前不久看到這樣一則報導，北京市石景山區古城街道一個名為“十萬平”的社區，今年9月，該社區開啟了實惠民生的老舊綜合整治項目後，卻遭到了部分居民的封锁，施工進度受到影響，接近7成住戶反對老舊社區改造。公開資料顯示，該社區是1979年首鋼集團為職工建造的住宅樓，後經“房改房”產權賣給了居民。也就是說，當前社區屋齡已經超過40年，社區已經破敗不堪，牆體開裂、上下水管嚴重老化滲水，亟需通過改造的管道來解决這些問題。

那麼為何該社區大部分住戶不同意老舊社區翻修改造呢？報導視頻下方點贊量最高的一條評論是這樣說的：同意翻修的是在這裡住的，他們需要這裡的房子用來生活居住，而要拆遷的是根本就不在這裡住，管他環境咋樣，拆遷了就可以拿錢，一個是要住的地方，一個是要錢。只有這些炒房的人害怕這房子砸手裡頭，短期內資金投入太多，沒法回收才會這樣妨礙施工進度，他們才是真正等不起的人。但對於社區住戶來說，手裡拿著免費改造好的房子住著更好，等年限到了該拆了一樣拿錢。

為何老舊社區會成為這些炒房客的目標呢？主要有兩個原因，其一是房價大漲，根據公開資料顯示過去20年我國平均房價上漲了500%，這僅僅是平均後的結果，許多熱點都市漲幅遠超平均值，更何况是一線都市北京了，資料顯示過去20年北京平均房價上漲了三十幾倍。其二是“棚改”推動下，許多三四線都市房價迎來了大漲，而一二線都市的老舊二手房社區也成為許多炒房投資客的主要目標，與此同時也是許多剛需實現“一夜暴富”的途徑。

不過，隨著時間的流逝，越來越多持有單套房的家庭，發現“棚改”並不能讓自己“富裕”起來，原因很簡單，儘管通過拆遷賠付的金額比當初買房金額要高出不少，但周邊的房價同樣水漲船高，囙此賠付的錢也僅夠買一套新房。如果選擇住房補償的話，住房面積會新增一些，但往往是一些十分偏遠的地段，相較於過去老舊社區來說，無論是地段、資源配置還是未來升值空間都不如老房子。囙此越來越多的剛需家庭更加願意老舊社區改造來改善生活。

進入2021年後，關於“拆遷圓滿結束”、“棚改停止”的消息不絕於耳，引得不少等待拆遷的家庭過來詢問真偽。查閱了一下相關資料，提出類似觀點主要來源於三個原因，其一是近些年棚改規模的不斷减少，開工總量從2018年的626萬套降至2020年的棚改209萬套，銳減近70%。其二是在2019年的政策吹風會上，住建部副部長黃豔表示：“未來城市規劃中要摒弃急功近利的‘大拆大建’”。其三是越來越多的剛需家庭呼籲停止棚改來避免二手房進一步成為炒作對象推動房價上漲。

首先明確一點，相較於棚改產生的問題，其產生的正面效果更加明顯：公開資料顯示，棚改正式啟動於2005年，過去15年間通過棚戶區改造使得全國範圍內1億多居民“出棚進樓”，住房條件得到極大改善。帶動了都市整體環境的改善，促進了生產生活、就業、養老等社會問題的解决，產生了有利於構建和諧社會的綜合效應，囙此可以說是一項不折不扣的“民生福利工程”。

那麼拆遷是否已經“圓滿結束”了？對於這個問題，8月10日住建部發佈的《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（意見征求稿）》起到了“一錘定音”的效果，明確要求：

1、不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關係。要尊重居民安置意願，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關係和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低於50%；2、除違法建築和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%。

也就是說，“拆遷”並未全面停止，而是規模縮小到一定的範圍，除了這部分住房外，剩餘的老舊社區都將會通過“舊改”的管道來處理。此外，許多業內人士表示，根據以往的經驗來看，新規從“意見徵求”到正式落地，一般需要經過3-6個月的時間，囙此該新規將大概率會在2022年生效，換言之明年起這3類房子可能要“吃香”了：

1、需要“舊改”的老舊社區

住建部副部長黃豔表示，舊改主要分為“基礎類”、“完善類”、“提升類”三大方面改造，比如水、電、路、氣、熱筦道全面改造、外牆樓道維護維修、社區新增綠化、照明、養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場等公共服務配套設施、有條件的4層以上的樓棟還能够加裝電梯，並且相關費用將由“政府+社會力量+居民”三方承擔。可以說，舊改基本上包含了社區生活居住的方方面面，提升了生活品質的同時還保障了生活質量。更為重要的是，很多老舊社區原本就位於都市較為覈心的地段，囙此通過舊改的管道相當於煥發了“第二春”，未來有更大的升值空間。

2、由於城市規劃建設需要“拆遷”的房屋

隨著城市化建設的不斷推進，都市也在處於不斷地變化更新中，囙此往往會在一些城區規劃相應的公共設施，比如公園、捷運、火車站、醫院等。如果處於規劃範圍內的社區，則不可避免地會被拆遷。但對於業主來說是一件好事，一般來說會對於這類居民給予相應的租房費用補貼以及生活補助，上述也已經提到過，鼓勵以“就地安置”為主，囙此對於這類家庭來說，不僅住房能够“以舊換新”，同時由於這些公共設施的新增，也能够帶來住房增值效應。

3、黃金地段，開發商認為有“拆遷價值”的房子

過去棚改拆遷主要是以“政府主導、市場運作”的原則來進行的，即對於開發商來說承接相應的拆遷項目能够獲得補貼。但如今這種“政企結合”的模式即將終止，囙此對於開發商來說會對於拆遷更加謹慎。但反過來看，一旦開發商願意拆遷的社區，基本上都是黃金地段的社區，未來存在很大的升值空間。比如當前四大一線都市中心區域的老舊社區，具備一定規模的開發商還是願意捕手的。