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2給本號“地產圈沒秘密“設為標星

先上一張圖，這是2021年6月底，全國各大城市的平均房貸利率一覽表，從這個錶中可以發現一點：上海市全國房貸利率的窪地，然後就是天津以及少數幾個都市維持在5以下，幾乎大多數都市都在5.3～5.8之間。相比之下，上海的首套房貸款利率只有4.65%，而天津則是只有4.95%。與全國大部隊形成了鮮明對比。

從5月底開始，深圳率先發動，建行直接將首套房貸款利率調整至執行5.10%，二套房貸執行5.60%，相比全國水准依然偏低，但是已經傳遞了明確的訊號。

7月23日，人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。相比於之前的貸款利率有了大幅度提高，同樣低於大中城市平均水準。但是這一點可以理解：這些地區的房價超高，利率動一分一毫都涉及負擔的實際加重會非常明顯。

在7月初，有天津商業銀行如興業、浦發等已經傳出銀行利率上調的消息，但是因為主力的四大行並未有所動作而並未引起市場注意。但是前幾天，仲介業務的龍頭企業發佈了一則通告：不再保證貸款到賬時間。換句話說：現時銀行放款時間已經無法預計。

與此同時，秘密君諮詢了貸款圈裏的朋友，四大行也已經有所動作：農行已經將首套房貸款利率從4.95%提高到了5.05%，其他三大銀行雖然沒有利率上浮，但是中行與工行的信貸額度已經非常緊張，很多貸款件已經暫停，放款週期基本上都會溝通在一個月以上。作為房貸業務的主力建設銀行雖然並未有所動作，但是新進件需要前置溝通確認沒問題方可進件。

從現時的市場迴響來說：天津的房貸利率已經到了收縮的關口，一方面是利率上揚，另一方面是額度緊張。

就利率上漲來說，如果明顯處於窪地而且又有價格上漲動力之下恐怕很難抵抗來自於調控的壓力。但是信貸緊張在三季度尚未過半的時候就出現卻是始料未及。往年，信貸只在第四季度有所體現，無疑是受到銀行房地產貸款集中度政策影響的延伸。

房貸收緊後會引發什麼樣的次生反應？對於買房子來說當然意味著貸款發放到賬週期拉長、二手房成交週期拉長。

但是影響更大的來自於新房，秘密君個人認為如果貸款緊張的局面持續下去，今年天津的樓市促銷季會提前到來，房企也會迎來一個艱難的四季度。

一般情况下四季度是房企的衝刺階段，優惠力度與價格條件都會有所鬆動，但是如果貸款放款速度降低到一個月以上，那意味著12月當月的銷售金額無法計入今年的回款，所有搶收動作勢必前置。

同時貸款收縮後影響最為顯著的就是優質的、貸款容易發放的購房客成為稀缺資源，這類型資源的收割對今年房企的資金回籠影響明顯，也意味著為了俘獲這類型客戶，要付出更大的誠意與價格讓利空間。

秘密君個人關注的一點是：今年的土地雙集中出讓在8月中會進行到第二批，年底雖然天津第三批關注度並不會太高，但是其餘都市第三季度才是衝刺的關鍵時期。這也對房企的資金回籠有更為密集的要求。

從信貸集中度管理、資金回籠以及購置土地的資金需求三個角度來看，今年的四季度的大拼殺可能會提前到九十月份甚至更早，目標購房的客戶同樣要有所準備，一頭是促銷讓利，一頭是貸款收縮，二者不可兼得的時候，考慮清楚自己想要哪一個？