原標題：這8個字，就是樓市的未來！

濱房網獲悉：“板塊輪動、臺階走勢”，這將是未來10年甚至更長時間中國樓市的基本態勢

2021年初至今，樓市發生了很多大事。

比如多個都市推出了官方“二手房成交參考價”，試圖管制二手房價格；二手房在一些地方、一些銀行，出現了局部的停貸現象；部分城市房貸利率上升，放款期拉長。

此外，還有一個值得關注的新聞是：牛市的“帶頭大哥”——深圳徹底轉凉了。

上圖是二手房成交量和成交面積的走勢圖，可以看到6月已經下降到了2575套、23.73萬平方米，跟715新政出臺前的2020年6月相比，萎縮了大約四分之三！

據“時代週報”報導：記者從多名德佑店東處獲悉，今年5月，深圳貝殼系約有100家門店關閉。截至5月底，深圳貝殼系員工約17000人，較2020年12月减少5000人。深圳實名登記的房產仲介從業人員為45458人。以此推算，6月深圳房產仲介人均成交不到0.06套。

深圳二手房市場已經完全入冬。

深圳二手房市場為何如此寒冷？原因大概有三個：

第一，深圳2020年7月15日出臺的“715新政”，把個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年，還恢復了豪宅稅（750萬元以上算豪宅）。這相當於二手房交易稅費大幅提升，或者說凍結了一批二手房源。

第二，深圳2021年2月8日出臺的“二手房成交參考價”，相當於提高了二手房的首付比例，尤其是對高房價、熱點地區，打壓力度明顯。

第三，深圳嚴查新房購買資格，包括首付資金來源，月供能力等。並通過打新積分的設定，壓制“賣二手房換新房”行為。最終降低了有房人群的“換房衝動”。如果你賣了原來的房子，也未有資格參與熱點新盤的搖號。

與此同時，深圳新房市場也開始降溫。下麵是最近幾個月新房的成交量。

由於新房限價，普遍比二手房便宜、稅費低，所以成交量跟供應量相關。觀察新房市場是否降溫，“認購倍數”是一個更重要的名額。

上周深圳有兩個新盤公開發售。一個是寶安西鄉的山海禦園，一個龍崗新生片區的頤璟名庭。山海禦園推售1457套房，最終認籌客戶919批。頤璟名庭這次推售408套房，認購量是221批客戶。

寶安西鄉算是熱點片區，此前認購率動輒可以達到300%，但山海禦園這次竟然連100%都沒有達到。

深圳打新降溫，跟市場轉冷有密切的關係。

購房者的心理是“買漲不買跌”，當市場轉冷的時候，很多人開始持幣觀望。畢竟，深圳房票變得非常稀缺，從對戶籍人口限制看，嚴厲程度甚至超過京滬。

所以，購房者普遍珍惜自己的房票，不是十分滿意的盤，就開始猶豫、遲疑，甚至放弃。

接下來，上海、廣州、杭州、西安、成都等熱點都市，也會步深圳的後塵嗎？

我認為，熱點都市可能會明顯降溫，但是否有深圳市場極端，就很難講了。

比如深圳推二手房成交參考價，是一下子公佈全市全部3000多個社區的參考價，成都分兩次才公佈了400多個社區的參考價，西安現時只公佈了102個社區的參考價。上海採取的是仲介申報二手房掛牌價，官方稽核，相當於有一個“未公佈的參考價”。

出於穩增長、保就業的需要，很難有一個都市跟深圳一樣，在二手房參考價上“一竿子插到底”，讓市場徹底入冬。深圳不得不這樣做的原因，是供應量極度稀缺。

上圖是過去三年半，主要城市出讓土地可以建設的房屋面積，深圳的人口超過武漢和天津，但供應量只有它們的八九分之一，這意味著什麼是不言而喻的。

雖然深圳近期大幅增加了土地供應量，尤其是住宅供應量，即便能翻倍又如何？仍然只有武漢、天津、青島、西安這些都市四分之一、三分之一而已。

所以，深圳服藥的時候，劑量一定跟其他城市不一樣。

最近有很多媒體吵吵說：中國樓市的邏輯真的變了，二手房流動性被鎖死了，樓市沒有投資價值了等等。

該怎樣看這個問題？

我認為，上述看法大多在嘩眾取寵，騙流量。當然還有部分人，是真的不懂。

樓市的問題，一定要從國家運行成本、稅收、就業的角度來觀察。

在當今世界上，來自不動產、房屋的稅收，以及其產生的GDP和就業崗位，對任何一個國家都是非常重要的。

美國是世界第一經濟大國，也是第一強國，而且早早就實現了充分的城鎮化。但時至今日，美國仍然非常依賴房地產行業。

比如現時美聯儲在持續印鈔（QE），每月的“劑量”是1200億美元。其中800億美元印給了美國財政部，是購買美國國債。另外400億美元是購買房利美、房地美等機构發行的MBS。

如果中國央行直接購買各大銀行打包發行的“房地產貸款資產”，大家會怎樣看？一定認為央行瘋了，竟然直接給房地產行業送錢？但美國就是這樣做的。

2020年，美國房地產行業增加值占美國全部GDP的12.9%左右，而中國只占7.3%。

當然，美國房地產增加值的統計口徑跟中國存在差异，但即便剔除差异，比重也是高於中國的。

美國發展到了這樣一個階段，房地產仍然是重要產業。這意味著什麼？

另外，房地產占中國地方政府的財政收入比重非常高，僅賣地收入部分（不含房地產行業產生的稅收），就可以占到一些城市財政總收入的60%以上。全國而言，賣地收入、房地產相關稅收加起來，占到全部財政的35%左右。

有人常拿中國跟日本比，其實中國跟日本存在巨大的差异。日本是一個戰敗國，現時仍然處於美國佔領狀態下，只能維持有限軍力。在軍費開支上，跟中國差异很大。中國是跟美國站在一個層面上的，不僅要獨立自衛，還要承擔國際義務，保護自己全球化是利益。

另外，我們有健全的基層組織，比如街道、社區，這些都需要開支。基層組織的健全，在此次防範新冠疫情中顯示出巨大的優勢。西方國家基層政權普遍缺失，好處是成本低，壞處是很多公共服務無法提供。

所以，房地產市場不僅現在對中國仍然重要，未來20年、30年，甚至更長遠的時間裏，都仍然重要。

國家調控樓市的目標是“穩房價、穩地價、穩預期”，也就是“三穩”，而不是“三降”！

由此，我們可以做出兩個重要的判斷，也就是中國樓市正在或者即將發生的“兩大變化”：

第一，“板塊輪動”越來越明顯，是未來的基本走勢。

所謂“板塊輪動”，就是“輪流吃飯”的意思。深圳是2019年11月11日取消的豪宅稅，啟動了一輪上漲。2020年7月15日恢復了豪宅稅，再加上其他措施，給市場實現了降溫。然後是上海、東莞、廣州、杭州、西安、合肥等都市，先後回暖，先後出臺調控措施。這跟2015年的2017年的那一波，非常相似。

接下來，就輪到濟南、青島、長沙、鄭州、武漢、石家莊、天津、北京了。

其實濟南、長沙、鄭州、青島、武漢等都市已經有所表現了：

上圖是截至6月末70個主要城市的新房上漲情况，我們仔細看一下環比漲幅（比5月上漲的幅度）。

其中濟南環比漲了1.5%，位居全國第一；長沙環比上漲1.3%，全國第二。

北京和天津環比漲了0.9%，漲幅也不算小。鄭州、青島、武漢分別環比漲了0.8%和0.7%，也都比較靠前。

而此前，這些都市基本上都是比較冷的。

這就是板塊輪動，各地都要賣地、穩增長、保就業，都要發薪水。熱錢不能一直圍繞著深圳、廣州、東莞、上海、杭州、合肥、寧波這些都市，必須要被擠出來，轉換戰場。

第二，價格將長期呈現“臺階走勢”。

調控越來越嚴格，什麼“三道紅線”（房企）、“兩道紅線”（銀行），新房限價、二手房成交參考價等，層出不窮。樓市已經被裝入籠子，嚴格地走“鳥籠行情”。

這不是說不漲了，而是往往會出現幾年橫盤的情况（比如北京、鄭州、長沙等很盤了很久）。一旦開個口子，就會把過去幾年累計的能量釋放出來，出現短時間大漲50%甚至局部片區翻倍的現象。

如果畫出走勢圖，就是“臺階式走勢”。

你很難知道什麼時候房價“上臺階”，什麼時候會繼續橫盤。等降息或者去庫存消息發佈的時候，往往一夜就漲價了。你能做的是，如果有錢儘量早點買。買了之後就潜伏者，等著市場“上臺階”。

這當然不是建議你炒房。炒房風險極大，因為炒房客是投機客，過分加杠杆，資金自有率低，資金成本高，所以風險大。我只建議適度投資，資金是合法的、自有的，成本比較低，可以立足5年以上。

如果是後者，而且選對了都市、片區和樓盤，房地產市場仍然是不錯的投資。

最後再總結一下：標題上說的8個字，就是“板塊輪動、臺階走勢”，這將是未來10年甚至更長時間中國樓市的基本態勢。

至於中國樓市、美國樓市乃至世界樓市的基本邏輯，永遠不會變.