錢江晚報·小時新聞記者徐叔競

房子帶20年長租約，租約從2016年11月底至2036年11月底，租客此前已經一次性將租金付清。這樣的法拍房，你會買嗎？你敢拍嗎？

昨天上午，一套位於市中心貼沙河畔的綠城蘭園5幢1502室法拍房，就是這種帶長租約的房子。這套建築面積205.96m²的住宅，評估價1400萬元，起拍價980萬元，最終，1人報名，底價成交，折合單價約47582元/m²。

這成交總價比該房源當年的新房銷售價還要低148萬元，據悉，蘭園5幢在2014年9月領出預售證，1502室當時的備案總價為1128萬元，折合單價54780元/m²。

而根據透明售房網數據，現時蘭園的大戶型住宅二手房源的掛牌單價基本在7.5~10萬元/m²，最新成交出現在今年11月17日，一套建築面積191.75m²的房子以1250萬元成交，單價為65189元/m²。囙此，今天這套蘭園法拍房，就成交價格來說，確實屬於“撿漏”。

但是這套蘭園法拍房帶有20年長租約，根據“買賣不破租賃”的規定，有租約的法拍房，需要等到租約結束才能交房，而像蘭園這套法拍房20年租金已一次性交清，如果這份租約是成立的，那麼就意味著競買人在2036年11月底之前既無法入住，這期間的租金也與自己無關，這對競買人來說收益損失極大。

根據現時行情，蘭園200m²左右的大戶型月租金可達到18000~20000元左右，按照此次拍賣房源租約到2036年11月底才結束，相當於競買人損失了至少320萬元的租金收入。如果加上這部分隱形成本，今天這套法拍房的實際成交價格跟二手房市場簽約價還是比較接近的。

對於這套蘭園法拍房帶20年長租約且租金已經一次性付清，很多網友表示這種情況就很詭異：有誰租房會簽如此長的租約，並且還一次性支付了所有租金？這筆租金高達幾百萬元，有這錢都可以考慮買房了。所以這會不會是惡意長租約？

法拍協力廠商輔助機构來拍法服的工作人員表示，這種帶長租約且租金已經一次性付清的法拍房，此前在法拍市場也出現過一些案例，大多數都是被執行人不希望房子被拍掉而設定的障礙。競買人如果對租賃合同有疑問，可以打騰退官司，但通常打官司需要確鑿證據且耗時較長，風險比較大，囙此這類房源通常流拍概率比較大。事實上，就在前兩天，一套位於余杭良渚的棕櫚灣法拍房也出現了類似情况，該法拍房源帶15年長租約，租賃時間自2016年6月10日至2031年6月9日，且租金已經一次性付清。這套棕櫚灣法拍房在今年12月8日一拍流拍，12月25日二拍再度流拍。

相比之下，2019年12月，有一套位於城西的林語別墅法拍房也帶有18年長租約，租約從2013年到2031年止。不過這套房子的租賃合同真實性比較高，因為租客租金只支付到2017年，囙此即使租約較長，競買人拍下後仍然可以收取租金收益，這套房源最終在二拍時成功拍出。

其實，法拍房遭遇惡意長租約的情况，此前在其他城市也出現過不少案例。多數情况下，都是被執行人為了避免法拍房被拍賣或者想在房屋拍賣後搞點事情，私自與案外人簽訂租賃合同，擾亂拍賣。

比如2018年，深圳的陳先生通過司法拍賣購得一處房產，當他辦完過戶登記喜提房產時，“租客”李某突然現身並出具了房屋租賃契约，租期6年，租金共計10萬，已一次性付清。李某主張自己有權繼續使用該房產的權利，而陳先生認為該租賃合同有虛假嫌疑，雙方鬧上了法庭。法官審理後發現，涉案房產辦理抵押登記的日期為2018年2月6日，而案外人李某提交的租賃合同簽訂日期為2018年3月26日。故根據《中華人民共和國物權法》第一百九十條之規定，認定案外人李某不能依據其提交的租賃合同佔有涉案房產，陳先生有權要求李某搬離。李某經法院告知後仍拒不搬離，隨後法院在上述房產張貼清場公告，對該房產進行斷水斷電，並通過大數據對其住所、工作單位等資訊進行査詢，作出拘留決定書。此後，李某見大事不妙，主動搬離了涉案房產。

本文為錢江晚報原創作品，未經許可，禁止轉載、複製、摘編、改寫及進行網路傳播等一切作品版權使用行為，否則本報將循司法途徑追究侵權人的法律責任。