這是拿鐵房產觀的119篇原創

這個老城區，是廣州中心四區之一，你可以把白雲、黃埔算郊區，但你不能把它也叫郊區，那這個區就是荔灣區了。

2005年，荔灣和芳村合併成現在的荔灣區，今天要說的是芳村。

老荔灣已經發展成熟了，也沒有地可賣，成長空間有限，想要增强實力競爭力，只能把隔壁的芳村納入進來。

我們看回芳村地圖就知道（現在都叫荔灣了），它和其他區是珠江隔開的，需要通過橋隧連接。

現時荔灣的主要經濟支柱還是來源於賣地，老荔灣沒地可賣了，就只能去賣芳村，改造芳村。

自2020年開始，GDP已經被增城超越了，接下來想要追上恐怕沒那麼容易了，跟高速增長的天河、黃埔差距只會越來越大。

雖是主城區的定位，但是產業始終跟不上來，規劃了十幾年的白鹅潭，到現在還是一片工地。

那些被暴雷的華夏幸福、奧園等舊改，開發商都自身難保，也不知道能不能順利推進。

總之，發展荔灣、改造芳村，真的是一波三折。

廣船、聚龍灣、廣鋼，一個個高大上的組團、配套、交通，市里不遺餘力地支持荔灣的發展，但是看回現有的成果，依然是先賣房，再做產業。

這樣先賣樓再發展產業的管道是很難真正發展起來的，企業還沒來，地價推高了不說，把想要來的都嚇跑了，轉而又只能發展房地產去了。

廣船不就是這樣嗎？

沿江一帶一直沒有成片的辦公大樓，產業基礎薄弱，廣船是在建了，但是建成到投產還有很長的路要走，白鹅潭的地標一直難產。

這些沒有建好，就開始賣十萬的江景房了，又開始繼續吃老廣的紅利了。

新廣人會來買這些十萬的江景盤嗎？

這裡還是以傳統產業為主，造富能力弱，新增財富有限，上限也不够高，不够吸引新廣人，而且西邊沿江一帶的豪宅非常多。

你看看整個海珠西、荔灣、白雲金沙洲、番禺洛溪島的江景豪宅，基本都是跑輸大盤的。

大家都把牛奶廠和廣鋼去比，同樣是2015年賣的，現在牛奶廠的價格是7-10萬，而廣鋼還是5-6萬。

你說，廣鋼也有賣七萬的呀。

一手賣七萬和二手賣七萬是不一樣的，一手賣得貴是地價貴，保利中海在2016年前後互相抬價，把廣鋼推向高峰，但行情冷卻過後，再經歷一輪週期，泡沫就逐漸破裂了。

現時廣鋼主要還是以剛需和剛改為主，二手成交總價在500-600之間，而牛奶廠的主力成交總價在700-1200之間，購買力差不多是1.5倍以上。

另外，牛奶廠前面有金融城和魚珠，背後有智慧城和科學城，又地處房少人多的天河，價值不言而喻。

而廣鋼，除了房子，還是房子。

另外，佛山這個大糧倉也會搶走廣州客，隔壁幾公里才兩三萬，性價比不言而喻。

七萬左右去買廣鋼是肯定要站崗的。

一直要站到中海這塊地賣完，你看現在很多都在賣現樓就知道了，一手都賣不完，二手更賣不出去。

你看現在在賣的新盤，以及推出的地價也才兩萬多，位置都不差，起碼都靠捷運，比如賣了N年的凱粵灣，即將開盤的天啟，價格都是五萬出頭，那說明，六七萬那些實際價值還要打個折扣。

整個芳村還是在依賴概念賣地，今年也賣了三塊，從舊改的供應和去化來看，成交非常難看。

保利舊改盤西悅灣都賣了好幾年，今年最擅長行銷的越秀開始入主荔灣，又把整個芳村推向了風口浪尖。

為什麼要行銷，還不是因為不好賣？

為什麼荔灣又會進入福斯的視野呢？

因為萬科來了，資產包要賣了，越秀也來完成任務了。

過去的一年，東部漲了，荔灣沒漲。

未來一年，萬科還有一堆要賣，廣鋼還要賣，幾個舊改盤也會來。

但縱觀人口流入，是趕不上這些龐大的供應的。

最大的問題不是荔灣不值得買，而是太貴。

荔灣還能不能買呢？當然可以買，首選還是廣鋼吧，起碼交通、教育是一張王牌，開車可能還不太好走。

起碼廣鋼在整個荔灣是以板塊優先成型突圍的，也是最大的IP，牌面不錯，都市面貌略好，而且又靠近廣船商業地塊。

當然，廣鋼的價格是還沒有坐實的，一手沒有賣完，二手也沒有經過充分交易，價格還沒有夯實。

未來要等廣船到白鹅潭這個片區開始逐漸成型，11、10、22號線通車之後，整體都市面貌提升了，才會有機會。

下一個週期是黃埔、海珠全面超過荔灣，待荔灣跌出性價比之後，價格才能穩住。

當下完全靠賣高價地托起，二手市場主要在老荔灣，等芳村住宅開始變得稀缺的時候，才是投資入場時機。

荔灣自住可以買，但是選籌很重要，一是要有好的學位，二是要近捷運，三是最好有江景加持。

整個荔灣發展還是比較分散的，到時具體個盤和價格以及如何買的問題，我們再討論。

拿鐵房產觀，專注廣州樓市諮詢與信貸資金規劃，關注我，讓你買房路上少走彎路少踩坑。