記者戚穎璞

  6月以來，牽動人心的上海舊改再推進度。今年部分地塊較過去略有不同，比如靜安芷江西路街道195街坊，僅有居民13戶；徐匯襄陽南路383弄20、28號地塊只有兩戶居民，襄陽南路450弄4、6、7、8號地塊加起來也就13戶居民。

  位置“尷尬”，面積小，居民也不多，這些街坊被稱為零星舊改地塊，也是接下來的舊改重點。“在大規模成片舊改收尾之後，上海零星舊區改造會全面提速。”上海市舊改辦負責人表示，今年靜安、徐匯等區部分地塊將探索舊住房成套改造等多種方式。

  同時，上海城市建設發展經過30年努力，將迎來歷史性時刻。根據最新公佈的《上海市加快經濟恢複和重振行動方案》，上海將於今年內完成中心城區成片舊區改造。

  提升區域能級改善民生

  2019年新一輪舊改啟動以來，徵收地塊頻頻出現高徵詢同意率。在零星地塊，“100%”更是屢見不鮮，其中就包括靜安芷江西路街道195街坊、徐匯襄陽南路的6幅地塊。

  數值大小和居民渴望改善居住條件的迫切性直接掛鉤。“以前大家會一起分析，總覺得動遷輪不到我們。”家住虹口254街坊的一比特居民說，他家所在的街坊是典型的零星地塊，11戶人家沿著馬路排列過去，和周邊社區形成鮮明對比。

  零星地塊的特徵，一度成為徵收痛點。從開發主體來看，這些都市空間“邊角料”面積小且分散，沒有太大商業價值，開發積極性低。

  資金籌措難、資金平衡難，導致零星地塊成了舊改“老大難”。到今年，中心城區還剩下零星二級舊裏以下房屋43萬平方米尚未改造，涉及1.5萬戶居民，集中在黃浦、虹口、楊浦、靜安等區。然而，無論是為了提升中心城區經濟密度和區域能級，還是改善民生福祉，零星地塊在都市發展中的重要性無法被忽視。

  為全面提速賦能需要新的“加速器”。市舊改辦表示，零星舊改已經基本明確改造管道，千方百計籌措資金，減輕改造壓力。主要分為三種：有的零星地塊已經啟動，會繼續按原計畫和管道實施徵收；有的按照規劃，今後建設公共服務基本配套設施的繼續實施徵收改造；其他則探索舊住房成套改造等多管道、多途徑的改造管道。

  時間表也已經明確。“十四五”期間，採用前兩種方式進行徵收的地塊要基本完成改造，採用第三種方式實施成套改造的地塊要全面啟動。在配套的政策供給方面，上海已形成銜接成片舊改政策、加大專項資金投入、優化徵收補償機制、加大規劃用地支持、强化歷史風貌保護、夯實資金保障措施、完善司法保障機制、加强其他政策保障等扶持政策。

  根據本輪疫情及居民訴求，上海日前正在抓緊製定《關於加快推進我市舊區改造、舊住房成套改造、城中改造的實施意見》，對零星舊改將在更注重歷史文化保護傳承，最大限度保護保留好代表上海都市特色的里弄建築，在守護歷史底蘊、傳承都市文脈的基礎上，加快改造。

  瞭解需求提升工作精細度

  今年3月，虹口202、253和254街坊徵收簽約成功。這3個街坊都很狹小，面積加起來才3300平方米，住著92戶人家，所以進行“打包”徵收。過程中，每天都能看到徵收工作人員登門拜訪住戶，瞭解大家的具體需求，做好“一戶一册一方案”。

  零星地塊舊改更考驗徵收工作精細度。上海徵收必須經過兩輪徵詢，第一輪要徵求居民意見“是否願意改造”，必須通過90%的居民同意；第二輪要看居民是否接受改造方案，若簽約率超過85%，即為徵收生效。

  “在零星地塊裏，因為住戶不多，每一戶居民的聲量就被放大了。甚至可能有一戶因為我們的工作沒做到位而投了反對票，徵收就沒法順利推下去。”一比特徵收所工作人員告訴記者。靜安區195街坊13戶居民代表13張票，一張票就占到7.7%，只要有兩戶不同意，一輪徵詢就難以通過。所以，徵收人員在前期就做了大量細緻工作，和居民溝通協調。

  零星地塊居民碰到的麻煩事一點也不比成片二級舊裏以下少。有的居民在老房子裏住了很多年，舊改意願不强。老房裏住的大多是老年人，獲取資訊的通路相對閉塞。在襄陽南路383弄20、28號地塊，有些老人對徵收補償政策的理解還停留在“數人頭”階段，不理解現行的“數磚頭”。徵收工作人員與社區幹部瞭解情况後，在宣講動員階段，特意針對這個備受大家關心的話題進行詳細講解。在第一輪徵詢中，兩幅地塊同意率都達到了100%。

  碰到更多的難事還是“分蛋糕”：有的人家家庭情况複雜，雖然一大家子擠在一室戶裏，居住條件簡陋，甚至沒有獨立廚衛，但因為親人之間沒有談攏補償款的分配管道，遲遲無法推動。住在靜安區共和新路730弄地塊的屈虎成就因為這個問題一籌莫展。最後街道和居委幫忙搭建了溝通平臺，勸說大家先按期簽約保住補償款這塊“大蛋糕”，後續再協調分配，然後動之以情，最終順利達成了分配協定。

  借鑒經驗細化政策措施

  6月以來，上海零星舊改主戰場中心城區馬不停蹄推動舊改進度。虹口區更是在一天之內為3個舊改項目分別召開3場聽證會。

  虹口區舊改指揮部相關負責人表示，在零星地塊方面，尚未啟動的會積極對接首長部門，爭取政策和資金支持，能快則快啟動舊改，儘快改善羣衆居住條件；對於已經啟動的地塊，要做深做實做細羣衆工作；對於待出讓的地塊，要確保地塊找到“好人家”，建成“好項目”，集聚“好產業”，形成“好功能”，成就“好未來”。

  黃浦區零星地塊涉及6000多戶居民，將通過引入更多市場機制，推動零星二級舊裏以下舊改，多舉措減輕資金壓力。靜安區今年擬啟動6幅零星舊改，其中4幅地塊已經完成一輪徵詢，各項前期手續有序推進中。

  記者瞭解到，上海市住建委、市房管局正在細化完善舊住房成套改造配套政策措施，擬通過幾個項目的試點，把實施辦法相關管理流程、審批環節、行政决定和司法強制等通過實證案例進行驗證，進一步先行先試，總結經驗，完善制度。

  此外，零星舊改也將借鑒成片舊改的成功經驗和模式。現時，舊區改造已被列為上海16項民心工程之首。近五年，全市改造中心城區成片二級舊裏以下房屋308萬平方米，15.4萬戶居民從中受益。2021年，楊浦區全面完成成片舊改任務，黃浦、虹口、楊浦的徵收戶數、舊改地塊規模、居民簽約率等方面都創下了歷史紀錄。

  受疫情影響，成片舊改進度有所延後。虹口區力爭在本月底前完成全區成片二級舊裏以下改造。作為上海舊改任務最重、壓力最大、難度最高的中心城區，黃浦區將力爭在7月底前完成最後1.1萬戶成片二級舊裏以下徵收。