不討論上綱上線的話題。

學區房有嘛意義，教育不公平啦，房價這麼貴……叨叨半天也改變不了啥。

在不關心樓市的當下，還是要說下學區房的現狀。

淡出鳥的1月，洗洗睡的春節前，天津學區房，又火又熱，甚至需求在排隊。

與整體行情，走出巨大剪刀差。

要說哪個新房、二手房漲價，絕對是扯犢子。

但以和平為主的重點學區房，真的還在漲，不是紙老虎。

學區房的共識，已强大到牢不可破。

最近的4個現象：

成交速度快；門檻價成量最大；

業主預期足，掛牌價漲；諮詢學區房的漸多。

和平學區房的成交速度，在加快。

從12月到1月初，一直很兇猛。

疫情突襲，線下看房的沒有了，但線上諮詢的依舊不少。

有比特經紀人透露：

“在朋友圈上午發的房源資訊，下午房子就賣掉，太快了。”

比如下麵這兩套，秒清的節奏。

據經紀人表示，有些價格合適的學區房，大多數買房人都看不到。

哪個經紀人還沒有幾個客戶，不開玩笑，朋友圈發一輪，迅速就能消化。

佳諾是和平二手房老大。

其中一個店長說，僅自己的小店，12月就賣了將近30套。

明顯感覺市場溫度不低，進入1月後，勢頭也沒减……

還在趕末班車。

2022-2025年要上學的，今年8月31日之前，必須要買到房、落完戶。

沒有人會等到5、6月再買，不確定性太高。

即便今年沒有小陽春，但每年春節後成交量都是高點，議價空間小，已是共識。

所以都趕在12月、1月淡季買。

現在的買房人，越來越年輕化，文化水准都不低，盲目瞎買的太少了，自有判斷力。

貝殼資料顯示，和平學區房掛牌量在减少。

從去年8月的4680套，到現在的4450套，减少5%。

這期間，有新掛牌的、有成交的，但最終出水口小於進水口。

鎖房9年，不能賣；等待高價，不想賣；見好就收，趕快賣。

這三種情况，會讓和平學區房供應量進一步减少。

和平9月沖高成交600套，10-12月都保持在250套左右。

河西11月成交480套，但12月沖高至720套，漲了50%。

需求已溢出。

相當多的人，因和平的價格、政策，轉投河西一片。

這也造成，2021年河西二手房成交量，首次超過南開，全年漲幅達30%。

不過，經紀人也坦言：

“能快速成交的，以門檻價房源居多，買房人達成預期，年後和平學區房繼續漲。

業主掛高價的，還很難成交。”

一片蕭瑟中，1月初和平二手房成交均價，又漲了7.9%。

普小漲的多，成交量大；重小年底幾乎沒漲，成交量也小。

最典型的是振河裡，都成明星社區了，門檻價一路上漲。

40平米左右的私產一室，2020年8月到2021年12月，從160萬一路漲到250萬，漲幅最高達56%。

能看出來，年底最後成交這三套，還在漲，230萬、240萬、244萬……

包括興河裡、衛華里等和平二片、三片普小，都是統一步伐。

最近掛牌價不斷上漲的，也都出自它們。

漲個2萬、5萬太常見了，還有一猛子漲20萬、30萬的。

經紀人透露：現時300萬以上漲價的很少，250萬以下漲價居多。

有振河裡的業主，40平米掛到280萬，這就有點虛高了。

200-230萬的房源，成交速度很快。

的確有人不敢買了，從160萬看著漲到200多萬，心裡接受不了，就考慮河西了。

不過，更多人覺得，買了肯定不賠，後面還有上漲空間，再加上孩子必須要上學，即便漲到250萬，也甘心買。

這就是如今和平學區房的現狀——姜太公釣魚。

重小學區房確實沒怎麼漲，本身門檻就很高了。

比如府上和平，在貝殼系統中，12月下旬都沒有成交。

現時門檻價42平米410萬左右，2021年中，也是這個價。

但2020年，大概只要360萬。

也就是說，和平新政出臺，重小跟著漲了一波後，年底沒再繼續漲。

“削峰填穀”已經出現了。

更准的說——“填穀”出現，“削峰”還真沒有。

尚友裏、吉利花園等，基本都如此。

不得不說，和平yyds，還有炒房客。

經紀人說，不少人手裡都有房，當時都全款買的，“伺機而動”。

從邏輯上說，沒毛病，全天津找不到第二個像和平這樣，有共識、有漲幅的地方了。

從道德上說，沒買到房的人，肯定恨的牙癢癢。

和平學區房，從供需來看，價格肯定還會漲，直到把多校劃片，逼出來。

如果沒有疫情，學區房在1月，會延續熱度。

現時突然“中斷”，外地人無法來津。

有人開始焦慮，本打算年前搞定，現在只能不確定的延后。

最近接觸到的買房人，沒有問改善的、沒有問落戶的，大部分都問學區。

聚焦三個領域：

和平學區房；河西學區房；海教園和市區新房門檻。

最典型的，預算200萬，買海教園，還是買九和府成屋？

預算150萬，買海教園，還是買中交春風景裏？

海教園是繞不過去的選項。

不是做廣告，有一說一，不少人都等著融創雲潮府76平米房源加推。

不想去南部的人，就等著這個中部的門檻了，大概要等到3月。

河西一片門檻已經在漲，但沒有和平兇猛。

等今年8月31日，和平“大門關閉”後，河西會正式啟動，現在僅是預熱。

學區房的需求，正在積壓。

年後，別的房子不好說，唯獨和平、河西的學區房，以及海教園，會有一波獨立行情。