據國家統計局發佈數據，2021年全國商品房平均銷售價格逐月下行。從東部地區看，商品房平均成交價格從1-3月的1.486萬元/平到1-6月的1.447萬元/平，直至1-10月1.424萬元/平，平均銷售價格下跌非常明顯。就此而言，無論投資置業還是剛需買房，我們考慮的重點不應該再是升值，而是避免即買即虧的問題了。

當前，江蘇的經濟前三强都市蘇州、南京和無錫，2021年10月房價已經呈現分化走勢，那麼未來長期來看，房價趨勢會如何呢？商品房價格除受到總體經濟週期影響外，人口元素更是長週期的房地產市場的重要支撐。最樸素的原理就是“有人口才會有住房需求，有需求才能支撐房價”，這個道理很簡單、很通俗、很易懂。

本文我們就使用江蘇第七次人口普查數據，從經濟與常住人口增長、人口住房購買力和都市年齡結構幾個維度簡單分析這三個都市。

PART 1 都市經濟發展速度評估

我們知道，“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”。人口的都市流動都是追逐利益而來，所以我們首先要做都市經濟發展速度評估。都市經濟越發達，個人利益越豐厚，這是毋庸置疑的。

我們看圖說話：

上圖是南京、蘇州和無錫2020年的GDP總量對照圖表。我們看到，蘇州無疑是以上三城中的老大，也是唯一一個GDP超過2萬億的都市，南京其次，無錫第三。這個排名也是許多人的直觀感受，但這其實是極不科學和沒有意義的。因為都市GDP總量受到都市面積、人口等諸多要素的影響，更與每個都市居民沒有多少直接關係。與我們每一個人息息相關的，是人均GDP，它反映著勞動生產率水准，也與我們的收入相關。我們看三城的這一數據，如下圖：

結果出現了大反轉，原來2020年GDP總量最低的無錫卻成了人均生產總值最高的都市，蘇州從首位瞬變三城最低。但以上名額反轉與否也不重要，談這些只是為了破掉我們原來的認知，固有的“自以為”其實不一定是正確的。基於以上數據得出的，能讓大家再次詫舌的，是我們以此可以得出三城2010-2020年來十年的人均GDP增速情况。看下圖：

又一次的反轉出現。原來南京才是江蘇經濟發展速度最快的都市，我們一直以為的蘇州更是仍然居於無錫之後。

這時候，我們再看2021年10月三個都市平均房價。

大家先有一個直觀的瞭解，我們下麵再談都市住房購買力。

PART 2三城都市居民住房購買力評估

談到購買力，自然要首先觀察城鎮居民可支配收入。據南京、蘇州和無錫三市統計局2020年統計公報，我們進行了對比。如下圖：

可以看到，三城中居民可支配收入最高的是蘇州，也是江蘇唯一超過7萬的都市，其次是南京，最後是無錫。我們使用“房價收入比”和“收入償債比”兩個名額評估居民住房購買力情况。先看“房價收入比”，如圖：

該名額既可以反映都市房價水准，也可以由此看出居民購買力水准。可以看到，南京名額值達到了16，是無錫的1.8倍；蘇州居中，稍高於無錫。

再看基於90平米剛需面積和30%首付比例兩個會計假設前提下的三城收入償債比。

我們知道，收入償債比的臨界值為40%，超過此值則反映了家庭財務風險的存在。那麼由圖可見，南京都市居民的名額值已經嚴重超過臨界點。

這兩項名額的高企，意味著從南京都市整體來說，居民住房購買力已經被嚴重透支。

PART 3常住人口總量增長與年齡結構變化

從前兩節的分析中我們認識到，南京經濟發展不可謂不快，問題是居民收入增長速度遠遠落後於房價上漲，這就是人們常說的房價泡沫。對於开发中国家來說，房價存在一定的泡沫也是正常的，關鍵是只有泡沫存而不破才能保持穩定的經濟發展環境。

這就需要穩定住房價，等待居民收入快速趕上來以稀釋高房價壓力。這個時間內，需要有旺盛的住房需求，才能形成房價支撐。顯然，這需要都市常住人口的增量來維繫。我們先看2010-2020年來三城常住人口增長情况，如圖：

很明顯，蘇州常住人口總量增長達到228萬，勢頭异常迅猛；相比之下南京則遜色很多，10年增量僅131萬，較蘇州低了近百萬之數；如果剔除南京的省會光環因素，無錫或可比肩南京了。當然，三個都市的人口增量與產業結構有關。但我們這兒討論的是住宅市場，不是其他。只要常住人口增長，就必然帶來住房需求，這就夠了。

由於都市管轄面積的大小不同，在討論人口總量的同時，還要關注人口密度的變化。它的高低，意味著人口住房需求與土地供應之間的衝突調和問題。看下圖：

從上圖看，2020年三城人口密度最高的是無錫，其次蘇州，最後是南京。這或許也顛覆了大多數人的常規認知。但以上名額值都是據官方數據計算、不容置喙的客觀結果；從三城人口密度10年增長值看，蘇州高於無錫，後者又較南京更勝一籌。這個名額值告訴我們，南京是三城中人口與土地之間的衝突最低的都市。

談到人口與住房的供需問題，人口年齡結構是非常重要的。在人口普查公報中，0-14歲人口是住房需求的潜在群體；15-59歲人口在人口經濟學上主要指的是勞動力人群，從考量住宅市場角度則是現實需求的年齡層次；60歲以上人口，已經與“需求”無關，甚至隨著時間的流逝將成為二手房的供應者。看下錶：

可見，蘇州是三城中住房現實需求和潜在需求群體最大的都市，無錫則反之，南京居中。從10年來的變化看，南京老齡化增長勢頭是最迅猛的，較六普時60歲以上人口增長了5.23%；蘇州由於常住人口總量增長遠高於其他兩城，年齡結構得以優化；無錫15-59歲人群占比下降最少，老齡化增長狀況居中。

也就是說，在住房需求維度上，南京的潜在需求群體占比最小；勞動力群體亟住房現實需求年齡層次下降較大；未來二手房供應群體（60歲以上）擴大勢頭最迅猛。

【結語】

綜上可見，南京在三城中經濟發展最快，但居民收入增長沒有跟上房價漲速，並透支了都市居民購買力；在人口總量和人口密度變化上南京也並不占優；住房需求群體占比方面，潜在人群占比三城最低，現實需求群體居中但與其他兩城無明顯差距，且老齡化造成未來二手房供應量新增的勢頭最為迅猛。

無錫與蘇州兩城在伯仲之間，未來由市場來檢驗。