“樓市真的是風雲變幻，從鼓勵到打壓，從牛市到熊市，通常在一年之內就可以轉換。”

最近，5月份房地產最新資料出爐了！

今年這幾個月的數據連起來，非常值得玩味。

先看銷售數據。

1-5月份商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1-5月份增長19.6%。

1-5月份銷售額是70534億元，增長52.4%；比2019年1-5月份增長36.2%。

尤其是銷售額，隨著房價越來越高，全國商品房銷售額也隨之節節攀升。

我們用銷售金額除以銷售面積就可以計算出，1-5月全國商品房均價為10625元/平方米，同比漲幅為11.8%。

這已經是今年連續第四次房價單月上萬了。

從2020年7月份開始，中國房價就開始站穩萬元時代。

其實去年4月份左右，房地產行業就逐漸走出了疫情的影響，一路高歌猛進。

而今年，雖然一線逐漸熄火，但是其餘的二三線都市統統在發力，甚至有很多小地方房價都在上漲。

尤其是現在部分强二線調控後，資金會繼續外溢，往周邊都市轉移。

比如合肥調控後，現在不少安徽的資金都轉移省內其餘的都市；

上海熄火後，除了蘇州，長三角幾乎全線上漲，浙江有些縣都四五萬了，我之前專門調研寫過。

大灣區廣深莞調控了，現在就連中山的房子都得靠搶；

山東下麵的都市由於都市體量大，人口多，青島和濟南的吸引力相對沒那麼足，山東下麵的一些地級市樓市表現也十分強勁。

說到底，都是因為錢太多惹的禍，加上股市今年以來很一般，大家只能買房來投資，週邊市場還有通脹，很多人也不想留著現金。

隨著資金逐級輪動，一些還沒有上漲的都市也會迎來一波樓市熱潮，大家靜待就好。

但是一些已經上漲的，甚至漲過頭的都市也會步一線的後塵，逐級熄火。

全國房價均價已經連續四個月都站穩萬元，但因為這一輪行情是輪動上漲的特徵，而且一線都市除了一個都市，基本已經漲完了，剩下是部分二三線都市漲，所以環比來看，均價會顯得相對平滑，最高點反而出現在今年的1-2月份。

而且地價方面，當前1-5月份地價為4393元/平方米，同比竟然還下跌了14.1%。

限地價是其中的原因之一，但根本的原因還是大部分四五線都市地價真的抬不起來。

總的來說，疫情後開始的樓市熱潮，隨著調控不斷加碼，貨幣環境收緊，現在部分城市在短期內的樓市拐點已經出現。

這代表樓市現在從分化走向極度分化，千萬不要亂買，一定要選對都市+踩准節奏。

代表樓市風向標的深圳，最近的法拍房明顯多了起來，而且都是底價成交，甚至還有流拍的。

這代表二手房市場真的是變凉了，調控是真的開始逐漸見效了。

西安樓市6月份上旬的市場表現得有點熱，一口氣幹出了三個“萬人搖”項目，並且在昨天出現了“第十個萬人搖”！

城六區及長安、灃東總計登記人次70590個，近一周開盤的8個項目現時還有42187個超600億的購買力被鎖死在市場；而總共推出房源3396套，比5月份全月2752套有明顯提升。

但“萬人搖”的連續出現、房源的緊缺、需求過旺、銀行貸款的難度、房貸利率的提升都在倒逼市場，購房情緒似乎更加緊迫。

這對於購房者並不是什麼好現象，隱隱的有種要提前收割，“飛鳥盡，良弓藏”的感覺，不知道房產投資者們覺察到了沒有？銀聯主席郭樹清的講話絕不會“空穴來風”。

不過，萬變不離其宗！不論是政策調控還是經濟的轉型，只要房地產在市場經濟主導下，只要住房需求量沒有下滑，那麼這就是個值得投資的都市！

所以購房者追逐的產業、配套都是建立在這一基礎上，是所有房產投資最基礎的邏輯所在；如果不具備，果斷放弃不可惜！

這也是西安為什麼能够連漲61個月，重繪全國漲幅紀錄的重要原因！

在6月15日，高新三期的絲路科學城片區總投資1165億元，51個項目集中開工，其中包括未來之曈、未來廣場、新羅飯店、捷運6號線小樞紐工程、大仁遺址公園等項目及魚化寨、雙旗寨、興隆、秦灃社區的安置性商品住房項目及都市配套。

另外如西安、渭南聯合渭東區的成立、西鹹的科創大灣區都無疑在給西安添油加彩！

都市的發展其實和人一樣，不要怕折騰，雖然作為投資者的我們並不需要現在就急急忙忙地就跑過去咥套房，但對未來西安房產的增值無疑是個利好！

反倒是那些四平八穩的都市或者區域，投資者要小心……

最近貝殼研究院作了個調研，通過對全國307個都市的調研和平臺成交數據的對比，得出了一個“都市越大，房子越小”的特徵（指人均面積）。

調查顯示，有49.8%的受訪者表示不能接受長期租房而不買房，認為有房才有安全感；有39.2%的受訪者認為，房價太高買不如租，可以接受長期租房。

而90後則對租房更容易接受，調查顯示，有40.73%的90後表示可以接受長期租房不買房，70後接受“房租不買”的比例僅為26.69%。（摘自：中國消費者報）

這也是為什麼一直建議大家買房投資選擇小戶型會更加合適一點的原因！

房產消費層次會隨著房價的上漲而不斷陞級，也就是在同一個都市條件下，當下大家能普遍接受的改善面積是140平方米，5年後可能就是120平方米，10年後就是100平方，大面積最終走向的就“有價無市”，這是市場規律，也是現實使然！

就拿西安的玫瑰園為例，在貝殼找房平臺現時501.26平方米的房源掛牌價最高，為87779元/平方，總價4400萬元，2021年1月1日至今僅3次帶看記錄，又何談成交呢？當然很多人可能會反駁，買這種房子的人目標性更加强，更容易成交。

太超出自己心理預算的東西，很多人看都不會看一眼。

今年開始，全國所有調控都市的標配都是嚴查首付貸、經營貸、消費貸。所以，在這些都市買房，一定要至少提前半年開始規劃流水和準備首付。比如上海各銀行就要求買房前6個月就必須已經持有80%的首付款，外債和非直系親屬借款一律不行。

其次，2021年3月30日發佈的調控政策承諾將出臺二手房指導價，而且之前已經有深圳、成都、寧波作為榜樣了，囙此西安出臺二手房指導價不可能爽約，只是時間問題。所以，現時入手西安二手房要謹慎，漲幅明顯的暫緩買進。

再次，買房前千萬不要申請其它的消費貸、信用貸以及信用卡大額分期，否則按揭申請會被拒絕。

最後，小編想說的不僅是西安，那些已經大漲過且處在暫時高位的都市，現階段都不適合高位接盤！大家一定要提高警惕！