大家都知道，房地產交易是大宗買賣，具有相應的契约約束力，一般情况下，在構成預購意向之後，會先交付定金。在簽訂購房合同之後呢，則要支付一定的首付款，這個是不得低於房屋全款30%的。

當然，如果有錢的話也是可以一次性付清全款的，但現在的房產動輒幾十萬幾百萬，大部分人都會選擇按揭貸款，如果是首次購房貸款，這個是非常順利的，但如果曾經有過金融類擔保或貸款的話，房貸也是很麻煩的。

那麼，一旦交付了定金並簽訂合同支付了首付，購房人卻無法貸款的話，這種情況究竟該怎麼辦呢？今天要說的就是這樣的一個案例，一對新婚夫妻就發生了這樣的尷尬事，一起來看看最終是怎樣處理的。

這件事發生在江蘇蘇州吳中區，可是個寸土寸金的地方，房價也比一般都市高了許多，不過價格雖高，買的人還是不少，特別是一些在蘇州工作的剛需人群不在這裡買房生活也是極度不便的。

我是京子光，以案說法普及法律知識，歡迎閱讀。

周偉和楊雪剛剛邁出校門就來到蘇州工作，因為彼此有好感並迅速結了婚。兩人都是高學歷人才，原本對房子這種俗物不是太感興趣，但這畢竟是生活的一部分，在租房大半年之後，兩人還是决定貸款購買一套房產，這樣也能改善生活質量。

經過尋摸，小倆口相中了太湖新城的一個在建社區，選購了一套預售商品房並支付了10萬元的定金，一個月之後小倆口與房產公司簽訂了商品房買賣合同，約定了房屋總價為400餘萬元，周偉和楊雪再度支付了30%的首付。

這筆錢對於小倆口來說也不是小數目，不僅是他們這兩年工作的積蓄，更多的還是雙方家長的資助，來源之困難可想而知，只是想到餘款辦理了房貸之後，再慢慢償還，這種情況是絕大多數購房者的必由之路。

當周偉興致勃勃地向銀行提交按揭貸款資料之後，等來的卻是一潑凉水，原來小倆口初入社會經驗不足，此前曾經替他人提供過貸款擔保，而對方至今也沒有還清債務，這就直接影響到了房貸辦理，最終導致周偉和楊雪無法辦理購房按揭貸款。

這樣的結果也是情非得已，小倆口也沒想到擔保也會對征信產生影響，雖然房地產公司多次為他們延長付款期限，但現在已經鹽幹米盡的周偉和楊雪根本不可能凑上這麼大一筆錢交付剩餘購房款。

無奈之下，小倆口只有向房地產公司提出解除購房合同，並要求退還購房款。其實這種方法也是可行的，人家買不起房，你不可能硬讓人家買吧。但房地產公司提出，周偉和楊雪不能如期支付購房款是購房合同無法履行的直接原因，應當扣除定金，並對此支付違約金。

房地產公司要求小倆口承擔的違約金為房款總額的5%，算下來也是20多萬元，加上定金的話，則是30多萬元。你看，原本已經為無法購房傷透腦筋的周偉夫妻，現在又面臨房地產公司的違約索賠，並不是小數目。

雖然周偉夫妻竭盡全力和房地產公司溝通協商，但定金和首付款在別人手上，也是無可奈何。不過到底夫妻倆還是有些學識，既然協商不通，那就走法律途徑吧，於是小倆口一紙訴狀將房地產公司告上法庭，要求解除購房合同並退還已經繳納的所有款項。

那麼，小倆口是否能如願以償呢？這個事還是有一定分歧的。一方面認為，雙方畢竟簽訂了購房合同，現在周偉夫妻是因為自身原因導致無法辦理房貸，房地產公司並不存在過錯，如雙方解約的話，則應當支付一定的違約金。

但針對這件事也有另外不同的聲音，認為周偉夫妻與房地產公司之間簽訂的契约為格式合同，且並未約定房款交付管道，在周偉夫妻無法支付剩餘房款的情况下，雙方解除合同，房地產公司應當全額返還已繳納款項，即便有違約金一說，但違約金明顯過高。

有這樣的爭論其實十分正常的，畢竟房產這樣的大額交易並非兒戲，肯定是公說公有理婆說婆有理，那麼，這件事能够依法正常解决嗎？購房者遇上這種情況，究竟該如何才能保障自己的損失最小化呢？

購房後無法貸款導致房產交易無法完成的事情並非個案，最高院還專門出臺了審理商品房買賣合同糾紛案適用法律若干問題的解釋，其中對上述這種情況是作出了明確的規定，也就是說處理這種情况是有法可依的。

法律規定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款管道付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款契约並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款契约並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

具體來說，就是對買房後不能貸款的處理管道基本是是這樣的，因購房者不能貸款應當及時提供真實貸款資料或修補不良記錄或者轉尋其他商業貸款，仍未審批的解除合同時需要承擔相應的違約責任；因售房者不能貸款可以要求退還房款及定金，支付相應的利息、預期損失。

這樣說起來，其實房地產公司的做法並無不妥，如果判决的話，房地產公司的勝算肯定會更大一些。但周偉和楊雪夫妻兩人系因他人原因不能辦理房貸所致，並非惡意違約，從整體判斷來講，違約責任並不是很大。其中也不排除房地產公司利益訴求過高的可能，到最終還是兩敗俱傷的結果。

所以，進行調解不失為化解這種衝突的最好方法。經過承辦法官的耐心溝通，悉心規勸，為雙方詳盡地分析了法律風險和訴訟成本，以及長期陷入訴累的諸多法律問題。最終房地產公司同意降低利益訴求，同意解除購房合同並配合註銷網簽備案，退回購房首付款，周偉夫妻賠付10萬元違約金作以了斷。

從本案事實來說，這是一起典型的購房合同糾紛，房產交易中契约雙方肯定都會約定違約責任，這在法律上也是認定有效的，畢竟這樣的大額交易，沒有相應的約束是不行的。但很多年輕人因為涉世未深，各種社會經驗不足，在購房時想法很簡單，認為只要簽訂了購房合同，就能辦理按揭貸款。

其實辦理房貸是與個人的征信掛鉤的，所以在購房之前還是要主動到銀行査詢一下征信，儘量杜絕如文中這樣的麻煩發生，否則辦不下貸款，肯定是要承擔違約責任的，到時候房買不成還賠錢，是讓人十分鬱悶的事情，所以，這也是個血淋淋的教訓，值得警示。（本文主要目的是以案說法，普及法律知識，人物均為化名，請勿對號入座。）