提問：你好，曾叔，上海工作，已婚一套房自住，有一個一歲半的孩子，家裡人商量孩子未來的教育問題，希望可以儘快購置一套比較優質的學區房為孩子上學做準備，但是上海現在多校劃片，不知道現在選好的房子到時候會不會又不是這個學區了，有點焦慮，您可以給一些建議嗎？

回答：你好，現在這樣的樓市行情，讓大家買房時不得不重點考慮教育問題，選區定終身不是玩笑話，回顧一下上海教育改革的歷史，90年代大家不會去擇校，都是就近原則，92年出現民辦中小學，97年到04年是民辦中小學發展最快的時候，也側面反映出了社會對教育的需求越來越多，對教育品質的要求也越來越高，畢竟民辦學校的資源和硬體都要比公辦學校好，再之後，商品房的發展也起到了一定的助推作用，大家都紛紛選擇離學校近的商品房。現在，民辦學校依舊在不斷向前發展，並且各具特色，一開始國中沒有學區房這一概念，隨著民辦學校熱度新增，小學也出現了學區房。近幾年出現了公民同招的模式，但對家長們來說，有一個確切的結果是最重要的，囙此小升初擇校依舊火熱，好的學校越來越熱，導致學校分化嚴重，19年民辦學校開始搖號，大家都開始選擇雙學區房。對於優質教育資源的稀缺，孩子還在上國中的家長應該放平心態，成績才是硬道理；孩子還在讀小學的家長建議讀對口學校或者去搖民辦，最主要的還是要努力學習；對於孩子還沒有上學的家長，要提早做好規劃，摸清政策，不要一味去追求好的學區房，教育才是最重要的。

提問：曾叔，你好，浦東迪士尼附近的一手房有投資潜力嗎，可以做民宿？

回答：你好，投資別買一手，可以看看二手筍盤。板塊上，迪士尼附近的房子主昇浪已經走完。現在買在那裡只能做民宿比較適合，會有不錯的租金。但是房子最大收益是看漲幅，那裡都是遊客為主，真正買房的二手接盤俠不多，不建議投資。浦東未來發展空間在前後灘及附近5-10公里的區域。還有張江廣蘭路唐鎮一帶。具體推薦可以加入曾叔內部圈子獲取精准推薦。

提問：曾叔你好，電梯房總高8樓，頂樓帶閣樓相比於中間樓層溢價多少？

回答：你好，頂樓本身要比中樓層貴5%左右，閣樓每一個平米可以算下麵的每一平米的價格30%，應該是1.35倍差不多。具體要看頂樓還有沒有景觀，閣樓面積還有層高。

提問：你好，曾叔向你求教。有900萬現金，可以承受總價最好1200，特別好的1400勉强能接受。現時在看二手房，城市之星、蘭園、賽麗麗園、世茂天宸，單價都在7萬5左右，房子都沒有比較滿意的。曾叔，你看我是搖號還是入手二手房，搖號幾率太低了，這幾個樓盤二手房你看價格會不會鬆動，想等又怕踏空。

回答：你好，搖號概率低，很多搖不中的後面都會流入二手市場，從而推動二手市場的價格上漲，所以建議直接佈局二手。我的看法是：首選蘭園、次選賽麗麗園，其次考慮城市之星，更好的選擇參攷內部分享。

提問：曾叔，你好！有一個3歲的孩子。我們除了居住需求，還有工作室需求，我的父母也計畫搬來天津武清，公婆沒有計畫。目前有兩個方案，一個是買兩套，一個是買一套大的。這次看了恒大碧桂園等新盤，也看了二手房，印象比較深的包括保利一個八樓帶閣樓，還有花樣年的三層聯排中間戶帶下躍。我先生的活動範圍主要在北京，我現時在內蒙古赤峰廣播電視臺當臨時工，收入還不錯，但是因為沒簽約所以辭了也不算太可惜。想請您幫我分析分析武清的發展，給我們的購房選擇提些建議，萬分感謝！

回答：你好，按照官方定義，武清只是天津西北部的一個市轄區，與和平、南開等覈心區的距離極其遙遠。但武清的地理位置的巧妙之處，其正處於北京、天津兩地的中心點上，與多年來“京津冀一體化”戰畧不謀而合。隨著京津冀協同發展的深入，武清也進一步被納入整個京津冀發展的大體系之中，憑藉以翡冷翠小鎮、楊村八中等為代表的商業和教育資源，武清已成為環京一個優質的置業之選。現時“通武廊”概念最為火熱的當屬南湖板塊。在該板塊樓盤銷售人員看來，南湖板塊與北辰區“接壤”，很大概率會成為“通武廊”捷運進入武清境內的首站。現時京津城際高鐵已經將武清與北京的通勤時間控制在21分鐘。

武清南湖片區有以下幾個特點：1、整體環境好，擁有占地3000畝的天然南湖水上公園，片區道路平坦，綠化率高，整體都是大開發商樓盤，乾淨整潔，人文素質高。2、性價比高，因為不少開發商拿地價低（也有拿地高的），本片區的樓盤均價只有一萬出頭，比較城區其它區域，屬於性價比高的。3、教育配套齊全，距離南湖實驗中小學、天和城高中都在一公里內，距離高鐵9公里，2019年又有捷運5號線網站（通武廊）的規劃預期。4、缺點也比較明顯，入住率不高，配套生活不便。選房，你很多自己都看了，有些優缺點都明白。再教你一個看房小技巧。當你想瞭解一個樓盤缺點時，去它周邊競品樓盤打聽下缺點。這樣你能全面瞭解每個樓盤優缺點，然後再來做權衡分析。天津投資價值高的板塊及樓盤分享，詳見內部分享。

提問：曾叔，您好，預算600萬左右，考慮二套投資（可能考慮長期持有的），適當考慮小孩的國中學區，有推薦的板塊或者社區嗎？看你推薦的三林板塊比較多，另外寶山上大板塊的次新可以考慮嗎？

回答：你好，上大算是寶山人氣較高的板塊之一。上大的優點是性價比高，缺點是都市面貌差，幾乎沒有能拿的出手的商業配套。上大潜力樓盤見內部分享，還可看下共康。

提問：你好，曾叔，現在每個都市都有新區，那麼如何辨別一個片區的發展價值？

回答：你好，一、隨著這幾年快速的發展，新興區域遍地開花，想從中分出優劣真的很難。這裡教大家一個簡單的方法，叫先辨再看。辨是指辨別都市發展的趨勢與發展的概念，看是要盯緊zf的舉動。二、這幾年房地產投資有個不理性的毛病，就是開發商一給出一個規劃，房價就開始漲。上面為了吸引投資，也是今天這裡一個新區，明天那裡一個重點投資項目。在這些或大或小的規劃當中，你要辨別清楚哪些是趨勢，哪些是概念。趨勢與概念不一樣，如果只有規劃或者想法就是概念，如果概念已經落地並開始發芽了，就是趨勢。三、看一個片區的發展價值，最主要的建議是看交通。新興區域多數都是順著交通的延伸而興盛起來的，交通的延伸有兩方面，一個是路網修建，一個是公共交通的通達。在新興區域，順著交通的延伸去選房錯不了。

提問：曾叔，你好，請問房產稅出來後，房價會繼續上漲嗎？

回答：你好，具體詳見知識內部資料分享。