記者舒抒周楠杜晨薇

  如今，人們來徐匯濱江、浦東前灘、虹口北外灘，第一印象一定是車水馬龍、人頭攢動。人們選擇在這裡生產、生活，並反過來推動著區域功能的塑造，使得一片片“都市新空間”迅速被市場和市民接納。這些年，快速發展的上海黃浦江岸商務空間，承載了新的產業，也承載了新的人口。

  配套先行，向上向下要空間

  前灘是上海繼小陸家嘴開發之後，第二次大規模使用國際智慧的項目。當時，陸家嘴集團請來許多國際上高水准的事務所為前灘做規劃。

  規劃首先要全力彌補小陸家嘴地區出現的步行交通網絡不合理、缺少大型公共活動空間、沒有居住功能等方面的短板，更重要的，是吸取全球的新興商務區建設經驗，堅持配套先行，强化以人為本的導向。

  “前灘是國內商務區建設中最早堅持小尺度街區開發的項目之一。”陸家嘴集團黨委書記、董事長徐而進說，走在前灘，很多人都覺得它很適合步行，樓與樓的關係非常密切，人與商業的連接、公共交通的連接，也都非常便利。

  在徐匯濱江的開發方西岸集團看來，徐匯濱江最大的特點是互聯互通性。如今從國際傳媒港的央視大樓出發，沿二層連廊，經過麥當勞中國總部就能抵達湖南衛視。重視都市“第二地面”的打造，不僅為人提供了最大的行走舒適感，也和地表交通系統形成充分的協同。

  當然，向上向下要空間，解决的不僅是單純的交通問題，也包括都市的複合功能提升。

  北外灘正在建造上海未來最長的都市連廊，每一棟樓宇都能與地下空間、地面慢行區以及全長4.5公里的二層連廊相連通；上海中心城區未來最大的一體化地下空間開發也在這裡，近90萬平方米的地下空間將打造休閒商業、體育、展覽中心以及地下車行路網、智慧停車場、能源中心。

  都市配套在開發領域的從業者看來，是一個都市賴以成型的基座。虹口北外灘有一個提法，叫“收儲即出讓、出讓即開工、竣工交付之日就是招商完成之時”。一些本地幹部透露，緊追猛趕，是為了抓住機遇，儘快出形象，出效益。“因為只有早點把配套做起來，功能完善了，人群才會聚集過來。”

  “前灘還是一片荒地的時候，我們就集中力量先把28條道路建起來，轄區內3個公園基本完工，對外承諾的國際教育、高品質公立教育也全面動工。外商來考察，看到我們的道路、橋樑、綠化、景觀都已基本完成，確定我們是真的按照規劃方案做事情，才有了前來發展的信心。”徐而進說。

  如今的前灘，531萬平方米的規劃面積已建成67%。開發初期定下的“集聚2.5萬人的居住人口、創造10萬個工作崗位”兩個目標，前者已完成，後者正加速實現。

  地塊開發，一張藍圖幹到底

  上海世博會後，徐匯區啟動了濱江地區的整體設計和國際方案論證。當時，以怎樣的開發管道確保規劃的高品質落地，是政府、市場各方討論的重點。

  徐匯最終選擇的開發方案，處處體現了“一張藍圖幹到底”的導向：樓宇基本堅持“產業組團”模式；兩棟外資——西岸金融城和星揚西岸，分別交給兩個具有超强綜合開發實力的都市運營商；覈心樓宇西岸智塔，整個交由區屬國企西岸集團開發運營。

  “這樣做的好處在於，小到延時空調費、裝修補貼、白領食堂，大到政策服務、產業基金匹配，我們都能為在地企業和白領提供貼心的屬地化服務和幫助，也能確保從開發到運營的品質從一而終。”西岸集團相關負責人表示。

  “要想確保推動區域開發品質和進度‘雙控’，一體化運作是十分必要的。”在北外灘開發辦主任程軍看來，一個地塊的開發是否成功，從規劃到落地“不走樣”是一個基本要求，從行政層面看，就是要有“一張藍圖幹到底”的决心和機制保障。

  近年來，北外灘創新土地出讓綜合約定，在出讓合同中“帶附加圖則、帶設計要求、帶綠色建築標準、含地下空間、含二層連廊、含交通優化”，目的就是保證每一個地塊的建設與區域整體規劃相符。

  前灘的開發模式則更加“簡化”，一次成型，一二級開發全程聯動，始終按照前灘這張圖紙“施工”。

  “至於具體的專案開發，可以邀請專業的合作夥伴共同完成。”前灘開發的一比特知情人士介紹，前灘2012年與太古集團的合作後，次年又與鐵獅門確定合作關係，借助外資的招商優勢，相繼有了晶耀前灘和太古裏兩個商業標杆。

  再後來，前灘又邀請信德來打造文化演藝中心，邀請香格里拉、雅辰飯店、金普敦等國際一流的飯店一同營造商務氛圍。“好的戰略合作夥伴，可以彌補開發主體自身能力的不足。一個成功的區域開發商，不能什麼事情都自己來做，但要廣泛參與，對全域嚴格把控。”

  現時，為了保證地塊後續的運營管理高品質，北外灘採取了政府主導、辦企合一、市場化運作的模式；徐匯濱江創新推出“管辦結合”架構，由徐匯濱江管委辦統籌協調、西岸集團具體落實，實現政府引導和市場主導。

  空間加減法裏，透視城建理念

  2021年6月，北外灘區域成片二級以下舊裏徵收全部完成，當地一些老百姓的居住水准自此得到改善，虹口也迅速騰出大幅可供轉型地塊。

  與徐匯濱江、前灘略有不同，北外灘擁有厚重的歷史文化底蘊，保存著豐富的市民共同記憶，城市功能提升之前，不能不先做空間的減法。加减之間，足以透視一座城市“生長”背後的建設理念。

  “白玉蘭廣場和北外灘來福士都是在曾經的舊改地塊上拔地而起的。”程軍介紹，過去4年裏，北外灘舊改涉及6.5萬居住人口。這些地塊居住密度降低，而商務密度增大。

  “這是一個人口結構變化的過程，也是產業進一步向產業鏈高端環節和服務鏈高價值區段邁進的過程。未來，北外灘將有30萬商務人口、7萬居住人口在這裡工作居住。當然，今天的規劃和建設，還要至少為未來10年乃至更長時間預留空間和功能可能性。”程軍說，處在騰籠換鳥建設週期的北外灘，儘管當前沒那麼熱鬧，卻未來可期。

  預計今年內，一座能容納1700名觀眾的專業劇院即將竣工。作為北上海內環內最大的專業大劇院，彙聚海內外知名劇碼，有望成為白領們喜聞樂見的文化新地標。此外，百年歷史建築禮查飯店、如今的中國證券博物館，也開始舉行虹口原創音樂會。

  今天在徐匯濱江，不少白領都對西岸美術館大道的夜場開放時間和購票通路如數家珍。西岸美術館、龍美術館、油罐藝術中心……沿江11.4公里岸線彙聚超過10家美術館和畫廊，讓下班後去逛夜場美術館成為全新的休閒生活管道。

  最快在今年3月，徐匯濱江將重啓西岸雙層巴士；前灘在年內將迎來金普頓飯店開業，後年則迎來華爾道夫飯店的重磅亮相；年內上海華貿中心即將開工，北外灘又一世界級的商務地標已按下啟動鍵……

  隨著各類人口的導入，新興商務區也要設法解决都市發展帶來的挑戰。以現時商務區普遍遭遇的“職住平衡”問題為例，陸家嘴集團在前灘推出1200套租賃住宅，企業員工的子女也有機會獲取優質的教育資源；北外灘77街坊高品質租賃公寓項目已完成50%地上主體結構，預計2024年交付開業；西岸將啟動職住平衡、交通路網、功能配套等研究，為企業員工匹配徐浦大橋周邊價格適中的人才公寓，盡可能滿足不同梯度人才的居住需求。