最近長沙最讓我震驚的事，不是茶顏悅色老闆下場吵架，而是：

全國大部分地區房價都在降，作為樓市調控尖子生的長沙，房價居然在嗷嗷上漲。

有個樓盤剛拿預售證，均價達到2.5萬元/㎡左右，一下子突破了長沙2萬的“限價”天花板。

而且，長沙新房價格環比已經連續12個月上漲。

更讓我震驚的是，放眼全國，還有比長沙漲得更凶的都市。泉州，這個默默無聞的萬億級都市，二手房均價同比漲幅甚至跑贏了去年同期的深圳。

下半年的降價潮中，這些都市為什麼能逆勢大漲？

國家統計局數據，今年1-11月，長沙新房同比、環比一直在漲，可謂獨樹一幟。

事實上，當地政府對新盤的限價在逐年抬高，可以說是悄悄“鬆綁”。平時不易覺察，在一片哀鴻的下半年，突然就顯山露水了。

克而瑞統計，從2017年到2020年，長沙主要幾個板塊——梅溪湖、洋湖、濱江等，新房最高限價一直在漲。梅溪湖板塊漲幅最高，接近20%。

來源：克而瑞

這其實跟杭州第三次土拍提高新房限價一個道理。一味壓制新房價格，導致房屋品質差，甚至出現長沙特有的外牆開裂、塑膠湖泊等奇葩事件，並不是調控的初衷。讓房企有利可圖，提高品質，是政策的一次糾偏。

按照這種趨勢，未來限價的逐漸提高，也會成為常態。長沙的新房價格，很可能會一路小跑上漲。

當然，長沙房價走高，還有幾點原因：打破長沙新房均價天花板的樓盤旭輝鉑悅湘江，處於非限價地塊，囙此售價相對較高。下半年，多個改善項目上市，在一定程度上拉高了均價。

但根本上，還是因為這座城市的經濟勢頭強勁、人口快速增長，帶來的樓市紅利。漲價，就是一個雖遲但到的自然結果。

除了長沙，還有幾個都市的新房價格也在一直漲：北京、上海、杭州、西安、銀川、三亞。

下半年樓市行情驟降，多數都市價格回檔。國家統計局70城房價資料顯示，今年7月到11月，新房價格仍在環比增長的都市，數量一路下滑：54個、50個、44個、18個、11個。

10月份是個轉捩點。恒大財富暴雷、房地產稅試點等事件衝擊下，一大波人觀望躺平。

這時候，能够扛住寒流的，清一色都是直轄市、省會城市。

其中，杭州、西安雖然調控一直在加碼，仍然有所上漲；海南調控號稱“壯士斷腕”，但三亞仍在上漲榜單。個中原因，也跟政府的限價比較均衡有關，都市新房市場受到的衝擊並不算大。

類似西安二手房指導價的調控措施，主要是影響了二手房市場。

一線都市裏，能穩住的是京滬，沒有廣深。

北京新房供求關係還比較平衡，造成房價上漲的主要是成交結構。比如11月的海澱，近90%的成交新房價格在1000萬元以上，豐台近一半，朝陽也有34%。

樓市寒冬，別的都市豪宅銷售估計都在消費降級，唯獨北京的賺翻了。

來源：克而瑞

上海在上漲都市裏幅度最小，平均漲幅0.26%，比較平穩。

廣深，新房市場則是明顯的供大於求。克而瑞統計，7月到11月，廣州新房去化率45%，一半都不到。深圳從五月至今也基本是供過於求，尤其是9月份，當地新房成交面積不到供應的3成。

當然，廣深供過於求，特別是深圳，主要原因是政策收緊，觀望情緒濃厚。等到政策放鬆大家出來買房，庫存會消化得很快。

來源：克而瑞

來源：克而瑞

杭州、西安此前新房萬人搖，下半年新房價格環比仍在漲。

國家統計局的數據，是抽取同類型樓盤相同朝向的相近組織作為樣本，以樓盤的實際售價為統計資料。按照業內的觀點，國家統計局的數據相對保守，但反映房價趨勢沒有問題。

不過，克而瑞的數據倒是顯示，杭州10月份新房價格環比下跌8%。

克而瑞新房的數據，按照新浪樂居的說法，是依託電腦類比計算，加上定價人員綜合權重比對得出的。

所以，如果單看杭州的新房價格趨勢，總體上漲是沒錯的。

西安，從供求關係上看，12個月裏有8個月供小於求，這是導致西安新房價格一路上漲的原因。

來源：保利投顧（因為統計差异，保利投顧顯示11月西安新房成交價小幅回落）

這不，12月開盤的中鐵建某項目，就創造了西安樓市首個“3萬人搖號”記錄。

上半年，杭州、西安、成都等地樓市火爆，但持續到下半年的只有前兩者，成都新房在降。

原因在於，上半年，成都新房還是供不應求，成都市民不是搓麻將吃火鍋，而是去買房。下半年，政策收緊，新房供應量上來了，需求沒有新增，導致價格下跌。

來源：匯合天恒

再說說西北都市銀川。

在我們的印象裏，西北是最容易忽視的地方，但偏偏這個西北省會，以房價上漲出圈了。

胡潤2020年度全球房價指數顯示，銀川躍居中國房價漲幅第一，去年上漲14.2%，是唯一進入全球前十的中國都市。

緊隨其後的是唐山、徐州、西寧、惠州等去年房價漲得比較猛的二三線都市（可能是統計口徑原因，深圳東莞等地並不靠前）。今年，銀川繼續保持房價上漲態勢，主要原因有兩點：

近些年，銀川商品住宅市場供不應求，導致房價上升。

來源：世聯行

其次，去年銀川拍地太火爆了，以47.23%的土地溢價率居於全國103城之首。今年，高溢價率地塊依然存在，6月份一塊土地溢價率高達207.14%。

麵粉價格上漲，導致麵包價格的抬升。

比較讓人費解的是海南。

下半年看看國家統計局的70城二手房數據，只有兩個都市一直在環比上漲：三亞、海口。

現在的海南，已經是嚴控房地產，推出了成屋銷售、發佈“禁公寓令”，都走在前頭。海南一把手還強調：海南不會成為房地產的加工廠。

調控這麼嚴，為什麼二手房還漲個不停？其實也很好理解——房子不够分了。

海南的購房者在短短幾年內遭遇3次暴擊：

財聯社報導，2018年海南全域限購後，住宅用地供應逐年下降；去年開始，大量住宅用地轉化成為安居型商品住房用地，可以買的房子就少了；同樣是去年，海南要求新增住宅用地成屋銷售，大批項目延後上市。

問題是，海南的購房者卻在增多。海南宣佈成立自貿港，放寬落戶限制，大批人拿著戶口本急切地想成為海南人。

供不應求，帶來了二手房市場的小高潮。

不過，看看二手房市場，價格漲得猛的都市並不是海口和三亞。

按照中國房價行情網的數據，11月，泉州、商洛、榆林、潮州、咸陽是全國房價同比漲幅最高的5個都市。

咸陽是西安的小老弟。西安興，則咸陽興。

商洛和潮州，這兩個小城市多次佔據今年房價同比漲幅前幾名。

商洛是因為給房企留的地太少，巧婦難為無米之炊。根據地產調研前期顧問的數據，2015-2019年，當地土地成交量僅24宗，而且沒有大規模開發專案，多數土地面積低於15畝。

房子可是剛需。沒有房子，老百姓也要急的，房價很容易抬高。

潮州，大概率是地價上漲導致。根據當地統計局數據，從2018年開始，房地產投資占固定資產投資的比重，從13%左右直接翻倍，到20%以上。

看著不多，但在潮州這個小城，足以翻雲覆雨了。

當地政府的行事作風，跟馳名海內外的潮汕菜很像，直接，不遮遮掩掩。人家在官網赤果果地說，房地產開發能拉動經濟增長，還有一波數據支撐，同時還能創造就業崗位，新增財政收入云云。

最直接的管道就是賣地。2019年，潮州土地成交面積63.4萬㎡，成交金額19.2億元。去年，賣地面積有所减少，但賣地收入卻新增了40%左右。

榆林，更多是由於今年煤炭價格上漲導致購買力膨脹。這也同樣適用於邊上的鄂爾多斯。

陝西省發改委的數據，咸陽、榆林動力煤價格由1月份509.75元/噸，上漲至10月份1280.60元/噸，漲幅高達151%。這也導致前三季度榆林GDP名義增速，猛增至27.6%，全國第二。

腰包都快撐爆了，買套單價還沒過萬的房子，豈不容易？

榆林樓市是個“能源市”。

第一財經梳理發現，2013年，煤炭交易火爆，榆林樓市達歷史高峰，一房難求。但隨著煤價下跌、經濟總量下滑後，榆林樓市在2015年跌入低谷。

可以預見，本次能源價格大漲落幕之時，也是榆林樓市爆冷之日。

最後分析一下泉州，跟其他城市都不太一樣，有點特立獨行。

按照板塊輪動，今年1月，泉州，以及浙江金華、江蘇揚州這些三線都市，都會迎來樓市交易熱潮。

不同的是，多數都市在樓市過熱時都及時干預，唯獨泉州沒有。

說實話，樓市熱起來之後，泉州有力的調控，就是個0！

10月樓市調控新政，限售還是按原來的2年和5年，其他措施都是隔靴撓癢，重點措施之一是“重拳整治違法違規仲介及不良自媒體”。

得，仲介和自媒體成了冤大頭、背鍋俠兄弟。

得力武器房貸利率，首套房5.25%，二套房5.45%左右，不高，使用杠杆無壓力。

這樣的調控措施，加上火爆的廈門樓市傳導，泉州樓市，還得再熱一陣。