北上廣深樓市持續降溫的同時，海南兩個最受關注的都市悄然堅挺。

據國家統計局數據，10月新房價格環比下跌的都市數量為52個，僅13個都市房價環比上漲，其中就有三亞，且還以0.8%的環比漲幅領跑全國，這也是三亞新房價格連續17個月上漲。

海口則由於10月的新房價格環比持平，刹停了連續16個月的上漲。

多位海南房地產業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，三亞房價連續上漲的主要還是供給和需求的衝突關係造成的。另一方面，由於部分項目存在備案滯後的影響，即在過往房價高點簽約的項目今年備案，並不能完全反映當下的成交均價。不過，在三亞新房價格的連續上漲下，調控的加强不可避免。

新房已連漲17個月

事實上，自2020年下半年以來，海南樓市就一直悄然升溫，到今年初，升溫勢態尤為明顯，特別是三亞市場。

易居研究院報告顯示，海南今年一季度房價漲幅為11%，明顯超過全國8%的水准；三亞今年3月的新房價格為34022元/平方米，已是2018年9月以來的最高值。

9月2日，三亞發佈《關於進一步加强商品房銷售價格備案管理的通知》，申報商品住房銷售價格備案的新建商品住房項目，整體備案均價不得超過同地段、同品質、同類型項目近期網簽價格。經核准價格備案的商品住房項目，原則上1年內不得上調備案價格。

受市場整體觀望情緒影響，據中指院數據，三亞在第三季度商品住宅成交面積連續3個月下降，購房者置業意願下降。但從價格看，9月，三亞市商品住宅成交均價為34398元/平方米，同比上升32.25%，環比上升6.46%，同環比均有較大幅度上升。成交面積為7.04萬平方米，同比上升22.65%，環比下降28.67%。

9月～11月三亞發改委公佈的備案資料顯示，新房備案均價空間頗大。

三亞市沁園·春城項目備案均價（裝修）為29880元/平方米，開創·白玉海棠項目備案均價（裝修）為31953元/平方米，天使·海棠明悅三期項目低層住宅備案均價為（裝修）47666元/平方米，國壽健康公園項目備案均價（裝修）為59620元/平方米，山海湖高檔休閒住宅社區項目備案均價（毛坯）為78019元/平方米。

“從我們掌握的數據來看，三亞2021年存在往期成交備案的情况，在成交量和成交價格上同比確實出現比較明顯的漲幅。但從環比情况來看，現時三亞的成交價格相對比較穩定，且當前成交以崖州灣、市區等項目為主，實際在售項目成交價格也比較穩定，理論上環比上的幅度較小。”海南省房地產業協會執行秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，在全國範圍的強調控下，部分城市價格實際下滑，使得三亞成交價格凸顯，出現環比上漲幅度全國領先的情况。

記者通過査詢每經AI品房小程式的“鎂刻新盤”發現，三亞單價在3萬～5萬元/平方米的新盤成為供應主力，單價在5萬～8萬元/平方米的新盤有7個。

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王路認為，三亞新房價格連續上漲，勢必帶來調控的加强，剔除往期備案後，後期三亞成交量、成交價都會有一定程度的下滑，上漲勢頭將得到抑制。另外，現在整個海南都對市場化商品住房用地嚴格控制，三亞的土地供需矛盾較為凸顯，也在一定程度上帶來了房價上行壓力。

市場化商品住房用地繼續零供應

事實上，近兩三年，三亞乃至整個海南在商品化住宅用地供應量上都有所减少，且降幅不小。

三亞市自然資源和規劃局資料顯示，2018年，三亞商品化住宅用地供應700.8畝，占全年建設用地供應計畫總量的12.10%；2019年，三亞商品化住宅用地供應207畝，供應量環比大幅縮減70%，僅占當年建設用地供應計畫總量的3.77%。

海口也是如此。

在2019年、2020年海口成交的住宅類用地中，市場化商品住房用地分僅有2宗、5宗，其餘多數都為安居型商品房用地。而三亞在2020年的供地中，商品化住宅用地是0供應，8宗住宅類用地全部用於建設安居型商品住房。

2021年，三亞規劃有33.47公頃市場化商品住房用地，占住宅用地供應比例為39.7%，占總土地供應量為9.3%。但目前為止，三亞年內還未出讓市場化商品住房用地。

長期關注海南房地產市場發展的行業研究員羅浩告訴記者，從土地出讓情况來看，三亞今年出讓的國有建設用地以安居房用地和商業辦公用地為主，市場化商品住房用地幾乎沒有出讓，也就是市場化商品住房仍以存量住宅用地消化為主，建設用地供給少是造成市場化商品住房供給少的主要原因之一。

三亞計畫在“十四五”期間建設安居房約3萬套，現時重點建設安居房和保障性租賃住房。其中安居房已開工8個項目，擬建設住房10344套。

三亞的安居房用地採取“限房價、競地價”，通過“招拍掛”的管道出讓，項目為成屋、精裝修，配備停車位，旨在讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能够以與自身收入水准相適應的價格購買一套住房。

“從房屋類型來看，安居房是面向三亞戶籍的本地居民，以及繳納一定年限社保和個稅的引進人才，商業辦公用房又嚴禁商改住，堵住了很多企業想通過商業辦公改住宅銷售的漏洞，這也進一步减少了市場化住宅類商品房的供給量。”羅浩補充指出。

以已在11月初開始申報的三亞萬科臨春項目安居房為例，配售房源660套，銷售均價17200元/平方米。為儘早解决此類羣衆對住房的剛性需求，此次安居房申報優先保障2020年4月28日前取得三亞戶籍，或者在三亞累計繳納社保或個稅10年（含）以上的本地無房戶。

記者|黃婉銀

編輯|陳夢妤盧祥勇杜恒峰王嘉琦

校對|孫志成

本文來自我的小夥伴：鎂刻地產