北京的都市更新是千年古都的都市更新，是落實新時代首都都市戰畧定位的都市更新，是减量背景下的都市更新，也是滿足人民群眾對美好生活需要的都市更新。近日，北京市人民政府正式印發《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》，明確將嚴控大拆大建，嚴守安全底線，嚴格生態保護，小規模、漸進式、永續地開展城市更新。這也是全國首個减量發展背景下的都市更新專項規劃。

規劃引領明確六大更新目標

市規劃自然資源委相關負責人介紹，《更新專項規劃》以新總規為引領，從服務“四個中心”建設、推動“五子”聯動為導向的功能性更新和民生保障、環境改善為導向的社會性更新兩條主線出發，提出保障首都功能、激發經濟活力、改善民生福祉、加强生態保護、傳承歷史文化、提升治理能力六個方面更新目標，並細化提出十條更新策略。

《更新專項規劃》提出，依託“一核一主一副、兩軸多點一區”的都市空間結構，分圈層差异化明確更新方向，將首都功能覈心區和都市副中心作為更新重點，強調歷史文化保護與都市修補。

其中，首都功能覈心區立足政治中心服務保障，強調歷史文化保護與更新和諧共融；中心城區立足“减量雙控”，突出减量提質更新；都市副中心立足“騰籠換鳥”，強調高水准落實控規；多點地區立足優化城市功能，更新用地優先用於承接中心城區疏解；生態涵養區立足優化生態環境，更新用地適度承接與綠色生態發展相適應的城市功能。

“十三五”時期，隨著新總規、副中心控規和覈心區控規的批復，北京規劃的“四梁八柱”已經形成，都市發展從集聚資源求增長向疏解功能謀發展轉變。“十四五”時期，作為全國首個减量發展的超大都市，北京打破傳統增量發展思維慣性，探索小規模、漸進式、永續的都市更新路徑。

民生改善劃定178個重點街區

民生改善和品質提升是《更新專項規劃》遵循的重要原則之一。市規劃自然資源委相關負責人介紹，《更新專項規劃》在全市劃定了178個重點更新街區，梳理全市集中建設區內可更新建築約2.45億平方米，推動基礎設施類系統保障、居住類保護更新、產業類“騰籠換鳥”、公共空間類品質提升，為構建高品質發展新格局提供有效的空間載體。

到2025年，本市將完成覈心區平房（院落）10000戶申請式退租和6000戶修繕任務，完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊社區改造任務，實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造，完成22個傳統商圈改造陞級，基本完成134個正在推進的城鎮棚戶區改造項目。

《更新專項規劃》明確，探索多元社會主體共同參與的歷史文化街區有機更新模式。持續推進平房區申請式退租、換租和保護性修繕、恢復性修建，完善“共生院”模式，逐步拆除院內違法建築，恢復傳統四合院基本格局。同時，改善留駐居民住房和基礎設施條件，逐步推進平房住宅成套化改造。保持老城格局尺度，延續都市特色風貌，恢復具有老北京味的生活場景。

朝陽區勁松北社區打造“勁松模式”、石景山區老山東裏北社區探索“先嘗後買”……近年來，本市不斷探索老舊社區改造微利永續模式，積累了不少有益經驗。《更新專項規劃》提出，“十四五”時期，聚焦老舊社區更新改造工作，要把握改造重點，重點推進基礎類改造，著力保障房屋安全；持續推動住宅節能改造，提升建築效能；推進完善類和提升類改造，注重適老化和無障礙改造。危舊樓房和簡易樓要優先解危排險，保障安全底線，做好危舊樓房翻建和簡易樓有序外遷騰退。

街區統籌八張清單推動落地實施

體檢評估找問題、多元協商問需求、整體策劃配政策、製定計畫推行動……此前，以回天地區為試點，本市創新提出“四步走”“八清單”的存量地區控規編制方法。《更新專項規劃》將該方法推廣到其他更新街區。

規劃明確，“十四五”時期，本市將堅持規劃引領，以街區為單元，聚焦產業發展滯後、民生短板突出、環境品質低下、安全隱患風險大的街區，依託街區控規和更新項目實施方案，形成“規劃加策劃、策劃轉行動、行動推項目”的都市更新實施框架。根據街區問題和資源清單、需求和願景清單、策略和政策清單，統籌生成街區更新任務清單、項目清單。

對接《北京市城市更新行動計劃（2021—2025年）》，《更新專項規劃》提出，按照首都功能覈心區平房（院落）、老舊社區、危舊樓房和簡易樓、老舊樓宇和傳統商圈、低效產業園區和老舊廠房、城鎮棚戶區六大項目類型，明確“十四五”時期工作任務。同時，根據市住房城鄉建設委備案的示範專案清單，分圈層分類型進行引導，推動重點專案的滾動生成與動態更新。

例如，在覈心區，促進中軸線申遺保護綜合整治，持續推動鐘鼓樓周邊、大柵欄觀音寺等平房區申請式退租等；在中心城區，優化北中軸奧林匹克中心區環境品質，强化南中軸地區發展統籌，推進南苑—大紅門地區騰退產業空間改造提升等；在副中心，完成一批老舊社區和城鎮棚戶區改造，推進保護更新等。