楚國古都，三國荊州。熟悉這座城的人都知道，城南片區一直存在感不强，在房地產市場更是鮮有成交。

去年11月18日，城南片區P（2020）026號地塊被個人王學傑以成交價2.53億元拿下。在荊州，個人拿地實為罕見，“隱形富豪”引發無數猜測。

對於一個區域而言，一年或許就是滄海桑田。隨著今年11月11日荊州市大學城規劃建設動員大會召開，城南這片“被遺忘的土地”插上了騰飛的翅膀。

位於大學城區域內、座標曲江路北側的P（2020）026號地塊網紅地塊有著怎樣的進展？

筆者前往探訪發現，時隔一年，這裡雜草叢生，幾乎看不到動工迹象。

個人拿地整一年工地上雜草叢生

“隱形富豪”個人拿地的故事，在荊州樓市一度熱度很高。

去年11月18日，荊州城南片區P（2020）026號地塊國有建設用地拍出。荊州市自然資源和規劃局國有土地用地使用權成交公示顯示，這一地塊位於荊州區曲江路北側，土地面積47689.52平方米，容積率不大於3.0，性質為商服用地40年，城鎮住宅用地70年，受讓人為王學傑，成交價2.53億元。

根據荊州市自然資源和規劃局發佈的《2021年1-3月建設用地規劃許可證公示》資訊，該地塊項目名稱為玖璽瑞園，由荊州璽瑞置業有限公司開發。

而“愛企查”顯示，荊州璽瑞置業有限公司成立於2020年11月26日，即拿地之後的第8天，共有股東4人，其中王學傑持股90%。為開發這一地塊而成立新公司的意圖，顯而易見。

項目建設總投資4.3億元，共有10棟17-33層住宅，1棟2層商業、底層臨街商業、配套用房及一層地下室等，總建築面積176721.88平方米。

網紅地塊的光環，加上項目不小的體量，自然引發大量關注。11月20日，筆者驅車來到郢都路，令筆者意外的是，整個地塊被藍色圍擋包圍，看不到建築工人穿梭，也聽不到機械轟鳴聲。

透過偶爾打開的工地大門，現場一覽無遺。工地上雜草叢生，除了閘機通道以及與入口相連的洗車槽建好外，僅有一棟兩層建築矗立在地塊臨街一角，再無其他施工迹象。

郢都景苑社區與玖璽瑞園一牆之隔，其8號樓業主說，“家裡窗戶正對著這片荒地，一年了，幾乎沒有什麼動靜。”他猜測，前一陣完工的那棟建築應該是售樓部。

在附近做生意的當地人也滿腔疑惑，只知道這裡是一個房地產開發專案，但一直按兵不動。“幾個月前，緊挨它的曲江路工程也停工了，這一片說不定有什麼新動向。”

大學城建設重啓城南不再被遺忘

這個“新動向”就是荊州大學城。對於荊州城南片區而言，重啓荊州大學城，仿佛讓它站上蝶變的風口。

其實，城南片區打造成大學城的想法，由來已久。這裡彙聚了長江大學、荊州職業技術學院、湖北中醫藥高等專科學校。近年來，長江大學東校區南擴工程一期投入使用，荊州職業技術學院得以擴建，湖北中醫藥高等專科學校知名度不斷提升……城南片區大學蓬勃發展，達到了打造大學城的規模起點。

今年年初，荊州市亮出了“十四五”規劃綱要。GDP達到4000億元，加快建設長江中游兩湖平原中心都市，成為這座城市新願景、新方向。“打造學城、產城、創城融合高地”提上日程，荊州大學城啟動順理成章。

今年7月份，荊州市自然資源和規劃局啟動了《荊州大學城概念性規劃及重點片區詳細規劃設計招標》。一個月後，《中標（成果）公告》發佈，由上海同濟城市規劃設計研究院有限公司（聯合體：荊州市城市規劃設計研究院）得標。

大學城概念性規劃範圍：西抵江漢運河，南至荊江大道，東至南湖路，北到護城河南路、復興大道，規劃總用地面積24.8平方公里；其中覈心區北至學苑路，西至西環路，南至荊江大道，東至南湖路圍合區域，規劃總用地面積5.16平方公里。

打造荊州高品質發展的新的增長極，成為大學城使命之一。

11月11日，荊州市大學城規劃建設動員大會召開。市委領導強調，大學城項目已經具備鋪開戰場、由藍圖變為現實的基本條件。“要咬定目標、齊心協力、大幹快上，迅速掀起大學城項目建設的熱潮。”

一直被遺忘的城南片區，即將翻開全新的篇章。

為何遲遲不動工？引發“捂地”猜測

荊州大學城拉開建設大幕，對城南房地產來說，自然也是千載難逢的利好。

放眼荊州樓市，這幾乎是一個可以忽略不計的區域。根據媒體報導，2021年10月，荊州樓市商品房銷售1565套，面積17.23萬平方米。其中城南片區成交面積僅339平方米，均價6082元/平方米。

王學傑拿地的前五年，城南片區幾乎無土地成交。現時，整個片區在售新盤僅一個，即位於郢都路與學苑路交匯處的美力金都公館。

“玖璽瑞園拿地一年不動工的原因，會不會是想‘捂地’？”結合區域全新規劃和當前樓市現狀分析，有人大膽猜測。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十五條規定： “以出讓管道取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。”

市道低迷時購入土地，等待時機成熟再開發，這種典型的捂地式操盤模式，在房企特別是港資房企中屢見不鮮。

比如，和記黃埔成都旗下位於高新區的南城都匯項目，李嘉誠2004年以21.35億元低價拿到手。十餘年倏忽而過，南城都匯的房源還未賣完，樓面價已從競得價1030元/平方米，飆升到如今超過2萬/平方米。靠著長週期開發、囤地賣項目，李嘉誠獲利不菲。

去年9月23日，成都高新區財政金融局發佈的一紙檔案，把李嘉誠的這種捂地術擺上了檯面。

港企“捂地”的做法，引起人們對玖璽瑞園久不開工的聯想。它位於大學城覈心區內，荊州大學城推進建設，必然會帶動區域對住宅的需求。晚些時候入市，對玖璽瑞園來說，或許就意味著目標人群的擴容和成交價格的上漲。

現時，中國樓市進入下行通道，市場觀望情緒强烈。在業內人士看來，玖璽瑞園樓面地價1700多元/平方米，加上建安成本，此時開盤，確實也需要勇氣。“能晚點開盤，或許是另一番行情。”（來源：太平洋房產網）