過去的2021年，上海新房成交超9萬套，成交金額約5800億。

2021年，上海新房市場呈現供需雙高態勢，據數據監測顯示，2021年上海商品住宅供應面積為810.58萬㎡，同比上漲4.01%；成交金額為5847.79億元，同比去年上漲14.45%，穩居近五年成交之首。

值得一提的是，在供應和成交均有上漲的同時，成交均價獲得有效控制，為5.54萬/㎡，同比下跌0.98%。

（一）全年走勢的過山車背後，進一步佐證了政策最大。

上海樓市的2021年發展雙曲線可以用四個節點來概括：

1、上半年二手房逆勢而上，一月的樓市收緊“根本收不住”；

2、七月出臺二手房價格核驗，掛牌量驟減，二手房供應市場幾乎腰斬；

3、稍後出臺“三價就低”，從銀行埠進一步卡死二手房交易；

4、9月底央行兩次發生，所謂的“兩個維護”修復了市場。

可以說，2021年的上海樓市，是二手房在左右新房市場的地位。

（二）浦東成交第一，其實背後是“臨港放量供應”從區域成交面積來看，浦東、奉賢、嘉定位列成交面積前三甲。

浦東新區為今年區域成交的NO.1，成交15215套，成交均價為58510元/平。2021年浦東供應量激增，加之臨港的產業與人才政策優勢，啟動了臨港樓市的熱度，所以浦東新區成交量排位第一也正常。

拋開年初發佈的的上海未來發展五個新城戰畧，加上剛需是樓市的基礎（雖然可能80%的剛需購房者僅成交了20%的樓市交易金額），所以成交以五個新城或者說“以外環外為主”並不稀奇，畢竟新房供應雖有人為痕迹，但也是高房價之下“必須買房者”的主要流向。

臨港的放量供應值得關注：一方面是臨港未來發展規劃巨大，另一方面是現時臨港生活配套、距離市中心距離等顯示問題依然棘手，之所以能够放量供應背後是之前供銷情况的鼓舞，但也是需要“持續價格控制”來作為最大臨港吸引力存在。

（三）部分板塊完成了從剛需板塊到改善板塊的角色扮演。

近兩年來，大虹橋的熱度一直居高不下，徐涇板塊受大虹橋利好以及供應量激增，2021年成交套數為4673套。

以徐涇為代表，從曾經的剛需板塊，因為交通等配套跟上、大虹橋政策逐步落地、國家會展中心輻射效應等，整整20年完成了常住人口從2萬到20多萬的發展，現時無論是單價、戶型、品牌開發商進駐熱情，都已經悄然幫助其完成了“已經不能完全將其定義為剛需板塊”的角色轉變。

其中一個較大的特徵來自於開發商，是不是逐步房企原先“外環外一律90平方米三房”的保守戶型定位？現時已經在以徐涇和九亭為代表的一些區域，看到了舒適戶型甚至部分項目配寘了大戶型（非大平層戶型），這是市場給予房企的信心。

綜上，上海2021年的樓市，雖然“房價依舊高”五個字在購房者心中為第一反應，但結合全年的市場，內部的劇烈波動和往復還是值得關注，值得作為2022年樓市展望的基礎。