我曾在《從青島城市的擴張過程，看哪裏的房子值得買？》一文中詳細分析了青島都市發展的過程。

簡單來說，就是分為兩個階段，一是“攤大餅”階段：

從德占青島到二十一世紀初的一百多年裏，從青島灣到浮山灣，從浮山前到浮山後，從市南到市北到李滄到城陽、黃島，青島的都市發展還算是一步一個腳印，慢慢把都市發展空間擴大到市內四區+城陽+黃島。

之後，青島就開始了第二個發展階段，即我所稱為的“蛙跳式”：

這些年裏，青島惹上了建新區的癮，就像一隻不知疲累的娃，在天南海北的跳，與城陽、黃島距離較近、有發展基礎的膠南、即墨、膠州市區並不是重點發展的地方，膠南、即墨、膠州與城陽、黃島的中間地帶也不是重要的地帶，你永遠不知哪個旮旯之地就會成為下一個發展重點。

這些新區都遠離青島市區，與市區距離最近的是隔著膠州灣“只有”20公里的自貿區。其他新區裏，位於即墨區的藍穀，與即墨市區的距離為20公里；位於城陽區的軌交區離城陽區中心20公里，高新區離城陽區中心10公里；位於膠州市的臨空區離膠州市區10公里，上合示範區離膠州市區15公里；位於黃島區的自貿區離黃島中心15公里；位於原膠南市的軍民融合區離膠南中心7公里，董家口經濟區離膠南中心35公里。

我以前說過，很多新區完全是靠一股政治的力量撐上去的，當這股力量撤力的時候就是發展滯後、房子貶值的開始，多數鬼城也是這樣造成的。

在這樣發展多年後，通過觀察最近青島的一些發展規劃，我發現青島似有再次轉向的迹象。廢話不多說，下麵列舉四條證據供各位看官甄別。

01市區再開發

12月14日，青島市自然資源和規劃局官網發佈《青島市自然資源和規劃“十四五”行業規劃》，裡面提到了很多新的內容。

在“十四五”形勢研判時，該規劃提到：以增量改革促進存量調整……存量資源盤活與增量空間優化水准有待提高……新增建設用地總量管控模式滯後。進入新發展階段，以內涵式集約發展為導向，必須加强盤活存量資源。

這意味著，青島城區在經過前些年的快速發展後，現在到了停下來對已開發地方好好充實、豐富的時候了。

在“統籌實施低效用地再開發”一條，該規劃提到：開展全市城鎮低效用地摸底調查，建立全市城鎮低效用地資料庫和資訊系統。建立健全低效用地再開發工作機制。針對膠州灣老城區有機更新示範帶低效用地分佈相對集中的老四方工業區、北客站及周邊區域、樓山區域等重點片區，先行啟動盤活利用，促進區域產業轉型、能級提升、功能完善、活力激發，形成示範效應，帶動盤活全市城鎮低效用地利用。

該規劃提到了“十四五”時期都市更新和低效片區再開發的12個重點片區：歷史城區、郵輪港區、市北區老四方工業區、李滄區北客站及周邊區域、李滄區世博園及周邊區域、樓山區域、城陽區白沙河北岸區域、青島軌道交通產業示範區及周邊區域、青島西海岸新區王臺老工業區、青島前灣保稅港區及周邊區域、嶗山區株洲路兩側區域以及嶗山區張村河兩岸區域。

這12個片區中，有8個位於市內四區，另外4個也在青島主城區的邊緣地帶。

以上資訊說明一個現實問題，青島以前瘋狂建新區的時候，市區和近郊還有很多地方沒有充分發展起來。

這個規劃已經認識到這個問題，所以青島未來的發展重心要回歸主城區，發展模式也由“蛙跳式”向“攤大餅式”轉變。

這一發展模式的轉變，最受益的無疑是青島市區發展滯後的地方和近郊區。

除了《青島市自然資源和規劃“十四五”行業規劃》，還有其他三點可以證明這個轉向現象。

02高新區的回歸

高新區在青島是一個特殊的存在。

作為青島唯一的國家級高新區，青島高新區成立於1992年。雖然其區域包括青島高科技工業園、青島新技術產業開發試驗區、青島科技街、市南軟體園，但主要區域還是大家所熟知的膠州灣北岸那塊地方。

2007年11月，青島成立了新的青島高新區工委、管委，作為市里的派出機構，行使副市級經濟管理許可權。

2012年5月31日，青島建立紅島經濟區管理體制，成立紅島經濟區工委、管委，與高新區工委、管委一套機构、兩套牌子，管轄高新區、紅島街道和河套街道。很明顯，這變相地把青島高新區的面積擴大了。

青島高新區在成立的這30年裏，除了矗立了幾個大項目、開發了一大片的房子、引進了一些企業外，實際的發展水准並不如城陽、西海岸新區甚至是膠州、即墨。尤其是紅島、河套，舊村拆遷一直進度緩慢，現在還是大片的農村樣貌。

痛定思痛，青島也在找原因。

去年10月份，在青島的“兩剝離”政策中，紅島、河套街道重新劃歸城陽區管理，高新區的領導也由城陽區的領導兼任。可以說，這是高新區的至暗時刻。

不過最近，高新區又出現了新的迹象。

12月13日，城陽發佈《城陽區委托青島高新技術產業開發區管委行使的區級行政權力事項清單》，其中明確，城陽區將306項區級行政權力事項委託給青島高新區管委行使。

在更早的時候，青島市副市長耿濤兼任高新區領導。

這些資訊向我們傳達一種訊號，高新區重新回歸了青島的發展重點。

我認為高新區的重新回歸，恰恰是青島發展重心回歸主城區、發展模式由“蛙跳式”向“攤大餅式”轉變的一種體現。

高新區位居青島的地理中心、膠州灣灣心，又是臨近城陽區和青島主市區的近郊區，發展好了高新區才能近距離的去帶動周圍其他地方發展。

而且，繼“三灣三城”後，這也是向“環膠州灣”發展回歸的一種體現。

03城陽榮升主城區

在青島發佈的《青島市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中，有兩點值得注意，一是下麵這張規劃圖：

上圖中最粗的箭頭是青島市區-城陽-膠州，這是十四五期間青島都市發展的主方向。

二是城陽榮升為主城區，黃島、即墨、膠州則為三大主城片區。

《青島市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提到：有序推進城陽建成區、青島高新區和流亭機場片區規劃建設，完善交通、市政、文化、科教、醫療等基礎設施和公共服務設施，承接老城區部分功能疏解，集聚高端資源要素，吸納年輕人創新創業，打造主城區新的崛起板塊。

上面這一段也可以看出，未來城陽發展的重點在城陽街道、高新區、流亭，也就是城陽的中西部，這也和上述規劃圖中最粗的箭頭在城陽略一停留即拐向高新區、膠州相符。

這似乎也和上述高新區的再次回歸遙相呼應。

04捷運建設

青島已經運營的捷運線路是1號線北段、2號線、3號線、8號線北段、11號線、13號線，在建的是1號線南段、2號線西延線、4號線、6號線、8號線南段。

這些捷運中，經過城陽的有1號線（後期會改為7號線）、8號線，經過西海岸新區的有1號線、6號線、13號線，經過膠州的有8號線，經過即墨的有11號線，城陽在其中並不是拔尖的。

今年9月6日，青島市城市軌道交通近期建設規劃（2021-2026年）獲批，涉及2號線二期、5號線、6號線二期、7號線二期、8號線支線、9號線一期和15號線一期等7個項目。

三期捷運規劃建成後，西海岸新區仍是只有1號線、6號線、13號線三條線路，城陽區則擁有7號線、8號線、9號線、15號線四條地鐵線，即墨擁有7號線、11號線兩條捷運，膠州擁有8號線一條捷運。在青島三期捷運規劃中，城陽無疑是最大贏家。

三期建成後，青島市區將擁有1、2、3、4、5、7、8、11、15共9條捷運，那時才是真正的成網運營。

而且，三期捷運建成後，青島捷運將從市區向四個方向呈發射狀分佈，這四個方向就是：藍穀、城陽-即墨、高新區-膠州、黃島-膠南。很奇怪的是，這四個方向的捷運之間並沒有互通，都需要從青島市區轉乘。可以說，三期捷運建成後，青島市區的中心性將更加加强。

說到這裡，無論是青島捷運三期規劃還是青島的十四五規劃，抑或是《青島市自然資源和規劃“十四五”行業規劃》、高新區的回歸，隱隱都有一種相互吻合之意。

所以我們有理由相信，青島未來的都市發展確實是轉向了，發展重心回歸主城區和近郊區，發展模式由“蛙跳式”向“攤大餅式”轉變，“三灣三城”向“環膠州灣”大青島回歸，由“變大”向“變壯”、“變强”“變實”轉向。