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老潘，終於“出清”了。

就在昨天（6月16日），港股的SOHO中國發佈公告：黑石集團擬以現金要約收購公司全主體股份，收購價格為每股5港元，總額236億港元。

交易完成之後，潘石屹家族將只保留9%的股權，為第二大股東。黑石集團將持有總計52億股權的91%。

|這次交易，潘石屹家族稅前可以套現140億港元。

網上有句玩笑段子——情商低的，會說潘石屹“逃頂”走了；情商高的，會說全球知名資產管理公司積極佈局內地核心資產。

1992年8月，在海南掙得第一桶金的老潘，專門到北京做市場調研，在懷柔縣食堂偶然聽到北京市給了懷柔四個定向募集資金的股份制公司名額，潘設法獲取了其中之一，成為商業起家的開端。

同年萬通新世界廣場在阜成門開盤，香港利達行主席鄧智仁找到萬通公司要求代理銷售。鄧智仁通過成功的廣告和定價策略獲得代銷的成功，將萬通新世界廣場賣到當時市價的三倍。

|老潘，證明了自己是個銷售奇才。

1994年，老潘娶了英國劍橋畢業的張欣，兩個人在一起僅四天后便决定閃婚。隨後便構建了夫妻店“SOHO中國”。

1999年底，一本出自現代城發展商之手的長篇文字《SOHO現代城.居家辦公.酷.com》出現諸多媒體上，SOHO的概念正式提出。

拆哥認識一比特早年間在SOHO工作過的銷售領軍人，她說彼時賣辦公大樓簡直光環無限，老闆上趕著買辦公大樓，那個時候覺得自己，社會地位也特別高。

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2015年開始，SOHO中國已沒有地產銷售收入，成為純收租的公司。而且老潘還在持續拋售看起來優質的覈心地段商辦物業。比如上海淩空SOHO、

看下SOHO中國的年報，旗下持有的物業總量多少？

收購的資產包大致是130萬平方米。而且這130萬平米都是超一線都市京滬覈心區位、風格時尚的建築體，對價是人民幣216億元：

|折合單價僅14000元/平米。

算是抄底嗎？

去年，行業便傳出黑石出價40億美元，當時沒有成交。核算一下，當時的報價折合單價是23500元/㎡。交易拖延了一年，最終價格便宜了30%，相當於打了7折。

當然，要看匯率。美元匯率去年是7.0，現在是6.4。即便如此，也是8折。

|說明降價還是很明顯，老潘心態有點急。

2020年，SOHO中國的租金收入是15.4億元，折合到130萬平米上（出租率按85%計算），平均的日租金僅為3.8元/平米。

這啟示了我們，裡面有不少低效運營的弊端。

資產包裏還有前門大街這樣傳奇的項目，它是北京心臟地帶體量最大的商業地產。2009年，潘石屹啟動全球招商，結果商戶報價讓他”意料之外”——高的超出預期，低的出乎意料之外。

當時他的一句話，引起不少北京土著居民的爭議：

|前門就該成為“大雜燴”。

前門大街項目，很多北京的網友耳熟能詳。

2021年4月底，前門曾經的網紅商業綜合體“皇家驛站”，悄無聲息地關門歇業了。

老潘，前些年醉心於程式設計和攝影，對於房地產，已經無心戀戰了。

按劉曉博的話說。中國40多年的改革紅利，老潘他都遇到了。包括獲得高考資格，能到國企工作，能有機會闖深圳、海南並發財。這裡面有他個人智商高的因素，也有時代的大機遇。

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資料顯示，國內不少都市辦公大樓空置率達到了30%，一些主要城市的辦公大樓空置率也達到了20%。

|繁華的北京城，甲級寫字樓的空置率創下了十年新高。

弱二線省會城市昆明，甲級寫字樓租金同比下滑6%，達到3.2元/㎡·天的低水準。此外，全昆明的辦公大樓空置率高達35%。

而業內人士普遍認為，優質辦公大樓市場的空置率應不高於10%：辦公大樓空置率10%為均衡市場，低於10%為賣方市場，高於10%則為買方市場。

搶樓，已經變為搶租戶。

根據“樂辦公”的一項抽樣顯示，中國20座都市甲乙級辦公大樓平均售價為21059元/㎡，而租金則是2.7元/㎡·天。

如此一算，年化租金收益率為4.6%。

這只是帳面財富（名義收益率）。實際投資還要减值——

首先，空置期間承擔的物業費（甲乙級按每天减去0.03元/㎡計），支付的租房仲介費（一般均攤一個月房租）。此外，“空置期”必須要考慮。一年365天，實際拿到租金的天數要打85折~9折。

|如果是普通個人投資者，實際年收益率甚至不到4%。

太低了，還不如去買理財。

這還是淨得價。如果是算上購買時的契稅和增值稅、土地增值稅等，收益更為難堪。

連老潘都不清倉辦公大樓和商鋪了，你手中的資產，還留嗎？

文章預告：預計未來幾天，拆哥平臺將發佈住宅看房報告，預計包含華潤和光瑞府、公園十七區、建邦順頤府、譽天下盛寓等，敬請關注。