我省多地近日公佈2023年度供地計畫：南京今年計畫供應住宅用地820公頃，其中商品住宅用地493公頃，比去年下降167公頃；無錫今年計畫供應住宅用地361公頃，其中商品住宅用地335公頃，比去年减少15公頃。在前兩年宅地投放較多的基礎上，今年以來，我省土地出讓市場整體回暖，熱點都市調整宅地供應計畫，但同一都市市場分化明顯，人才集聚地區宅地很好“賣”。

宅地出讓呈復蘇態勢

去年南京商品住宅用地供應量為660公頃，今年南京商品住宅用地供應面積回到2014年至2016年間水准，在南京市各區中，玄武區商品住宅用地供應為零，浦口區成為今年唯一一個供應增長的區域。

無錫市2023年度商品住宅用地為335公頃，相較去年的350公頃，今年土地供應量也有所下降。南京市房地產業協會副會長張輝認為，供地减少體現“以銷定產”思路，有利於减少新增住房供應壓力，幫助樓市去庫存，促進房地產市場更快復蘇。

“年度供地計畫相當於土地‘儲備池’，是否能成功出讓、出讓價格是否有溢價，要看市場情况。”南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華表示，從現時江蘇幾座都市的土地出讓情况來看，市場回暖的總體趨勢沒有變。

南京、蘇州、無錫等多地土地出讓情况吸引房企和公眾關注。在今年南京首輪土地出讓中，掛牌出讓的11幅涉宅地全部成交，其中7幅溢價成交、4幅觸頂搖號。今年蘇州第一批出讓11幅涉宅用地，其中3幅觸頂搖號、5幅溢價，最高溢價率達15%。蘇州工業園區一幅地塊，吸引31家房企參與現場搖號，成交樓面價達35650元/平方米，創下園區新高。

覈心地段地好賣

“覈心地段+優質地塊”是今年我省土地出讓關鍵字。在優質地塊帶動下，民企拿地積極。從土地供應端來看，不少都市推出優質地塊，搭配供地政策優化，市場熱情逐步被點燃。無錫市第二批土地出讓推出12幅地塊，涉及各區覈心位置，區位優勢明顯，規劃條件成熟，周邊基礎設施配套完善，土地增值空間較大。

“性價比高的房源會吸引更多購房人。”吳翔華認為，現時市場還在緩慢恢復中，受資金以及風險承受能力限制，房企會更傾向於去競拍在專案開發時相對保險的地塊。

吳翔華建議，在全年供地計畫中，應拿出一些解决青年人、新市民這些都市“夾心層”住房的限價地，做好“人、房、地”三者協調。對於改善性需求的地塊，要放開最高限價，讓市場定價。

地塊區域間冷熱不均

值得注意的是，今年一些非傳統意義上的熱門地區土地出讓情况亮眼。以南京市雨花臺區為例，在今年首輪土地出讓中，區域內2幅宅地全部突破最高限價搖號。2幅地塊分別位於雨花數位城覈心區和小行板塊，從拍賣情况看，雨花數位城覈心區（G05）地塊、小行（G06）地塊均吸引10餘家房企報名，最終5家房企參與G05地塊搖號，15家房企參與G06地塊搖號。

近年來，南京市雨花臺區數字經濟產業發展較快，吸引一大批年輕人才。房地產是經濟發展的“晴雨錶”，土地出讓受關注的區域，其經濟發展趨勢向好，未來可能有更多人口流入，從而帶來更多購房需求。今年，雨花臺區預計實現軟體業務收入將占南京市比重超35%，集聚涉軟企業3700餘家、軟件從業人員33萬人。

南京、蘇州、無錫等地土地出讓均存在一定程度的分化特徵。蘇州高新區1幅地塊競價81輪觸頂，蘇州工業園區1幅地塊觸頂且成交樓面價重繪片區地價紀錄；而吳中區及吳江區4幅地塊則表現相對平淡，均以底價成交。張輝分析，今年上半年，我省各個都市不同區域地塊熱度分化加劇。他建議，區域供地需要綜合提升地塊性價比，在供應量大的區域，要把握好土地出讓規模和節奏，否則較難得到市場認同，也容易加劇供求失衡；在庫存大、去化慢的區域，應在地價上給房企更大空間，以彌補流速劣勢。