出，客群範圍太窄，沒人能接盤。

所以說，這種大面積公寓有價無市，價格沒漲反降。

寫在最後的總結：

1.10年間，河北區跑贏大勢的房子不到一半，這印證了最開始說的“河北區整體呈下滑態勢”。

2.按照地段大於開發商大於產品邏輯，地段價值上漲、產品保值、開發商物業好，能幫助房子跑贏大勢。

3.之前的10年，帶學區内容的房子能跑贏大勢。最近有關學區政策此起彼伏，以後還會不會像之前一樣，還不好說。

4.居住和投資只能二選一，兩條平行線，怎麼可能有交點呢？所以如果要投資，請避開總價高的豪宅。

5.沒有重點學區的純公寓產品，最好不要碰。

6.產品定位與板塊一定要一致。買房時，先看看周邊環境和社區，不能產品錯配。