文/韜略哥

“大學區招生”“教師交流”“優質教育資源共建共用”……

三道政策利劍一出，炙手可熱的“學區房”終於選擇了躺平。

素有樓市風向標之稱的深圳，頂級學區房單價從32萬降至10萬！

在上海，在北京，同樣出現學區房降價百萬的新聞。

房住不炒，從學區房降價開始。

01

天價學區房“被虧”幾百萬

深圳頂級學區房神話，正在破滅！

學區房中的“愛馬仕”，價格慘遭膝蓋斬。

事情從8月3日說起，當時位於深圳福田百花片區的長城塔樓法拍房，一拍起拍價為1084萬，比市價已經便宜了500萬元以上。

最終這套房子卻因無人報價，流拍了。

在此之前，此套房產一拍181人設定了拍賣提醒，近5000次的圍觀，按照以往，此房流拍的可能性非常小。

作為深圳頂級學區房，8月20日，這套學區房進行了二拍。

二拍起拍價已經降低到867萬元，有5人報名參與競拍，最終以1035萬元的價格被人拍走了。

以總價1035萬元和104.7平方米的面積計算，這套學區房的成交單價約為9.89萬元/平方米。

價格肯定是降了，到底降了多少？

縱向對比一下，3個月前，這個片區的國城花園學區房單價還在17萬。

而今年1月，該片區最牛學區房單價高達32萬。

也就是說，現時不到10萬的成交價格，較3個月前，降幅超40%，較7月前，降幅達68%。

深圳頂流學區房，輾轉半年，腰斬之下，繼續下跌。

同樣是今年8月初，深圳還有頂級學區房降價500萬無人接盤。

這套房子位於深圳福田區港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價為1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。

事實上，今年以來，各大重點都市有關學區房的調控政策出臺不少。

8月1日，深圳發佈《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》，提到“教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共用機制。”。

消息一出，百花片區15個樓盤，放盤量猛增，而且出現下調價格的現象。

北京、上海、杭州的學區房神話也在破滅。

4月23日，北京海澱區、西城區、東城區率先發佈義務教育入學新政，進一步明確了“多校劃片”政策。

7月，北京西城區嚴格執行多校劃片招生制度，有學區房被調劑到普通學校，甚至被調劑出學區外，該事件迅速引爆房地產市場。

此後，北京西城區學區房價格明顯鬆動，有德勝學區內的學區房降價超過100萬元。

上海在此前“滬十條”和嚴查經營貸入市的基礎上，3月中旬發佈“316教改”方案。

自2022年起，上海實驗性示範性高中招生計畫的50%-65%將被分配到區、到校，各區小學和國中的升學、入學情况將更加均衡。

上海的純學區房，價格出現波動，尤其是閔行區，降幅較大。

今年7月中旬，杭州市曾出臺《關於構建共建共享公共服務體系的專項計劃（征求意見稿）》，其中提到要推進名校集團化辦學、推進雙向等額招生等。

該意見稿出臺不久後，7月27日，杭州對口學軍小學求智巷校區的一套頂級學區房源法拍，共有9961人次圍觀，報名人數僅有2人。

房源面積143.47平方米，市場房源均價超過11萬元/平方米。

最終這套房子以7.85萬元/平方米的單價、1126萬元總價成交，比市場評估價低374萬元。相當於在房源評估價的基礎上打了個七五折。

02

房住不炒

今年4月30日，中共中央政治局召開會議，強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，防止以學區房等名義炒作房價。

不管是一二線還是三四線都市，此前每一輪的樓市上漲，學區房都是上漲領頭羊。

早在1986年頒佈的《中華人民共和國義務教育法》中就將適齡兒童“就近入學”納入了法規。

原有優秀教育資源無法做到“雨露均沾”，為防止優質學校巧立名目招收“擇校生”，2006年開始，教育部不斷強化“就近入學”總原則。

為此，學區房概念就成為了度量新房舒適度和二手房保值的重要因素之一。

有了地產企業和仲介機構的文宣，以及媒體報導的推波助瀾，學區房便成為樓市領漲的主要因素。

很多父母望子成龍變成推子成龍，將育兒焦慮轉化為鈔能力。

一線都市相鄰社區的房價，因為對口學校的教學品質口碑不同，每平方米相差幾萬元、一套房子差價幾百萬元都不足為奇；

即使是一套上世紀八、九十年代沒有電梯、無物業的老房子，因有學區的加持，房主可以肆意喊價，以幾十萬元的幅度漲價都屢見不鮮。

學區房的炒作，一方面導致房價新一輪上漲，抬高房價，惡化剛需住房人群的處境；

另一方面，違背了義務教育均等化的原則，加重了家長負擔，給他們帶來較大的經濟風險。

現在，房住不炒從解决學區房炒作開始。第一步從空間上消滅學區房。

什麼意思？

簡單來說，就是讓買學區房也變成盲盒遊戲，買了學區房，不一定能上名校。

通過大學區招生，將周邊學校所在的範圍組合成一個“學區”，學區內電腦派發學位，實行相對就近入學。

這樣，依靠學區房念名校的概率從近乎“百分之百”下降到了“百分之幾十”。

與頂級教育資源不再是捆綁關係，一定程度上消滅了學區房的投資炒作熱情。

全國各地的學區房相繼出現了價格下跌趨勢，未來隨著多校劃片政策的持續推進，學區房概念或將駛入終結。

03

教育公平

當學區房，不再是投資的首選，教育能否真正回歸公平。

教育系統作為國家選拔人才的機制，應該是選資質更高的學生，而不是買得起學區房、上得起課外班的學生。

真正的教育公平，是要讓孩子們受教育的機會與父母的財富脫鉤，與孩子自身的稟賦掛鉤。

“多校劃片”之後，學區房並非價值全無，它至少還代表了抽籤搖號的資格。

囙此，學區房真要降溫，“教育均衡“才是根本。

辦教育不同於蓋房子，教育不僅是硬體設施的投入，更需要經驗、口碑的積累。

而把好的老師、好的校長調配到弱質學校；公辦中小學教師在不同的學校輪流教學，都要經過時間的檢驗，消除各方阻力，才能保證最大程度的教育公平。

不管怎麼說，在一線都市，二手房占市場總成交基本達到80%，過去只針對新建住宅的限價等政策影響有限，陞級二手房調控是必然趨勢。

作為二手房漲價領頭羊的學區房，在幾條錦囊妙計的打壓之下，現時只能躺平了。