深圳新房市場回暖或許只是個煙幕彈。11月16日下午2點，福田富通九曜公館選房順序公證搖號，而據前一天官宣的登記名册公示來看，只有8批客戶登記。

據瞭解，富通九曜公館11月5日備案住宅65套，這意味著，項目的選房中簽率高達812%，一個人可以選8.12套房的程度。對此網友調侃道：剛剛好凑够兩桌麻將。只要開發商不尷尬，尷尬的就是購房者。

只是這個中簽率還不是當下市場最高的。11月12日，羅湖新盤東海富匯豪庭公佈了認籌名單，總共推售911套的住宅，最終卻只有51批意向客戶登記，最低入圍積分30分，項目的中簽率高達1786%，重繪了深圳打新市場的最高中簽率紀錄。

新房市場進入冷靜期回暖的只是個例

從上個月的數據來看，10月深圳新房住宅成交4712套，環比上升41.0%；成交面積48.6萬平米，環比上升48.1%。另據市場監測，10月13個項目獲批，其中11個為住宅項目，9住宅項目入市，2個住宅項目開盤售罄。

亮眼的數據讓人不禁去猜測是否市場回暖的訊號。而高成交量的背後實質與一些“超級網紅”的項目集體開盤拉高成交量有關。“同一搶而空的網紅盤相比，其實很多樓盤去化都不理想，甚至不少西部項目還推出折扣優惠、額外返傭，這完全不像以往西部的作風。”深圳某仲介告訴南都記者。

到了11月，同樣的市場分化還在上演。

11月14日，南山深鐵懿府2期開盤，項目推648套房源，共入圍1260批客戶。當日，深鐵懿府2期全部房源售罄。只是南都記者發現，1012號選完648套房，有364批弃選，弃選率達36%。

這場選房從早上9點持續到晚上7點13分才結束，其中海景高層大戶型最先被選空。據瞭解，深鐵懿府2期戶型為建面約100㎡、120㎡，均價約10.3萬/㎡，總價區間為887-1422萬/套，均為毛坯交付。

11月15日，與南山深鐵懿府直線距離1公里之外的另一“網紅盤”海德園B區批預售許可證，項目備案181套住宅，建面約120-295㎡，均價約12.6萬/㎡，總價區間為1385-4259萬/套。

南山深鐵懿府和福田海德園分列安托山東西兩側，海德園B區的單價卻高出深鐵懿府較多。儘管如此，海德園的熱度依舊不减，原因就在於項目同周邊二手房價格存在非常明顯的價差，項目東邊為著名的萬科臻山府，周邊還有錦廬花園、天健公館、安巒公館、雅福居等高端住宅，去年年底片區最高掛牌價已突破20萬/㎡，海德園與周邊二手房形成5-7萬/㎡明顯的倒掛剪刀差。

然而面對當下的市場環境，部分購房者對海德園仍顯得信心不足。

現時香蜜湖片區的二手房指導價最高131000元/㎡，這個價格，意味著位於香蜜湖的海德園上漲空間只有4%。“高端改善自住需求的購房者還是可以認真考慮的，如果朝著投資去的，恐怕加上期房的持有成本後很難撿到便宜。”在地產圈有7年從業經驗的經紀人阿華告訴記者。

部分新房項目遇冷非覈心位置分化仍嚴重

春江水暖鴨先知。開發商在這輪市場變化中最先反應。“自身去化的障礙會導致企業的流動性風險蔓延。進入下半年，隨著銷售的快速下行，項目開始採取一些促銷手段來完成全年的銷售目標，準備好糧食過冬。”某房企策劃經理告訴南都記者。

在龍華大浪，一處正在銷售的新盤推出了買房送車活動，購房贈送賓士C260運動版（市場價31.62萬）或特斯拉Y（市場價34.79萬）。當記者以購房者名義打電話到項目的時候，對方向記者表示活動真實，項目現時主推81平的3房1衛總價435-450萬，以及85-89平的3房2衛總價435-490萬，“只要成功簽約就返送車的首付”。

記者進一步瞭解到，該項目位於龍華大浪街道東部浪口地區，該區位並不是傳統意義上的覈心位置，而且現時周邊沒有捷運開通，“捷運規劃是有的，只不過週期需要5年以上”，工作人員對記者說。

無獨有偶，羅湖水貝片區、坪山坑梓片區……不少正在銷售的新盤都推出了促銷活動，9.9折扣或者砸金蛋送購物卡的促銷手段，還有樓盤推出了全民經紀人的活動，推薦成交返傭，最高2-3萬。

南都記者不久前以購房者身份去到某項目現場時，案場接待銷售給記者申請到了一個9.9折購房優惠，當日帶看的仲介也同時向公司申請了一個9.9折的優惠名額，四百萬左右的房子便宜了近10萬，成交還可以砸金蛋。

“現在很多新盤還沒有開盤就已經啟動轉介，尤其是東部坪山、龍崗、鹽田、大鵬片區的新盤基本全面進入轉介，熱點片區的光明、寶安也有部分樓盤加入隊伍。”有仲介告訴記者，一旦房子啟動全城仲介轉介就說明項目的難賣程度已經超出了預期。

而在深圳的某打新群裏，曾經討論深圳“打新”的熱鬧已經被國際形勢問題、育兒問題所替代。群裏親歷18、19年搶房熱潮的陳女士向記者說，“那個時候只要網紅盤開盤，群裏的紅包就不斷，恰逢‘網紅盤’開盤的話一天蹲在群裏最多能搶到幾百塊。”但這樣的熱鬧成為了過去，現在提到哪個片區又開了新樓盤大家都保持沉默。

陳女士說，以往“打新”人的狂熱都是因為一二手價差的套利空間，但自今年2月出臺二手房指導價政策後，以往確定性的價差變得不那麼確定。如今的市場已不適合盲目打新。

10月，國家統計局資料顯示深圳新房房價下降0.2%，這是年內首次下降，中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，深圳新房房價上漲放緩，到止漲下跌的階段。另一方面從全國來看，近期銀保監發聲支持首套房，且其他各地政策也開始鬆動。現時全國已經有21城發佈了“限跌令”，以打壓惡意降價或大幅度降價，整體市場預期仍維穩。

采寫：南都見習記者孫陽