市場被整emo了！

中指院統計的全國重點百城房價資料顯示，到11月份，新房、二手房下跌的都市數量全部創新高。當然並不是全部啊，有些都市也在逐步回暖。

百城新房及二手房價格環比下跌都市數量變化

數據來源：中指數據CREIS

100城裡，超一半的都市都在下跌。

新房有控價，價格相對比較穩，除了廊坊張家口之外，長三角和京津冀大部分都市是11月份新房價格才出現回檔。

長三角、京津冀區域內部分城市新房價格環比漲跌變化

數據來源：中指數據CREIS

二手房方面，自從8月份就開始回檔了，10月份後至今進入了深度調整中。

尤其是受二手房指導價影響的都市，包括深圳東莞、廣州、寧波等，二手房已經長時間處於低迷不振的狀態。

部分出臺“二手房成交參考價”都市二手住宅價格環比漲跌變化

數據來源：中指數據CREIS

不僅上述主要城市群，東北就不說了，西安、重慶、成都，武漢等二線都市無一倖免。

從年中的信貸收緊開始，全國樓市極速掉頭，今天就和大家一起看看現時各大城市的市場情况。

南京

記得年中去南京調研的時候，河西、江北覈心區、大校場等地段較好的新房，首付動輒5成、8成起，就這樣也未必搶得上。

12月的南京新房供應量井噴，現在新房早已紛紛放下身段：讓利、降首付才是常態。

邁皋橋金浦禦龍灣最新開盤，首付門檻調整為3成起，之前是五成；江北核中核的中交錦方之前一直8成首付，現在5成；就連河西定向賣給人才的碧瑤花園居然沒賣完……

曾經的南京新盤貨量奇缺，搶都搶不到，現在新房有了，首付也降了，客戶卻不買單了。

買漲不買跌的心理在南京體現的淋漓盡致！

合肥

上半年合肥二手房有多高調，下半年就有多慘烈。

新盤紮堆上市，恨不得一次性全部清盤，各種打折優惠搶戲吸睛，最近信貸放鬆後，有些改善的首付都降至3成起。

在新房的擠壓下，二手房似乎被遺忘了。

圖片：新安樓市

今年3月合肥二手房成交達到巔峰，約5346套，新政落地後成交連跌8個月，10月份跌至664套，11月份稍微回升至846套，但這個量和年初相比依舊是杯水車薪。

降價都已經見怪不怪了，濱湖區萬科藍山今年6月份成交價接近3.8萬/㎡，現在掛單價2.8萬的都有，降價約10000元/㎡。

現在是市場最大的問題是有價無市，合肥剛需似乎一夜全消失了。

寧波

寧波自從8月份來，二手房已經連跌4個月了，新房也打起了價格戰。

土地市場更慘烈，第二輪土拍普遍的流拍和底價成交，開發商的悲觀遠超乎大家的想像。

去年寧波市六區一共成交了99塊宅地，收款1293億。

但是今年前兩輪兩輪加起來才賣了57塊地，收了533億元，第三輪土拍38宗地，定檔1月份。

今年的賣地收入肯定是不如去年的了，賣地收入下降，那財政赤字擴大，很多投資不得不暫停擱置。

寧波最近還出臺了公積金貸款新政，二孩以上家庭剛買首套房公積金貸款額度從60萬提升至80萬。

對比北方都市直接粗暴放開限購相比，寧波這一做法，蘊含相當高的智慧。

其一，現在一切和三孩政策相違背的行業，基本都會受到打壓，教培就被團滅了，只有符合和支持生三孩的政策才具備長期生命力，甚至得到支持。

其二，寧波雖然也是在“救市”，但並未超出高層允許的範疇，比如只有首套房才能享受這個福利，其實和高層鼓勵支持首套房剛需上車是一致的。

其三，救市的力度不大，不會引起市場恐慌，關鍵能給市場傳遞正面資訊，挽救市場信心。

還記得前兩年最流行的，降低落戶門檻，引入人才為名義來提振樓市嗎？其實和寧波這一次有相似之處。

所以我相信接下來會有越來越多都市跟進在鼓勵三孩政策上下功夫，比如免征個稅、利率優惠、首付低至2成之類的……

杭州

在樓市方面，深圳和杭州真的太像了。

前兩個月，去年合夥打新買入深圳網紅盤華潤城4期的投資客心思思想要退房。

這個月，同樣的事情就發生在杭州了。

時代天境也算是這段時間的網紅盤吧，但是首開到現在，退房的公告陸續傳出來；保利天匯，12月4日發出公告，有8戶購房家庭退房；中杭府，前後經歷2次退房，共13套房源；濱康天曜城5套，香岸雲棲燕廬8套，曉月澄廬3套，萬科前宸1套，沐宸院2套……

甚至是一些去年選房的樓盤也有退房。

這裡面不乏一些倒掛的網紅盤，之前可是投資客發夢都想搶到的房子，如今卻被別人輕輕就放弃了。

弃選的因素當然有很多，購房者自身資金的原因、合夥代持鬧掰了、跟風買入後悔……

但總的來說，肯定是打新的收益率不如從前，大家才會選擇放弃。

現在二手房在降價，未來科技城不少社區已經三個多月都沒有出現成交。

西溪公館之所以能成交，也是賣家砸盤降價換回來的，雖然掛牌還是5萬以上，但是一看成交價，直接降到3.6萬。

新房二手之間的倒掛空間逐漸縮小，如果是投資客的話，加上5年的持有成本，房地產稅的未知成本等，這筆帳算起來賺不賺錢真不好說。

另外，還要提一點的是，杭州第三輪土拍還比較堅挺，因為是讓利給了開發商，提高了房子的限價，降低了土拍地價，還給了開發商很不錯的付款條件。明年我估計依然是打新為主，但是套利的空間也確實在縮小。

重慶

12月份重慶主城區主力在售的樓盤，一共263個。

根據銘騰機构的數據，有近六成的項目下調了價格、33個項目的環比下調幅度在5%以上。

資訊來自銘騰機构

但也得承認，這裡的降價，只是把今年初上漲的吐出去一些而已。

資料顯示，截至12月17日，重慶主城區新房住宅的建面成交均價，約14295元/㎡，對比去年上漲了11%。

重慶主城區46個組團2021年的房價變化

如果不是下半年回檔了，重慶新房的漲幅估計超過20%了。

現在重慶的市場基本已經企穩了，主要是看二手房。

根據《重慶二手房市場周刊》第29期的資料顯示，8月份開始二手掛牌量每月5000套的速度激增，11月中旬最高峰是16.4萬套。

掛牌房源僅為純住宅數量，不含公寓、車位等

此後，重慶的二手房掛牌量基本穩定在16.3萬套，這周比上周還减少了252套；掛牌價格也穩定在1.3萬元附近徘徊。

另外重慶的掛牌均價和成交均價相差大概只有1000元，也就是說現時的二手房價格都挺實在的，看到筍盤後，大可放心入手。

這兩個月重慶的掛牌量和價格，波動都非常小，近期大概率會延續這個趨勢，也就是說重慶市場大概率是穩了。

我覺得重慶市場還是以結構性的為主，因為重慶太大了，加上房價基數確實不低，所以選對板塊很重要，看上去一兩萬的單價可以買很多地方，價格分化的格局並沒有完全凸顯，過幾年就會發現差的越來越大，就像幾年前的深圳一樣，以前差幾千，後面會差幾萬。

成都

11月份成都二手房成交猛增，原因我之前也分析過：這裡的二手房成交劇增，可以上車了嗎？

12月份，成都二手房再接再厲，雖然12月還沒有結束，但是現時成交量已經突破1萬套，有望衝刺1.2萬套，創下29個月新高。

要知道，從2016年至今，成都二手房成交量突破萬套的月份並不多，所以市場回暖是板上釘釘的事實了。而且成都從中期長期看，都是完全可以買入的都市。

最後

在我看來，給大家一點點建議。

大部分都市今年的成交價最高峰出現在6、7月左右，和那個時候的價格對比，價格比高峰期跌了30%左右，是可以考慮上車的！尤其是從2019年沒有上漲行情的都市，因為需求病沒有釋放，行情在强調控之下直接中止了，對這些都市的樓市，需求是隨時根據市場情况會重啓的。

當然在買房的時候一定要多加對比，大家要多和仲介交朋友，從他們那裡打聽實时的市場資訊。

最近我朋友買二手房，本來價格已經很笋了，賣家還承擔仲介費和所有的稅費，朋友當天簽約完後就著手搬家了。

剛需就是大爺，現在是近幾年來對剛需最友好的樓市環境了，這樣的階段真的不多，大家好好珍惜。

都市太多了，一下子也說不完，今天先說這麼多吧。

大家想瞭解哪個都市的行情，可以文末留言，點贊最多的我下次優先分析哈！

另外，我最近正在梳理數據，寫明年的樓市預判，在1月份發出來，不要急哈，大家期不期待？