最近，增城“地王”碧桂園雲頂2.1萬/㎡起吸引了不少吃瓜羣衆的關注。

要知道，這個一直以新塘豪宅定位的項目，成交價一度直逼4萬/㎡，個別戶型更去到4.3萬/㎡。

更何况當年樓面地價就已經達到23963元/㎡，如今2.1萬/㎡起即便產品是朝向、樓層較差的邊角料，也不得不說一句真香。

看到這個消息，不少購房者對增城新塘的價值產生懷疑。不過，大家先不要急著吐槽新塘，有的地方還是穩在3萬+以上，那就是新塘TOD板塊。

最近該板塊冒出了一個全新盤——城投雪松·禧閱盛匯，小編去看了一圈，發現有些東西還是值得一說。

01.

城投雪松·禧閱盛匯地處新塘TOD板塊，那麼新塘南站是必須要說的。因為在一定程度上，TOD板塊的價值兌現取決於新塘南站的興衰。

當中，就不得不提凱達爾樞紐國際廣場，這個號稱全國首個真正意義上的TOD樞紐綜合體，一直在跳票。

項目2018年封頂，至今仍未開業。2019年底，項目官方微博答粉絲表示翌年年中將會開業。

今年11月，一封“致業主的信”更是讓開業時間蒙上陰霾。信中提到：項目或將引入市屬國企加入本項目的重組和運營。

小編踩盤的時候發現，凱達爾樞紐國際廣場的確處於停工狀態，與7月份踩盤時沒有任何變化。

凱達爾樞紐國際廣場的難產直接影響了TOD板塊的價值兌現，導致覈心區一直建立不起來，使得板塊發展相對緩慢。

這就是城投雪松·禧閱盛匯區位價值的基本面：規劃已經兌現，重點專案遲遲無法完工，難以體現在板塊價值上。

不過，可以放心的是，有了國家隊進場，凱達爾樞紐國際廣場至少不會爛尾。

02.

雖然地處TOD板塊，但城投雪松·禧閱盛匯的交通便捷性不盡人意。

13號線捷運新塘站距離該項目直線距離約600米，但從地鐵站出發到達項目開車15分鐘，走路要一個多小時。

因為串聯環城路到汽車城大道的通道還沒打通，導致從地鐵站去項目需要繞行，十分不便。

如果公車換乘，則需要到白江地鐵站，坐大約15-20分鐘公交車才能到達項目所在公車站。

小編來回體驗了打車和公車換乘兩種出行管道，覺得項目交通通達性方面相對較差，近在咫尺的地鐵站卻要繞行，感受不太好。

不過，這只是暫時的，等到打通串聯環城路和汽車城大道的路，通勤出行應該便捷很多。

在配套方面，城投雪松·禧閱盛匯步行可達東淩廣場，但裡面的商戶不太齊全，只有蔔蜂蓮花比較有名。平時逛逛量販店，吃個速食之類的基本可以滿足。

比較齊全的商業配套，是位於新塘地鐵站附近的金海岸城市廣場，或者到新塘萬達廣場，兩者開車路程皆在15分鐘左右。

教育方面，城投雪松·禧閱盛匯比較近的是永寧街第二小學，優質公立教育配套相對缺乏。

整體來說，城投雪松·禧閱盛匯周邊配套有待完善，日常生活基本可以滿足，但只是剛剛及格的水准，離八九十分還有提升空間。

03.

產品方面，城投雪松·禧閱盛匯有住宅、辦公大樓、商業，如果放在其他板塊，多業態物業可能是個優勢，但放在TOD板塊只是一個標配。

項目旁兩大競品新世界廣匯尊府、保利天際皆是住宅、辦公大樓、商業的搭配。

項目距離高鐵高架橋較近

值得一提的是，三個競品項目占地面積都比較小，體量都不大，城投雪松·禧閱盛匯建面約25萬㎡，容積率7.0。

項目的基本情况，與保利天際、新世界廣匯尊府有較大重疊性。既然如此，那麼想要搶客必然是以產品拼刺刀。

城投雪松·禧閱盛匯產品戶型為建面約89㎡三房一衛、102㎡三房兩衛、122㎡四房兩衛，都是雙陽臺設計，但生活陽臺較小。

89㎡戶型中規中矩，缺少亮點。該戶型沒有玄關位置，開門一眼到底。比較特別地方是，主臥雖然沒有獨立衛生間，但可以做一個步入式衣帽間。

102㎡戶型是現時市場上比較主流的設計，大陽臺連通客廳和次臥，主臥配寘獨立衛生間和衣帽間等，基本沒什麼硬傷。

122㎡戶型橫廳設計，全空間採用飄窗設計，在空間使用上比較靈活。但過道面積較多，會造成一定的空間浪費。

對比其他兩個競品，保利天際在售平層、複式產品，新世界廣匯尊府在售複式產品，城投雪松·禧閱盛匯只賣平層，在價格上可能具有一定優勢。

保利天際均價3.5萬/㎡，新世界廣匯尊府均價3.6萬/㎡，城投雪松·禧閱盛匯平層產品或許能壓縮一下價格。

面積段方面，城投雪松·禧閱盛匯剛好與保利天際錯開，保利天際最小平層面積為125㎡三房兩衛，而城投雪松·禧閱盛匯122㎡就能做到四房兩衛。

不難看出，城投雪松·禧閱盛匯在TOD板塊的生存之道，應該是主打性價比。

在二手房市場方面，TOD板塊有大量次新房掛牌，價格幾乎都在1.9-2.5萬/㎡。換言之，一手住宅的價格比二手住宅高了40%以上。

這樣會造成什麼影響呢？一手住宅提前透支了板塊價值，未來進入二手房市場上漲的空間不會很大，這是現時該板塊的尷尬之處。

那麼，這裡值不值得買？

沒有購房資格，但資金比較充足的自住客可以考慮，畢竟這裡未來是新塘的覈心片區，下限是有保證的。

但如果你又購房資格，可以橫向對比一下科學城、知識城、橫瀝島等熱門區域，在同樣的價格水准裏，哪個更加適合自己。