屢次被屢屢問及“老破小”和“遠大新”如何選擇的問題，就像到底是先有雞還是先有蛋，大多數時候的大多數專家都是看人看場合說話——在和財經有關的場合，都要鼓吹市中心不敗論；在和新房有關的場合，都要怒批老破小！畢竟，“市中心+新房”的上市量相比“遠大新”，概率要小得多。

一、現象的確是“老破小”的倔强

之前不斷從坊間包括自媒體發佈和部分客戶的隻言片語：“房價下跌了，學區房跳水了”，事實並非如此。

因為一邊是輿論不斷炒作房價有所下跌，一邊是身邊成交案例在駁斥房價下跌，只能說市場其實在分化而已。

1、大戶型、高總價的報價的確有所下降，這應該是市場、仲介合力動搖了房東的虛火；

2、學區房特別是某些“莫名其妙就18萬一平米”的區域，只是“膿包擠破了”還原而已。

3、小戶型產品的低總價成為“剛需、上車、低門檻”的優勢，珍惜房票對囊中羞澀者而言是廢話。

隨著“上海進一步收緊購房資格，新房認籌資格算一個名額”之後，新房認籌和二手房淘房之於購房者，必須提前做出戰畧取捨，而非長期以來的“雙保險”——做多現貨&做空期權的管道，在購房者習以為常之後，終於要被廢除，購房者需要第一時間明確：到底進入哪個市場？

事實上，雖然近期上海二手房成交大幅下降，但“老破小這厢風景獨好”。

一方面，老破小縱然有千萬個不好不爽不舒適，但“總價低”一個賣點可以說服購房者心中千萬個不情願，甚至可以這麼說，“老破小”是購房者從理想到現實最好的清醒劑，比咖啡有效比氷水有效比清凉油有效！

另一方面，相信大部分人原則“老破小”，內心還有不止一絲的奢望，即近期（引地段稀缺而導致）的抗跌性，遠期可能存在的動遷補償“一把贖回”。

雖然近期上海“老破小”的漲勢的確有點恐怖（部分區域從春節後到五月底，漲幅達到40%），但身在老破小就知道——買房時候的士可殺不可辱，到了真實居住就是“而不可辱”，畢竟今天的購房者在日常生活中久而久之——忍不住！

二、至少政策不支持“擠在老破小”

如果單就兩種居住產品類型進行比較，其實各有長短：

老破小雖然建築老化面積有限，但配套成熟、往來便利、低總價的市場彈性好；

市郊新盤則環境好、有社區、戶型合理，缺點則是配套欠缺、每天上下班時間成本高等等，做出差异化選擇的關鍵在於“不同類型產品適合不同居住側重的人群”！

但是站在審題的立場上，不可忽視的是“上海買首套房”作為很重要的首碼條件，就要在兩個類型產品各有優劣的平衡格局上，附加考慮一些動態的客觀因素：

首先，上海限購且未來執行先賣再買政策，就要盡可能站在“一步到位”的立場上（雖然絕對的一步到位是個偽命題），那麼老破小的“小”就是致命傷，但在選擇遠郊新房之前又要評估家庭內不同人群的不同需求如何兼顧，比如老人要靠醫院、孩子要對口學校，若再碰上“非學區房不行”的虎爸虎媽，則家庭購房的這種完全被帶偏了節奏，相反作為埋單主力的家庭中堅反而成為要求犧牲最大的族群；

其次，“上海首套”雖然“121上海樓市新政”明確提出會對無房家庭進行政策照顧，但同時也推出了“優先購房五年限售”的附加條件，所以首套房業主也會考慮（相對的）一步到位，之前文宣的“先有房再換房”在今天上海樓市上幾乎已經成為了悖論。

三、“發展的眼光”就是“不確定性”

假設以悲觀主義者的角度看問題：“老破小”和“遠大新”都面臨未來的不確定性，那麼在兩種不確定性之間，誰更“不確定”？

首先，我們看“老破小”的不確定：大多數買老破小的都是因為學區房，但學區房近期政策頻出，學區房的最後一棒早晚會交棒的，就看誰是那個不幸的“學區房自住者”；

市中心相對保值不假，但隨著今天的郊區們逐步成熟，市區不斷放大，當年的虹橋路都被詬病為“鄉下”，這種歷史還會重演；

想要奢望“老破小”再一次動遷（沒錯，這兩天是在流傳一張黃浦區動遷補償的圖片），且不說隨著動遷政策的透明，就算你動了“博動遷”的念頭，人家房東就想不到？！

再來看“遠大新”的不確定：大背景是啥？

在上海新一輪發展五個新城的大規劃大背景之下，市政對於各個區域的配套提速是可以期待的，事實上在五個新城的規劃推進中，已經可以明確查到每個區域的學校、交通、醫院等配套的按需分配！中背景是啥？

曾經的“虹橋是鄉下”到“上海莘（莊）馬（橋）太（倉）”，看看從過去到今天的房價漲幅，是不是要感慨“鄉下和莘馬太”都買不起了？！

小背景是啥？

因為都市足够大、都市發展足够快，就算不押注給都市紅利，就算從“工作不穩定”的喪來看，所謂的“不穩定”並非“找不到”而是“換工作會頻繁”，那麼所謂的就近找工作，本身是個偽命題。

說到底，對上海人而言，看著“西渡從800元漲到40000元”的歷歷在目；對新上海人而言，你來上海就是相信上海（會發展），為什麼就不能給自己一個“未來可以把家人接到上海來住”的空間呢？

所以，站在長線考慮的立場上，還是建議在眾多遠郊新盤中，根據自身和家庭的綜合需要進行區域和板塊的選擇，從中平衡便利和性價比的關聯關係，而不再建議在市中心老破小上糾纏。