21日，網上突然傳出“廣州二手房貸可以不用參攷指導價”的消息，震驚市場。

但真相是：部分社區房產的成交價已經低於指導價了，指導價自然也就無效了。但高於指導價的房源，還是要根據指導價來評估，這一點是不能松的。

爆出這樣的大“瓜”，背後是二手房市場真的“冷”了。

就在幾天前，國家統計局發佈了《2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情况》數據，在二手房方面，僅贛州、三亞、海口、大連4城環比上漲，64城下跌，2城持平。

這是7年來，樓市首次出現新房、二手房全面普跌現象。為此，多城陸續出臺限跌令，據不完全統計，全國已經有21城發佈了“限跌令”。

當下，房產仲介的朋友圈打著“房東揮淚”、“降價拋售”旂號的房源早已司空見慣。

市場下行，重慶的二手房具體表現如何呢？

（資料圖片，君生/攝）

掛牌量不斷攀升掛牌均價小幅下降

與持續下行的市場行情相對應的，是重慶近年來不斷攀升的二手房掛牌量。

在貝殼找房上，2019年3月，重慶二手房掛牌數量接近6萬套，7月突破10萬套，10月突破12萬套；到2020年4月，這一數據已達14萬餘套，11月份超過17萬套；2021年7月14萬套，8月15萬套，10月達到16萬套。

（來源：山城數據公眾號）

從上面這個重慶二手房的掛牌房源數來看，從2021年6月到11月，掛牌量呈上升趨勢，11月突破16萬套。

截止11月23日，重慶在貝殼找房掛牌的二手房共計16.89萬套，其中滿2年房源僅有2.49萬套，滿5年房源也不過2.34萬套。

值得注意的是，上面的數據只是一家平臺的掛牌數據，可以推想，加上其他平臺的掛牌量，數位應該比16萬套還要高。

“重慶二手房掛牌量一直以量大著稱，尤其是與一線都市相比，但考慮到重慶自身的情况，這一掛牌量仍處合理範圍。一方面由於掛牌量中涵蓋有區縣的掛牌房源；另一方面也源於重慶新房的高量成交。”中指研究院重慶分院研究首長戴小紅分析表示。

從掛牌均價來看，6月掛牌價一路上揚，到8月底達到頂峰。進入9月掛牌價出現下滑趨勢，10月底到達低位，11月出現上揚趨勢。這也基本契合重慶樓市的熱度走勢。

成交量持續走低哪些賣得最好？

如此居高不下的掛牌量，成交量如何呢？

從重慶銳理數據發佈的《2021年10月重慶中心城區二手房市場研究報告》來看，可以發現，自2020年5月份開始，重慶二手房的成交量基本都在1萬+套，2021年5月份最高達到了17287套。然而，今年進入9月份，二手房成交明顯下滑，9、10月份單月成交都低於1萬套，分別為8796套、7583套。

從成交來分析的話，哪些二手房又更好賣呢？

從區域來看，渝北區二手房供銷量穩居首位，掛牌54032套，成交2197套，成交占比29%，沙坪壩區、江北區緊隨其後，分別占比15%、13%。

從成交量來看，10月大學城二手房成交持續領先，成交436套，其次為觀音橋及龍頭寺板塊，分別成交380套、354套。

從價格來看，江北嘴價格領跑，受融景城、龍湖春森彼岸等項目成交影響，北碚老城受老項目成交影響，價格墊底，不足8000元/㎡。

從成交結構來看，2021年10月，二手房成交面積段主要集中在70-120㎡，占比53%。總價段60-150萬，占比67%，以兩房、三房為主，分別占比37%、38%。

可見，剛需和剛改依然是現階段二手房的主要需求。

從成交套數來看，10月賣得最好的十個二手盤是富力城、魯能星城、融創萬達文化旅遊城、融匯半島、融匯國際溫泉城、國際社區、恒大山水城、上品拾陸、保利愛尚裏、保利觀瀾。

其中，大學城板塊的富力城賣得最好，10月份成交了82套，成交均價建面9726元/㎡。其次是位於龍頭寺的魯能星城，成交了50套，成交均價建面14600元/㎡。

二手房現回暖趨勢最難的時候已經過了？

宋知是一比特從業超5年的房產經紀人，他認為，二手房市場已經有回暖迹象了。

“上週末兩天，我們門店的二手房成交量已經超越了國慶7天的總成交量。”宋知告訴記者，經歷了10月份最艱難的時刻，重慶的二手房即將看到希望了。11月以來，二手房的帶看量明顯提升，但是和今年5月份相比，還是有很明顯的差距。

在他看來，第三次土拍大多為覈心優質地塊，届時會在一定程度上，促進房地產市場的熱度。二手房也會跟著迎來一小波回暖。

無獨有偶，重慶資深二手房觀察人士明龍也感覺到二手房市場的略有好轉。

（資料圖片，君生/攝）

首先，進入11月，帶看量明顯多起來了，特別是從上個星期開始，逐漸好轉了。從上周重慶疫情防控調整為全域低風險，或有一定的關係。

其次，現階段的放款週期大多維持在3個月。之前擠壓的一些貸款逐漸消化，大家便有了機會以房換房。

最後，雖然並沒有出現大規模的拋售潮，但業主對市場的預期降了，一些缺錢的業主，在房源的價格管控上就開始鬆動了，這就更容易促進成交。

從貝殼研究院統計的調價房源占比來看，業主對於市場預期持續緩解，漲價房源從今年5月份的近60%降到了最近的約13%。

如今，隨著大政策環境的放鬆、金融端管控的減壓、競拍規則的放寬，一系列善意的訊號接踵而至，房地產的風向或許真的要變了。

特別是接下來的土拍熱度，碰撞上企業年末大促銷，或將迎來新一波熱潮。對剛需而言，遇到合適的就不要再猶豫了。