作者：子非魚

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在金融信貸收緊背景下，哪怕是曾經經濟強悍、人口競爭力超强的深圳、上海、杭州、西安、東莞、寧波等都市，也不得不低頭服軟。

但有這樣一股妖風，居然能逆勢吹漲連續17個月。這個城市，就是三亞，它是下跌行情中的逆行者，是2021年，樓市逆行第一城。

根據國家統計局公佈的最新資料顯示，10月份70個大中城市中，52個都市新房下跌，64個都市二手房下跌。

在下跌成為主流的情况下，三亞卻走出了自己的獨立行情。10月份三亞新房環比領漲全國，二手房環比漲幅位居全國第二，可以說是相當飄了。

更為關鍵的是，從歷史資料來看，三亞的新房已經連續17個月上漲。

製圖：都市財經；數據：國家統計局

此種逆反操作，終於讓它嘗到了代價。

昨天，三亞住建局發佈《關於進一步加强二手房市場交易監管工作的通知》，表示：

充分考慮當前的市場波動，結合往期二手住房網簽成交價格，以及其他價格因素，確定三亞二手住房交易參考價格，每月通過三亞市住房和城鄉建設局官網及政府部門網站公開發佈。

言下之意是，三亞正式跟進深圳、廣州、東莞、寧波、成都、西安等都市，進入二手房官方指導價時代。

當天，三亞就發佈了首批30個社區的二手房官方指導價格。

最右側一欄的成交價格，就是官方公佈的官方指導價格。

這些指導價相比於此前各社區業主的自行掛牌價低了不少，比如棕櫚灘、和鴻假日陽光、鴻坤山海墅、中鐵子悅薹等多個知名社區價格被打了6折。

此外，如三亞鳳凰水城等個別項目，更是被腰斬。此前三亞鳳凰水城的平均掛牌價在4萬/平方米左右，現在官方指導價僅為2.25萬元/平方米。

02

對於三亞這般購買基礎不够牢靠的都市，這一招足够它喝一壺的，誰讓它這麼囂張呢，新房居然能持續上漲17個月。

三亞樓市的起勢，始於2019年。在2019年之前，由於整個海南遭遇了空前而且有可能還是絕後的調控力度，整個海南在2018至2019年一季度，其實是處於調整狀態。

在此不妨回顧一下。

2018年，海南突然發佈調控新政，首開“全省限購”之先河，5年社保，5年限售，7成首付，嚴厲程度無以復加，比絕大多數熱點都市都要嚴厲。

大招效果立竿見影，當時海南省的房地產開發投資增速立刻轉向，並且進入負增長，直到今年年初才回正。

海南與全國房地產開發投資增速

三亞的樓市，在全域限購發佈2個月之後，成交量開始轉向，4個月之後，房價開始見頂向下。

資料顯示，從2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1萬元/平方米。

三亞新房與房價走勢

同時從走勢圖也可以看到，2019年年初開始，三亞的房價就開始築底反攻，此後一路上揚，到2020年，雖然經歷疫情，但也是在波動中上漲，直到今天。

三亞這一波上漲邏輯有三：

第一，從2019年開始，國家就不斷向海南砸大利好，比如全島自貿區，比如全島自由貿易港。海南已經成為了一個獨立關稅區，馬上就要封島開始零關稅政策了。

第二，海南雖然在2018年開啟了全域限購模式，但期間大幅降低了落戶門檻，海南宣佈除三沙之外，其餘地方基本零門檻落戶。

2019年10月，三亞發佈新政，“大專學歷+三亞工作滿1年”，就可以落戶。這讓很多人積累購房資格的“等待期”，一下子從5年大幅縮短到至1年。一年社保就可以落戶，無形中破解了限購，釋放了需求。

第三，那就是海南的“兩個暫停”政策，這其實是推動三亞和海口築底反彈最關鍵因素。

所謂“兩個暫停”，就是2017年海南發佈的政策，要求對商品住宅庫存消化期超過全省平均水準的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅專案規劃報建審批。

此外，同一年，海南又發佈了《關於加强耕地保護和改進占補平衡的實施意見》，提出全面實行商品住宅用地供應計畫管理，在保障省內居民住房基礎上，進一步減縮商品住宅用地規模。

這種背景下，海南的住宅供地大幅縮減，供應隨之大幅收縮。

三亞方面，資料顯示，2019年三亞計畫供應國有建設用地56宗365.87公頃，其中普通商品住房供地僅13.8公頃，占比僅為3.77%，而2018年占比還有12.1%。

到了2020年更為誇張，整個2020年，三亞純商品房住宅用地0供應。這種背景下，三亞的新房供應不足，而落戶門檻又降低了，再加上各種利好砸向海南，資本和需求不斷湧入海南，尤其是三亞和海口。

才有了三亞新房連漲17個月的戰績。而同處海南的海口，樓市同樣火熱，房價也和三亞一樣，在2019年見底後強勢反彈，現時已經創下新高。

03

現時，三亞為了穩定房價，早在9月份就發佈了新房限漲令，要求9月1日之前的新房，尚未網簽的需要重新備案，備案價不得超過同片區同地段同品質近期網簽價格。

9月1日之後的，同樣按照這個規則備案。且備案後，價格一年內不得上調。

與此同時，也在加大住宅土地供應。資料顯示，2021年三亞商品房計畫供地33.47公頃，幾乎是2019年的兩倍。

如今又來了二手房官方指導價，這個威力巨大的調控招數。對於三亞這樣一個購買力不够堅硬的都市來說，接下來房價大概率會進入回吐模式。

之所以有此論斷，有兩個緣由：

第一，二手房官方指導價威力大。

從上面我們已經看到，三亞新公佈的指導價，很多社區的價格被打了6折，個別甚至腰斬了。

即便業主不按照指導價成交，也無所謂。二手房官方指導價的威力在於，銀行給予貸款會按照指導價來給予。

這一點本號解釋過多次。如此能達到提高首付，降杠杆的目的。以上面公佈的三亞鳳凰水城來舉例說明。

這個社區原價是4萬元/平方米，指導價是2.25萬元/平方米。

某剛需購房者，如果在指導價發佈之前購買該社區一套100平米戶型的房子，總價是400萬，首付是120萬，可以向銀行貸款280萬。

指導價發佈後，即便業主拒不按照指導價成交，繼續按照4萬單價掛牌成交，那買主購買的實際總價仍是400萬，但銀行給予貸款是按照2.25萬元/平方米的指導價給予貸款額度，也就只能最多給予157.5萬元貸款，買主需要自掏腰包242.5萬元。

原來的首付是120萬，現在首付是242.5萬，翻了一倍。首付比例實際新增，杠杆的减短，會逼退很多購房者，讓更多人選擇觀望。

這就是深圳、廣州、寧波等都市在指導價之後，成交量腰斬的重要原因。三亞豈能抵擋住的。

更何况，三亞這種嚴重依賴外地購房人群的都市。

第二，三亞的購買力不够穩定。

三亞的購買人群一半來自省外。

此前克而瑞公佈過一組數據，三亞外地購房客占比50%。這50%的外地購房客中，東北占了29%、河北占了29%、北京24%、河南18%。

製圖：都市財經；數據：克而瑞

這種極度依賴外地購房客的市場，非常脆弱，一遭遇調控，將他們擋在門外，或者迫使他們觀望，價格就會晃動，2018年的三亞在全域限購政策下的回檔，就是最好的證據。